淺析房地產融資渠道存在的狀況問題及建議

摘 要:隨著我國經濟的不斷發展，房地產已經成為拉動我國國民經濟的重要力量。本文主要針對我國房地產融資渠道狀況進行了探索，并且就拓寬與完善我國房地產融資渠道提出了建議，希望能起到拋磚引玉的作用。

關鍵詞:房地產；融資渠道

一、我國房地產融資渠道現狀分析

房地產融資它包括房地產開發經營資金的融通和房地產消費資金的融通兩大點，包含著籌集資金和供應資金兩個基本環節。在我國目前的資金融通過程中， 常見的融資渠道主要有以下幾個方面。

(一)融資現狀分析

目前我國房地產市場主要的融資方式根據企業規模大小可以主要分為上市融資和銀行借貸。產生這兩種主要融資方式的原因可以大致歸結為企業自身規模和所面對的市場。對企業來講，一般大型的房地產企業會選擇上市融資，這類企業一般大多資金雄厚，企業信譽高、聲譽好，能夠通過國家嚴格的上市審查，可以通過發行股票來進行融資，開拓融資渠道，但是這樣的大規模上市房地產公司在中國還屬少數。而對于中小規模的房地產企業來說，面對的是地方性市場，資金數量和規模都有限制，對于國家的上市審查來說，一般時間較長，成本較高，不適合上市融資，所以一般更多地采取銀行借貸的方式進行融資。

(二)銀行貸款

房地產貸款主要指的是與房產或者是地產的開發、經營、消費等活動有關的貸款。迄今為止我國房地產開發資金的來源主要還是靠銀行信貸為主導的單一融資格局。因為銀行貸款是最一種有效的房地產融資渠道。但是根據相關統計，我國銀行貸款占房地產總投資的70%以上。對比銀行貸款最多不超過房地產總投資40%的國際通行標準，我國房地產企業對銀行的依賴度明顯過高。結果是房地產企業把自身的經營風險轉為銀行的金融風險，從而影響國家的金融安全。但是隨著銀行信貸被逐步收緊，銀行融資門檻將越來越高，銀行貸款在房地產資金鏈中的比例會逐漸減少，也可以說多數房地產企業是難以繼續依賴銀行貸款的。面對資金瓶頸，房地產開發商亟待拓寬新的融資渠道。

(三) 融資渠道

融資渠道單一，風險相對集中一直以來都是我國房地產業面臨資金短缺問題。從房地產開發方面的資金需求現狀來看，我國房地產開發企業除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產的簡單再生產和擴大再生產。同時，資金供給的單一性也是房地產融資不完備性的最顯著表現特征。由于房地產業的高風險高收益特性，管理層對房地產企業上市融資一直持謹慎態度。

根據前面論述，房地產融資市場上的融資方式主要是銀行信貸是有一定原因的。由于中國金融體制本身市場化程度不高，使得資金剩余者的大量資金沒有有效的通道直接進入房地產業，只能作為儲蓄進入銀行體系。當房地產企業需要資金的時候，他只能選擇銀行貸款，這不僅制約了房地產業的發展，也給銀行體系帶來了巨大的風險隱患。

(四)上市融資

公開上市，是一種直接融資，可以分散金融風險，降低企業融資成本，改善企業資本結構。所以理論上講上市融資是最佳的房地產融資渠道。但是，房地產企業上市非常困難，首先是因為特殊的行業經營和贏利模式，資金流和經營流周期性現象明顯，難以達到上市要求。其次，房地產企業上市門檻依然很高，監管層也層多次關閉上市大門，不論是通過在國內股市IP0融資或買殼上市后再融資， 一般的房地產開發企業很難做到，所以上市融資對于房地產企業特別是中小企業來說仍然將是一種奢望。這種融資方式只限于少數優質房地產企業。

