芻議房產測繪管理工作

［摘要］作者分析房產測繪的主要管理內容，對房產測繪中存在的問題，并且提出有效的改進方法。

［關鍵詞］房產測繪；問題分析；改進方法

1 房產測繪工作內容

房產測繪是一項技術性和政策性較強的專業測繪。工作具體包括房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等七個方面的工作。

2 實例介紹

2．1 項目介紹

某項目二期23幢樓，為商用住宅樓房。

2．2 房產預測

根據設計施工圖進行面積預算。樓層平面圖如圖1。

2．2. 1 首先將施工平面圖導入房測之友，然后進行面積提取，分攤計算，生成房產分戶平面圖，出具房產預售測繪報告。根據計算，本幢樓總建筑面積為4 491． 44 m2 ，其中套內面積為3 802． 26 m2 ，公攤面積為671． 21 m2 ，陽臺面積為167． 97 m2。本幢樓的公攤面積包括外墻、樓梯、電梯以及過道。

2．2. 2 針對房產測繪，在AutoCAD 繪圖軟件的基礎上開發的房產面積測算應用軟件。本系統主要包括10 個功能模塊:

1) 綜合模塊。主要完成一些基本的新建、打開、關閉、保存、打印等基本操作。另外，在本模塊中可進行房測之友和AutoCAD之間的菜單切換;

2) 工程模塊。主要完成項目信息、幢信息、戶室信息的錄入:項目名稱、項目類型、委托方信息、坐落、丘地號、幢號、房屋狀況等基本信息; 還可以完成戶室權屬的處理和通過基本信息進行查找編輯工作;

3) 繪圖工具模塊。主要是一些基本點、直線、弧線及各種正多邊形的繪圖信息;

4) 圖形編輯模塊。提供房產測繪系統所需要的一些圖形編輯功能，如圖層控制、建筑信息提取、圖形繪制等;

5) 圖形面積模塊。本模塊如圖1 所示，是在測繪完成的圖形中提取各種面積線，以及對提好的面積線進行編輯修改，為后面的分攤計算打好基礎;

6) 分攤計算模塊。該模塊是房產測繪的關鍵步驟，按照指定的分攤模型完成所有公用建筑面積的分攤計算，面積統計匯總、入庫等，以保證正確的計算房產面積;

7) 測繪系統模塊、工具模塊和基礎測繪模塊。提供系統的功能介紹、使用說明、有關的公共面積分攤及計算說明以及全站儀數據導入編輯功能等。

2.3 房產實測

本幢樓建成后，對每一層進行了實地測量。將測繪數據導入房測之友，經過計算分析，出具房產銷售實測報告。實測結果為:總建筑面積4 491． 58 m2 ，其中套內面積為3 802． 26 m2 ，公攤面積為671． 21 m2 ，陽臺面積為168.11 m2。

3 房產測繪中存在的問題

（一）房產測繪市場發展不完善，行業監管不到位

盡管房產測繪作為一項專業技術服務走向市場，實行政企分開、納入競爭和監督機制，但由于房產測繪市場發育不完善，存在一些不公平競爭甚至違法亂紀行為，擾亂了市場秩序。目前，有關房產測繪成果的質量保證體系和監管體制以及相關法律法規還未完善，測繪行政管理部門對房產測繪產品質量的監管力度不夠，缺少對測繪企業的資質審查和技術指導，對測繪成果質量監管和檢驗不到位，不利于保護產權人的合法權益。

（二）房產測量技術規范有待完善

1. 斜面結構房屋數據采集施測困難

根據GB/T 17986- 2000《房產測量規范》規定，“房屋屋頂為斜面結構的，層高在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影計算建筑面積，層高在2.20米以下的部位不計算建筑面積。”這項規定在實際操作中卻遇到了麻煩。因為房屋建成以后，房屋各層的結構層層面已被上層構造層層面所埋蓋，實測很困難。另外，結構面是一個粗糙的不平表面，無法進行更為精確的測量。這樣一來，對于斜面結構的樓板厚度就難以采集，層高等于2.20米的部位不易確定，更無法精確量取，建筑面積計算當然就可能有較大偏差。

