對房屋測繪中常見問題及解決方法的研究

摘 要：房屋測繪是一項(xiàng)非常重要的工作，關(guān)系到民眾的大事，是一項(xiàng)技術(shù)性強(qiáng)、精確度要求高的工作。本人結(jié)合幾年來在測繪的經(jīng)驗(yàn)，在實(shí)際對測繪中出現(xiàn)的問題，進(jìn)行探討并提出一些自己的建議，從而提高測繪的質(zhì)量。

關(guān)鍵詞：房屋測繪；常見問題；解決辦法

近年來伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，房產(chǎn)測繪的重要性也不斷體現(xiàn)。房產(chǎn)測繪的水平直接關(guān)系到產(chǎn)權(quán)人的切身利益?！胺康禺a(chǎn)測繪”是運(yùn)用測繪僅器、測繪技術(shù)、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測繪。而房屋測繪是整個(gè)房地產(chǎn)測繪中一個(gè)非常重要的組成部分，其測繪成果的準(zhǔn)確性直接關(guān)系到當(dāng)事人的切身利益，它關(guān)注的是民生問題。

1 房地產(chǎn)測繪的作用

1.1 為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營以及交易提供基本信息服務(wù)

房地產(chǎn)測繪成果提供了房地產(chǎn)商品量的量度依據(jù)，為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營企業(yè)實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營決策、銷售、核算，提供了數(shù)量方面的參考依據(jù)，也為房地產(chǎn)消費(fèi)者選擇、購置房地產(chǎn)提供了必要的信息。當(dāng)買賣雙方以合同形式約定以產(chǎn)權(quán)登記面積作為銷售面積且銷售價(jià)格按單位面積售價(jià)來核定時(shí)，房地產(chǎn)面積 就與房地產(chǎn)價(jià)值掛上了鉤。

1.2 為房地產(chǎn)管理提供信息服務(wù)

①在制定相關(guān)政策時(shí)，房地產(chǎn)管理部門需要掌握區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體情況。 如房屋總量、 房屋地域分布、行業(yè)分布情況、房屋利用狀況等基礎(chǔ)資料。②為了實(shí)施房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證管理。房地產(chǎn)管理部門需要掌握各個(gè)產(chǎn)權(quán)單位的具體位置、界址、占地范圍和房屋面積等信息。

1.3 為其他部門提供參考資料

房地產(chǎn)測繪還可以為城市建設(shè)、司法機(jī)關(guān)判案、仲裁、稅收、保險(xiǎn)等部門提供基礎(chǔ)資料和相關(guān)信息。

2 房屋測量中出現(xiàn)問題的原因

2.1 人為因素所造成的測繪誤差

第一種情形是由于測繪單位工作人員的失誤所造成的商品房面積問題。房產(chǎn)測繪是一個(gè)新生的行業(yè)，很多測繪單位的技術(shù)水平還不是很高，從而出現(xiàn)錯(cuò)誤，而人員的錯(cuò)誤主要來自以下三個(gè)方面：（1）怕麻煩讀圖不精細(xì)：（2）水平有限不能讀懂圖紙；（3）自己計(jì)算錯(cuò)誤和沒有規(guī)定特殊情況自行處理造成后期檢查人員的認(rèn)定錯(cuò)誤；（4）為觀測、記錄數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確等因素造成房產(chǎn)面積出現(xiàn)差錯(cuò) 。

第二種情況則是開發(fā)方侵權(quán)、違約或欺詐等原因所造成的房產(chǎn)面積出現(xiàn)差錯(cuò)在施工過程中，由于技術(shù)等原因，經(jīng)常會出現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行變更的現(xiàn)象，而這種變更通常是私自進(jìn)行、規(guī)劃部門在在更改時(shí)還未同意的，這樣就會出現(xiàn)糾紛，而這一問題的實(shí)質(zhì)是開發(fā)方的違約問題。 不過，通常情況下，房屋的預(yù)測面積和實(shí)測面積會有差異。

