市場低迷 突圍自救 樓市促銷招數(shù)大起底

2011年大陸樓市面臨史上最強(qiáng)的一輪調(diào)控，樓市整體大環(huán)境不濟(jì)。為贏銷量，開發(fā)商們玩盡噱頭，各類搞怪促銷招數(shù)頻出，大有「不雷死人不甘休」的架勢。

2011年大陸樓市面臨史上最強(qiáng)的一輪調(diào)控，樓市整體大環(huán)境不濟(jì)，但還是有不少房企尋求破局的忙碌身影，他們或擴(kuò)張或練內(nèi)功，為走向低迷的樓市注入了幾許靈動(dòng)元素。為贏銷量，開發(fā)商們玩盡噱頭，各類搞怪促銷招數(shù)頻出，大有「不雷死人不甘休」的架勢。

招數(shù)

買別墅送公寓

【出招】：喊出這個(gè)口號(hào)的是位於南京浦口的山水雲(yún)房社區(qū)。這家樓盤自從2008年開盤以來，銷售進(jìn)度一直比較沉寂。價(jià)格或許是沉寂的重要原因，該樓盤花園洋房單價(jià)高達(dá)14000元（人民幣，下同）/平米，明顯高於週邊。2011年10月8日，此樓盤突然宣稱推出「買一送一」的活動(dòng)，購買指定別墅，就能免費(fèi)獲得一套挑高公寓。

【解析】：所謂的指定別墅，其實(shí)只有兩套；而作為贈(zèng)品的公寓，僅有一套。這意味著，這個(gè)活動(dòng)總共只有一次機(jī)會(huì)。

招數(shù)

買房送面積

【出招】：「送面積」手段被開發(fā)商屢試不爽，小一點(diǎn)的送上三五個(gè)平米，大一點(diǎn)的送上十來平米，更誇張的一房能「變形」成三房。

方法五花八門。直接送面積：通過陽臺(tái)、入戶花園等計(jì)算一半面積的戶型或是直接贈(zèng)送外置露臺(tái)、地下室來吸引客戶；送空間：主要通過4.5米以上超高挑空陽臺(tái)或者客廳、閣樓戶型來吸引客戶，贈(zèng)送面積更大；管道井變客廳：以小戶型產(chǎn)品居多，開發(fā)商以管道井等理由報(bào)建，按照現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)範(fàn)，此部分不計(jì)算面積；陽臺(tái)變臥室：開發(fā)商在報(bào)建方案中設(shè)計(jì)為陽臺(tái)，然後再搭建受力梁，待建成驗(yàn)收後，開發(fā)商再搭建樓板「拼」出一間臥室。

【解析】：「送面積，在業(yè)內(nèi)的說法叫『偷面積』。」吉合田機(jī)構(gòu)董事長石旭升說，真正意思就是在不違規(guī)的情況下，將每戶多設(shè)計(jì)出一些面積，用來做露臺(tái)、小陽臺(tái)等。這些多出來的面積不被算在政府規(guī)定的建築面積內(nèi)，所以在房產(chǎn)證上顯示不出來，只有使用權(quán)，是沒有產(chǎn)權(quán)的。

招數(shù)

樓盤團(tuán)購火熱報(bào)名

【出招】：2011年6月，江寧4家樓盤發(fā)起了「團(tuán)購」活動(dòng)。以其中萊茵鉑郡為例，推出70多套房源，現(xiàn)交兩萬元誠意金，開盤當(dāng)天可享受團(tuán)購最低75折的優(yōu)惠。世紀(jì)東山的團(tuán)購規(guī)則是：兩個(gè)人參加團(tuán)購每套優(yōu)惠1萬元；3到5個(gè)人參加團(tuán)購每套優(yōu)惠2萬元；6個(gè)人以上團(tuán)購每套優(yōu)惠3萬元。而文鼎雅苑表示，5個(gè)人以上同時(shí)購買16號(hào)樓，在現(xiàn)場優(yōu)惠基礎(chǔ)上多100元/平米的優(yōu)惠。

【解析】：75折也不算便宜。萊茵鉑郡5樓折後均價(jià)在1.2萬~1.3萬元/平米，而早在2011年3月底，這家樓盤就曾經(jīng)搞過優(yōu)惠活動(dòng)，當(dāng)時(shí)是針對(duì)4樓房源，給出1.2萬~1.3萬元/平米優(yōu)惠價(jià)。可是3個(gè)月下來，75折給出的價(jià)格仍然是這個(gè)數(shù)。

招數(shù)

淘寶賣房一元抵一萬

【出招】：2011年11月22日，南京首家房企的淘寶商鋪「南京萬科官方線上商店」正式上線，推出「一元鉑金卡」、「購房抵用券」、「一口價(jià)房源」等三大特色商品，讓「1元買折扣」的夢想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。南京萬科把售樓處搬上了淘寶，新穎的行銷方式，引來許多關(guān)注的目光。

【解析】：萬科搞起的網(wǎng)上開店賣樓可謂是把當(dāng)今火熱的「物聯(lián)網(wǎng)」和「宅時(shí)代」兩大生活概念完美結(jié)合到了一起，宅在家裏上網(wǎng)買優(yōu)惠房，正是80後的首選。不過，這種方式是否真的能為開發(fā)商、淘寶、購房者實(shí)現(xiàn)三方共贏，還需時(shí)間和市場的檢驗(yàn)。

招數(shù)