(五)房地產投資信托基金

房地產投資信托基金(REITs)實質上是一種證券化的產業投資基金，是專業化的投資機構通過發行股份或收益單位，吸引社會大眾投資者的資金，并委托專業化的投資人員進行具體經營管理。它通過多元化的投資，選擇各種不同的房地產證券、項目和業務進行組合投資。并通過組合實現風險的分散。具有高收益、低風險、高流動性、專業化管理等特點。房地產信托在資金運用上，可以橫跨產業投資、資本市場和貨幣市場， 融資形式也是多種多樣。可以說信托資金是一個能為房地產企業提供長期穩定資金的渠道，房地產投資信托基金可能成為房地產資金供給渠道的有效補充和主流發展方向之一。但是我國產業基金法沒有出臺， 法律上的障礙成為房地產投資信托基金在我國發展的最大現實問題。同時委托代理機制風險的存在，影響資金配置的效率， 造成風險與收益的不匹配。三是專業人才缺乏的制約，很難適應大規模房地產投資信托基金的經營運作。

二、房地產融資渠道多元化的作用

(一)有利于降低房地產融資中的單一融資的金融風險。房地產業提供的是一種特殊的商品，具有投資額大、建設周期長、資金回籠慢、不能移動的特點。房地產商享有開發項目的收益，也就承擔了相應巨大的市場風險。而當開發資金主要來自于銀行時，就意味著銀行將產生大量的不良信貸資產，不僅收不回利息，本金也同樣面臨損失的危險。而融資渠道多樣化則可分散開發商帶給商業銀行的信用風險。這樣就把本來集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散于整個金融市場的各種投資者，降低了房地產企業和貸款銀行的金融風險。

(二)有利于資本市場金融工具和金融品種的創新。在成熟的房地產金融市場上，不僅有債權融資和股權融資兩種基本形式，而且在債權融資和股權融資一級市場以外，存在著發達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種金融創新產生了層出不窮的房地產金融工具，包括投資基金、信托證券、指數化證券等。房地產開發商可以綜合運用上述各種籌資手段或分階段通過不同的融資渠道，以最有利的方式、最低的成本籌集到資金。

三、拓寬與完善我國房地產融資渠道的對策及建議

(一)完善相關法律法規， 規范房地產融資渠道

目前我國很多金融產品相關的法律、法規政策還很不完善，法律體系不健全， 規定不具體，這在很大程度上影響了房地產融資渠道的發展，因此完善相關法律、法規制度是急需要解決的問題。如制定房地產開發企業貸款管理法、房地產信托管理辦法等，明確規定房地產企業的權利與義務，規范房地產企業的融資行為， 促進房地產金融市場健康發展。

(二)吸收社保基金， 拓寬房地產融資渠道

解決房地產融資問題的根本途徑是尋找高質量的資金來源， 即實現投融資方向的創新以及融資渠道的整合提升，房地產融資可以吸收社會上的閑散資金， 如包括社會養老保險基金在內的社會保障基金。保險基金所追求的是一種穩定、長期、合理的回報， 而非高回報， 同時社會保障基金資金巨大， 正在積極的拓寬基金的保值、增值渠道。而房地產開發項目規模大、周期長， 資金需求量大， 二者之間有很強的互補性。把社保基金引入之后，房地產實現融資目的的同時，分散了自身的風險。同時需要指出的是除了繁榮房地產投資一級市場外，也應大力推動股票債券二級市場的發展，增強公眾對房地產業的吸引力，增強流動性風險的分散。

(三)完善風險控制機制，保障資金安全

房地產有自身的周期，風險也隨之而來。目前我國房地產產業制度與融資制度不健全，監管手段還很落后，難以承受融資市場化帶來的沖擊，容易導致房地產融資風險的擴散。引入社保基金為融資渠道的話，眾所周之，社保基金第一條投資原則就是安全性，如果沒有安全性作為保障，不說社保基金，就是吸引其他資金也是比較困難的，一級市場也好，二級市場也好，房地產融資的風險控制與規避是房地產融資的核心問題， 既要控制融入方，即房地產企業本身的風險，如管理、經營風險；又要控制融出方的資金風險，保障融資出資方的資金安全。同時要規避外部風險，如市場因素、政策因素所帶來的風險。實行分散投資原則，進行多樣化組合投資，從而完善房地產的風險與收益機制。這樣房地產企業才能吸引到更多的資金。融資渠道才能真正拓寬、完善。