2.2 數(shù)據(jù)采集、圖紙變更和技術(shù)性原因

一是數(shù)據(jù)采集和圖紙變更。房屋預(yù)測主要是依據(jù)設(shè)計(jì)施工圖紙進(jìn)行，數(shù)據(jù)采集、共用部位面積確認(rèn)、面積分?jǐn)偟戎荒苁恰凹埳险劚?，沒有直觀的認(rèn)識。而在后期的實(shí)測中的數(shù)據(jù)采集都是經(jīng)過實(shí)地勘測得來。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位在建筑施工過程中，由于多種原因，可能會對建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行變更，這是造成預(yù)測面積和實(shí)測面積差異的主要原因。

二是技術(shù)性原因。由于不少房產(chǎn)測繪單位技術(shù)水平、管理水平有限，從業(yè)人員所學(xué)專業(yè)單一、素質(zhì)層次不齊，對規(guī)范、政策、法規(guī)等理解不同。在具體工作中，由于工作程序不完善，質(zhì)量意識淡薄，僅器設(shè)備落后，觀測記錄數(shù)據(jù)失誤，計(jì)算過程差錯(cuò)等原因都會造成面積的不同。并且，預(yù)測和實(shí)測往往是由兩家不同的測繪機(jī)構(gòu)來完成的，這就更會因?yàn)榧夹g(shù)原因?qū)е聹y繪結(jié)果的不同。

2.3 核查材料

在計(jì)算房屋面積時(shí)，必須有房屋邊長數(shù)據(jù)，而這些數(shù)據(jù)的采集依據(jù)則是設(shè)計(jì)圖紙，變更說明等，因此在查看資料時(shí)應(yīng)該注意一下幾點(diǎn)：

(1)設(shè)計(jì)圖紙資料必須要經(jīng)過會審，并蓋有審核單位的圖章。如果是沒有會審的圖紙，經(jīng)常會出現(xiàn)以下情況：圖紙中經(jīng)常出現(xiàn)前后不一致的情況，如平立剖三面、剖面與外檐、施工圖與結(jié)構(gòu)圖。經(jīng)過會審的圖紙錯(cuò)誤少的多，而且會審圖紙都通過了規(guī)劃，建房時(shí)基本不會再更改會審圖紙。就不會出現(xiàn)設(shè)計(jì)圖有可能會被開發(fā)商變更，出現(xiàn)提供給測繪單位與施工單位的圖紙不一致的情況，發(fā)生房屋某些部位的變更，改變使用性質(zhì)的房屋。

(2)有些房屋的邊長數(shù)據(jù)可以從數(shù)據(jù)圖上直接讀取，而有一些則需要經(jīng)過換算。這就要求測繪單位要能夠看懂設(shè)計(jì)圖，并且了解設(shè)計(jì)圖中的各類符號的含義以及怎樣能夠換算成所需要的房屋邊長數(shù)據(jù)，在實(shí)際工作中需要注意以下三點(diǎn)：首先，在許多設(shè)計(jì)圖上，設(shè)計(jì)的尺寸有 柱軸心尺寸、內(nèi)控尺寸等，這些尺寸首先都必須經(jīng)過換算，所以在進(jìn)行測繪工作時(shí)，必須看清圖上標(biāo)注的是什么部位的尺寸；在換算邊長數(shù)據(jù)時(shí)，還要考慮施工結(jié)束后的實(shí)際狀況。其次，有些房屋邊沒有標(biāo)注的尺寸，必須要求圖紙?jiān)O(shè)計(jì)人員重新補(bǔ)充。最后，要將設(shè)計(jì)圖中各樓層之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系看清楚，如樓層高度、大廳高度等。

3 如何提高房屋測量的準(zhǔn)確度

3.1 提高測繪工作人員的水平

首先，要不定時(shí)的對測繪從業(yè)人員進(jìn)行職業(yè)技能培訓(xùn)，使其精通自己的業(yè)務(wù)，對于測繪工具的使用，等非常熟練，這樣才能確保測繪工作的順利進(jìn)行

