試析物業管理的經濟效益和社會效益

唐敏

【摘要】物業管理是上世紀八十年代引入我國的社會服務行業，物業管理是基于建筑物及建筑區域的管理活動。在我國相關物權法中規定，業主能夠自主進行物業的管理，同時也可以委托物業服務公司進行管理工作。本文基于現代物業管理現狀，對物業管理中的經濟效益及社會效益進行分析，并對現代物業管理中存在的問題進行分析，并提供物業問題解決途徑，以期為現代物業管理提供發展途徑。

【關鍵詞】物業管理;經濟效益;社會效益;問題及解決方向

物業管理是現代新興的社會服務行業，發展歷程相對較短。物業管理能夠滿足業主需求，提供了建筑管理及建筑增值服務，因此受到廣泛的認可，也成為現代業主選房條件之一。物業管理是業主委托物業公司據合同展開的管理活動，具體內容包含有衛生交通及房屋建筑、生活秩序等管理工作。相關社會資料中明確表明，物業的管理面覆蓋達到物業總量65.8%，經濟程度較高的城市已經覆蓋至80%以上。于此，本文對物業管理的經濟效益及社會效益進行分析。

一、現代物業管理經濟效益分析

（一）物業管理促進住房消費

隨著現代經濟水平的提升，生活質量要求也由此提升，建筑作為現代主要的場所提供者，是生活質量中極為重要的組成部分。現階段中，我國居民購房情況成為社會及國家關注的熱點話題，實現全民住房的基礎在于提高國民住房消費。物業管理服務是保證建筑完善、提供安全服務的主要服務者，因此在進行住宅的購入時，業主往往會對物業管理較為關注。因此，有效、有保障的物業管理服務，能夠一定程度上提升民眾購房欲望，從而提升住房消費。

（二）物業管理延長物業經濟壽命

物業管理活動能夠使物業企業的經濟壽命延長，是最大化達成保值增值的手段之一。物業經濟壽命是指在物業建設完善的初始點，至物業因為外在社會條件或者自然條件的影響，無法繼續進行的全過程。住房房屋、建筑物，長期在自然環境中曝露，會受到化學及自然等因素影響，進而縮短其使用時間，所以如果能夠對建筑及住房房屋進行有效的維護及管理，就能夠使得建筑使用壽命得到極大的延長。物業經濟壽命與物業收益權及使用權的時限相同。譬如，某一商品屬性建筑，其公允價值為二十萬，這一建筑使用年限為10年，如果根據每年10%折舊率進行計算，建筑十年便能夠收回全部的投資，若提供保護，使得建筑十年之后仍然能夠保證使用安全及使用要求，那么十年后建筑相關的全部經濟行為，都可以是投資收益，因此建筑使用壽命越長，其經濟收益就會愈多。物業管理通過建筑的有效保養及管理，能夠極大的提升建筑使用年限，由此便能夠達成建筑的增值及保值。

二、現代物業管理社會效益分析

（一）拓寬勞動就業領域

物業管理能夠使得勞動就業領域得到拓寬，吸納城鄉的剩余勞動力。現代城市的就業領域逐漸飽和，工作崗位的流動性較大，但總量不變，對于純粹的勞動力而言，城市的崗位逐漸減少，物業管理能夠提供給市場更為多的就業選擇。物業管理在覆蓋范圍上較為廣，比如建筑物業管理、建筑維修、建筑保養等，這些工作皆需要使用大量的勞動力。同時，和物業管理存在聯系的社區建設，也需要較多的勞動力，所以較大程度上帶動了勞動力就業，使得就業問題上得到部分解決。現階段中，發達城市在物業管理方向的發展相對較好，在此類城市中，將物業管理作為主體形成了較多的其他服務種類，比如室內二次裝修、設備維修、戶外清理等，此類服務在內容上相對較為廣泛，服務面向人群較為廣泛，經濟的收益也更為高，所以城鄉剩余勞動力加入至物業管理行業中，往往有較大的收益。由此能夠明確，在物業的管理過程中，能夠使得便民及利民的服務增多，面向社會提供大量工作職位，推動社會發展。

（二）解決老齡化的途徑

我國改革開放以后，與國際正式接軌，較多更加科學、合理的理念傳播進入國內后，對于中國社會有較大的影響作用，其中之一便在于婚姻觀及生育觀。此外還有現代的育兒成本提升，整體上促使我國現代生育率直線下降，在國家人口基數維持穩定后，老年人口占比加大。老齡化是正常現象，也是社會發展趨勢。隨著現代醫療衛生環境逐漸完善，人口死亡率降低，壽命得到延長，我國的老年人口占比逐漸提升。在現代的居民區中，活動區域多數都為老年人口的活動場所，老年人口也是居民活動區域中的主體，為了現代老人的身體健康、日常活動得到保障，較多物業公司建設了大量的、多樣化的鍛煉設施，為老年人口的生活豐富度提升提供途徑。譬如部分物業公司在社區環境中，增加了活動區域及休息場所，還為老齡人口提供預約服務、代繳費用、送貨上門等服務，由此使得現代較為獨立性較強的小區中，老年人能夠生活舒適。