一吻抵萬金

【出招】：打出「一吻抵萬金」口號(hào)的是王子公館，這家樓盤在已經(jīng)公示的優(yōu)惠方案中，除了有常見的開盤、簽約以及誠意金的沖抵優(yōu)惠外，還有一個(gè)優(yōu)惠方案是「只要敢上臺(tái)秀吻，就能贏得萬元購房基金」。

【解析】：「一吻抵萬金」活動(dòng)只是針對(duì)開盤前繳納過誠意金的客戶，只要在開盤當(dāng)天，進(jìn)行房源認(rèn)購，並且敢在現(xiàn)場上臺(tái)秀吻，就可以減免萬元房款，「親吻的對(duì)象無限制，朋友、愛人都可以。」

招數(shù)

無理由退房、降價(jià)補(bǔ)差價(jià)

【出招】：大發(fā)燕瀾灣2011年歲末推出「無理由退房」活動(dòng)，凡是在11月21日至12月31日簽訂認(rèn)購協(xié)議的購房者均可參加本次「無理由退房」活動(dòng)，開發(fā)商將與購房者簽訂《無理由退房協(xié)議》，想要退房的購房者可在開發(fā)商交付之前（即2013年6月）的一個(gè)月內(nèi)，按照協(xié)議辦理退房手續(xù)。

【解析】：乍一看，無論降價(jià)補(bǔ)差價(jià)還是無理由退房，應(yīng)該都是一種較為靠得住的承諾，自己並不需要承擔(dān)太大的風(fēng)險(xiǎn)。但仔細(xì)分析後發(fā)現(xiàn)，為獲得這種承諾，購房者仍需要支付一筆成本。如果最終退房，大發(fā)燕瀾灣方面退給購房者的將是首付款和已經(jīng)支付過的月供，同時(shí)還能得到同期的活期利息。以其108平米的戶型為例，以單價(jià)1.2萬元計(jì)算，首付則需（該樓盤要求首付3.5成）45.36萬元，自2011年12月9日至2013年6月9日的一年半時(shí)間裏，共需支付月供總額約為18.11萬，以0.5%的活期利息計(jì)算，購房者在退房時(shí)除得到了63.47萬元外，還能獲得約3173元的活期利息。但如果購房者把這筆錢存入銀行，按照同期定期利率（三年期）計(jì)算，則能獲得約為8萬元左右的利息；而選擇一次性付款的購房者更不劃算。

另外，如果是中小房企開發(fā)的樓盤，考慮到當(dāng)下的市場情況，一旦這些公司經(jīng)營出現(xiàn)進(jìn)一步惡化，無論是降價(jià)補(bǔ)差價(jià)、或是要求退房，都有可能成為不可能實(shí)現(xiàn)的維權(quán)訴求。

招數(shù)

8萬抵48萬

【出招】：2011年11月8日，蘇寧名都匯打出了「買房8萬抵48萬」的優(yōu)惠促銷措施，堪稱在低迷樓市投下的一枚炸彈。

【解析】：這個(gè)舉措僅針對(duì)該樓盤加推的118平米新房源，必須在開盤當(dāng)天繳納8萬元的認(rèn)籌金，並在一個(gè)星期之內(nèi)簽約才可享受8萬抵48萬的優(yōu)惠。

招數(shù)

只需先付一成首付

【出招】：陳先生不久前收到某樓盤的一條促銷短信，稱在售房源只要先支付1成首付，其餘兩成由開發(fā)商墊付，餘款做按揭，2011年底前購房者再將兩成首付給開發(fā)商。

【解析】：不過陳先生看到開發(fā)商附加的「借款合同」時(shí)卻嚇了一跳：違約條款中約定若購房者逾期不付清另外兩成首付，每天要支付應(yīng)付款5‰的違約金，超過30天每天再加收5‰；若提出退房則前期交的1成首付予以沒收。陳旭算了一下：一套40萬的小戶型兩成首付是8萬，若逾期每天的違約金至少400元，萬一資金不到位退房，前面交的一成首付4萬元就打了水漂。

招數(shù)

裸奔價(jià)、穀低價(jià)

【出招】：2011年歲末，南京江北房價(jià)回到「6」字頭的新聞在當(dāng)?shù)亓鱾鳎?jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這家號(hào)稱房價(jià)回到「6」字頭的江北樓盤，只有一套房子的價(jià)格是6288元/平米，其他房源的銷售均價(jià)仍在7300元/平米左右。

【解析】：用少量房源的最低價(jià)作為噱頭吸引購房者的眼球，是開發(fā)商最常用的手法。

招數(shù)

「女人無房等於白忙」

【出招】：無錫一家樓盤打出大幅雷人標(biāo)語，「女人無房，等於白忙」，被網(wǎng)友拍下發(fā)到網(wǎng)上。該樓盤銷售處的一位負(fù)責(zé)人坦言這是一種銷售策略。他表示，隨著新婚姻法的出臺(tái)，男方婚前買的房子就不屬於女方，所以很多父母會(huì)給女兒買套房作為保障。正是基於這個(gè)考慮，他們才打出了這個(gè)標(biāo)語。此外，他們還特意將樣板房裝修成了女性偏愛的風(fēng)格，希望能夠贏得女性消費(fèi)者的歡迎。

【解析】：「其實(shí)出現(xiàn)這樣的雷人標(biāo)語最主要的原因還是樓市相對(duì)不景氣。」一位業(yè)內(nèi)人士表示，雖然種種促銷優(yōu)惠誘人，但也並非個(gè)個(gè)都很實(shí)在。幾名看房者均表示，自己看了宣傳標(biāo)語的確覺得很新奇，但最後買不買還是要看房子的價(jià)格和品質(zhì)。