其次，要制定并執(zhí)行嚴(yán)格的企業(yè)內(nèi)部管理制度，以此來提高測繪從業(yè)人員的職業(yè)道德。測繪 單位一定要意識到測繪成果對與開發(fā)商、購房者以及自身的重要性，所以精準(zhǔn)度是測繪單位 賴以生存的保障，務(wù)必要保證每宗測繪成果都符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

3.2 注意對非典型曲線組成的幾何形狀實(shí)測

出現(xiàn)非典型幾何形狀的原因包括：為了追求曲線美，或者是因?yàn)槎c(diǎn)放樣或者施工失誤。在實(shí)測中經(jīng)常會遇到這種兩種情況，對于出現(xiàn)的不同原因，解決的方式也不一樣。由于設(shè)計(jì)原因而產(chǎn)生的非典型幾何形狀，因?yàn)橛袌D和預(yù)測成果圖作為參考，只要選取幾個(gè)合理的測量點(diǎn)，就能解決。而由于施工失誤導(dǎo)致的非典型幾何形狀，在實(shí)測時(shí)比較困難，通常采用分割法等方法。非典型幾何形狀是商品房實(shí)測的重點(diǎn)和難點(diǎn)，對于非典型的幾何形狀而又與原設(shè)計(jì)圖不一致的商品房實(shí)測，是房地產(chǎn)測繪單位在工作中所面臨的一個(gè)難題，如果不加以注意，使得誤差值超過國家規(guī)定，很有可能會損害購房者或者開發(fā)商的利益，同時(shí)也會給自身的信譽(yù)造成不好的影響，因此在進(jìn)行測繪工作中，要特別注意。

3.3 建立審核制度

在對商品房進(jìn)行實(shí)測后要運(yùn)用電腦對所取得的資料進(jìn)行繪圖和計(jì)算，在有了初步的圖紙后，技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)該對圖紙和實(shí)測的數(shù)據(jù)進(jìn)行反復(fù)的校對，確認(rèn)沒有錯(cuò)誤后才能夠打印標(biāo)準(zhǔn)成果 圖。另外還有定期對成果圖進(jìn)行抽查，看其是否與實(shí)物相符。并充分利用規(guī)劃部門的規(guī)劃，審核資料，與設(shè)計(jì)圖紙和預(yù)測成果圖進(jìn)行比較，找出發(fā)生變化的地方、變化的數(shù)據(jù)以此來保證實(shí)測成果圖的精確度。房產(chǎn)測繪的成果資料要經(jīng)過整理、檢查、驗(yàn)收后，才能向委托人提交資料，并歸檔。房產(chǎn)測繪實(shí)行二級檢查一級驗(yàn)收制度。即以自查和互查為基礎(chǔ)，由作業(yè)組的專職檢查人員，按照該項(xiàng)目設(shè)計(jì)的技術(shù)路線，對測繪成果進(jìn)行細(xì)致的檢查以及其測繪成果的產(chǎn)生過程是否符合作業(yè)程序規(guī)定。然后由測繪單位的質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)的專職人員進(jìn)行二級 檢查。一級驗(yàn)收最好是由開發(fā)商組織工程技術(shù)人員再次進(jìn)行核查，切實(shí)保證每個(gè)環(huán)節(jié)都沒有問題，最后蓋章投入使用。

房地產(chǎn)面積測算是一項(xiàng)技術(shù)性強(qiáng)、精確度要求高的工作，關(guān)系到國家、開發(fā)商、消費(fèi)者和權(quán)利人的切身利益，是整個(gè)房地產(chǎn)測繪中非常重要的組成部分。本文通過分析產(chǎn)生房屋測繪誤差的原因，提出了相關(guān)房屋測繪措施，從而對測繪工作起到幫助。

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