（三）營造獨特居住文化

作為小區中的管理負責單位，物業管理在營造獨特居住文化方面，有著先天優勢。現代生活水平及經濟水平的不斷提升，居民對于居住環境的重視程度也逐漸得到提升。受到現代生活、工作的規律影響，民眾所期望的文化建設方向、建設觀念也會較為多樣化。因此，任何一類的文化建設過程中的，都會需要一段過渡時間，才能被廣泛的接納，該階段沒有時限，甚至有互相矛盾的文化因子，導致文化氛圍長期無法得到建立。物業管理對于居住文化的建立，卻不需要該過渡階段。通過對居住區中認定的文化總結，且將其作為管理制度或管理制度的依據，就能夠將居住區中文化進行確定。通過規范性的制度、形式，能夠形成業主的制約環境，致使業主進行自我約束，推動小區環境內的氛圍和諧、積極。總體上，物業管理在進行文化宣傳的過程中，需要注重對業主道德修養的提升，比如環保意識、社會風范等。同時也可以通過小區內部的活動組織，使得住戶間關系更加親近，促進鄰里和睦，能夠互相幫扶。因此，有效的物業管理活動，能夠促進局部社會發展，推動小區文明發展。

三、物業管理面臨問題及解決方向

（一）市場意識有待加強

我國的物業管理管理者向來被認定為開發商，物業管理成為房地產銷售中的環節之一，而物業管理僅對開發商負責，即是說與

業主并非是直接負責的關系。在此狀況下，物業管理公司在市場掛念上較為淡薄，普遍沒有競爭意識。在處于虧損狀態的情況下，還可以從開發商獲得一定補貼。部分的物業管理公司甚至是由政府的管理機制轉化而來，譬如居委會。現代部分物業管理的前身便是居委會，或者居委會兼有物業管理的職責，這也使得物業管理中存在著計劃經濟的味道，國家還需要對此類物業單位進行救濟。現代物業管理市場成熟以后，物業管理逐漸褪去光環，獨立進行運營，但因為沒有有效的、合理的管理模式，所以在社會效益及經濟效益上難以得到有效保障。此類問題的改善，主要從管理模式上改進，形成業主與物業管理的直接對接;從有效的管理制度、有目的管理方式、有監督的管理模式上改進，促進物業管理工作的有效展開，進而提升物業管理的效益。

（二）成本控制意識不足

現代發展以來，借鑒其他國家經驗，可以明確人力成本與社會發展成正比上漲，物業管理工作的成本相對較為高，其中部分也體現在人力成本上，另一方面則在能源消耗。寫字樓及居民區主要的物業管理費用中，人工費用占70%以上。這也使得勞動力過于密集化，人員相對懶散，譬如在維修的過程中，人員操作技術淺薄，使得維修成本及資源消耗過大。因此在進行管理的過程中，需要加大管理力度，合理控制人力成本。可以借鑒現代公司管理，物業服務、管理活動中要有明確的制度管理。

（三）從業人員培育問題

物業管理工作人員在基本素質上相對較低，主要呈現在文化水平及管理技術，文化水平是制約共情能力的主要條件之一，文化程度逐漸提升，共情能力也會隨之上升。物業管理是現代服務行業之一，共情能力是服務行業水平的重要參考依據。因此在上崗之前，需要進行合理的文化、職業道德及專業技術的教育，并建立有效的考核制度，同時制定制度進行約束，從而使得物業管理的服務能力得到質的提升。

（四）管理方法不適現狀

現代物業管理公司的主要經濟來源，為物業管理費用，現代業主拒絕繳納物業管理費用的現象較為普遍，因此也成為物業管理公司的困境之一。譬如，某市內小區的物業管理費用，有40位業主未曾進行物業管理費用的繳納，直至最后物業管理只能通過法律解決。經過分析，業主不進行物業管理費用的繳納，原因主要為：對于房屋的質量不滿意，拒繳物業費作為抗議開放商的途徑;對于物業的服務質量不滿意;業主消費觀念不合時宜;物業收費沒有具體的標準;業主不知渠道繳納。針對此類問題，可以在通過業主匿名調查問卷對物業的管理質量進行評判，積極進行自我的改善，提升物業管理質量;明文規定物業費用，結算時有明細賬單;開展宣傳活動，主要通過告示欄張貼，宣傳內容主要包括有繳納物業的必要性、房屋質量投訴渠道、物業費用的繳納渠道。

四、結束語

綜上所述，現代進行物業管理的過程中，要保證社會效益及經濟效益的實現，還需要保障管理服務的質量。通過本文對現代物業管理中的問題分析，提出的解決措施，能夠有效改善物業管理的現狀，提升物業管理效用，達成物業管理的經濟效益及社會效益。

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