2. 特殊部位易產生誤解

對于無頂蓋的室外樓梯，根據規定，“無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。”這在現實中存在三種理解：第一種是將無頂蓋的室外樓梯建筑面積等于該室外樓梯各層水平投影面積之和的一半；第二種是把上一層樓梯看作是下一層樓梯的頂蓋，無頂蓋只針對室外樓梯頂層而言。因此，無蓋室外樓梯頂層應按一半計算，下部各層應計算全部建筑面積；第三種是因室外樓梯頂層無蓋，不應計算面積，下部各層以上一層樓梯為頂蓋，應按各層水平投影面積的一半計算。三種理解得到的結果都不同。

3. 建筑面積計算不盡合理

成套房屋建筑面積等于套內建筑面積與分攤的公用建筑面積之和。其中，套內建筑面積由套內房屋使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成；共用建筑面積系各產權業主共同占有或共同使用的建筑面積，遵循“誰使用，誰分攤”的原則。但在具體實施中，部分房屋結構的使用性質往往是無嚴格定義的，其服務范圍也難以明確劃分。

4. 從業人員素質有待提高

房產測量人員應為熟諳法律、建筑、測繪技術等多方面知識的高素質專業測量人才。但目前在一些二線城市和很多縣一級房產測繪部門，從業人員基本素質普遍偏低，專業技術人員非常缺乏，房產測繪工作水平較低。

4 房產測繪不足的改進方法

（一）加快房產測繪市場化步伐，規范并形成競爭有序的房產測繪市場

首先，實行測管分離和測繪市場準入制。加強行業監管力度，防止和制止亂掛靠亂收費現象，規范市場行為；加強測繪機構和資質管理，控制市場準入，推進開放房產測繪市場步入市場化、專業化、法制化的軌道。

其次，加強行業自律，加快建立房產測繪誠信體系。嚴格按照市場機制運作，防止惡性競爭，杜絕暗箱操作等破壞行業規矩的行為；房產測繪單位應對其測繪成果承擔法律責任，對個別在測繪中不執行國家標準規范或故意弄虛作假的行為要給予嚴肅查處，追究相關責任。

（二）建立房產測繪信息系統平臺，統一管理，加強交流與合作

測繪部門和房產管理部門應通力合作，制定規范的房產測繪操作規程和統一的技術標準細則，建立房產測繪技術信息系統平臺，形成統一的運作模式、操作流程和成果質量監督機制；既規范房產測繪行為，又能確立房產測繪成果的權威性，維護房地產市場的正常秩序。另外，利用測繪行業協會和大專院校的測繪專家進行技術指導，促進地區間交流與合作，互通有無，以達到房產測繪工作平衡發展。

（三）結合新工藝、新技術完善房產測繪技術標準

房產測繪應結合新的建筑設計規范和建筑施工新工藝、測繪新技術的要求，逐步完善房產測繪技術標準，使其更具可操作性，以解決房產測繪中實際可能出現的新問題。

如坡屋頂房屋，由于難以精確測量其層高而影響到建筑面積計算結果，若采用凈高為標準，問題即迎刃而解。另外，若以中國成年男性的平均身高1.70m作為參考，單純從居住和使用的角度上看，房間凈空高度確定在1.75m 以上是可行的，因此，具有良好通風采光功能的斜面結構居室或儲藏室，其凈高在1.75～2.05m 的部位可按其水平投影面積的一半計算建筑面積，凈高大于2.05m 的可按其水平投影全部計算建筑面積。這種做法無論從技術上還是經濟上說都應該是合理的，更具人性化、直觀化，易于操作，也體現了坡屋頂房屋的利用價值。

5 結語

探索、研究建立適合我國國情的房產測繪管理體系，規范房產測繪行為，培育和發展房產測繪市場，建立房產測繪市場的競爭機制將是我國房產管理部門的一項重要工作。必須十分重視測繪技術革新化、測繪規程科學化、測繪標準人性化、交流合作經常化、測繪人員素質化等“五化”建設，以保證測繪成果的準確、公平、合理，促進房產測繪市場有序、穩健發展。