關于我國房地產項目發展現狀及存在問題的研究

【摘要】隨著福利分房制度的結束，商品房便成為眾所矚目的焦點。它不僅與人們生活息息相關，并且成為居民消費支出的重點和投資領域的全新選擇。

【關鍵詞】現狀；問題；信息對稱

二十一世紀是一個在多方面都將高度發展的世紀，對于像中國這樣在經濟上存在較多發展空間的國家來說更是如此。中國加入WTO以后，推動其經濟發展機遇將會更多。然而，在推動中國經濟發展的元素中，房地產行業無疑將扮演著舉足輕重的角色。在國外，房地產業已經發展了幾十年，并取得了很大的成就.在我國，房地產具有很大的發展潛力，在整個現代化過程中也是起著先導和基礎作用的新興產業。

我國幅員遼闊，相對發達地區有不少集中分布在沿海地帶，由我國目前的情況可知，城市群的發展和建設將會使發達城市發揮龍頭作用，使之在發達城市周邊一定范圍內形成經濟較發達的區域，這將會給我國中小城市的發展帶來更多的機遇和方便，也會使原本不太發達的城市或地區連成一片，從而使整個區域的經濟得到快速的發展。從整個中國內陸而言，多個城市群的出現也將會給中國的經濟帶來更快更穩定的發展。

國家“十一五”規劃綱要明確：“要把城市群作為推進城鎮化的主體形態；已形成城市群發展格局的京津冀、長江三角洲、珠江三角洲等區域，要繼續發揮帶動和輻射作用，加強城市群內各城市的分工協作和優勢互補，增強城市群的整體競爭力。”從國家“十一五”規劃中不難看出加快城市群建設的必要性和重要性，也不難推測房地產業對城市群建設將帶來的積極的影響。這對于國內房地產企業來說也是帶來了相當大的開發空間。我國城市群健康發展，既是“十一五”期間區域經濟發展的特征，也是國家區域經濟發展的重大戰略，對我國經濟和社會發展必將產生重要而且深遠的影響。所以中國房地產業將來要緊跟城市群發展的步伐，為加快城市群中各城市之間的聯系而努力。

居民改善居住條件的“主動型”需求，城市改造房屋拆遷帶來的“被動型”需求，城市化加速農民進城帶來的“自動型”需求，使得房價在短短幾年內，一路攀升。根據國家計劃發展委員會和國家統計局最新公布的數據表明，2003年四季度，中國房地產市場價格持續上漲，與上年同季相比，房屋銷售價格上漲5.1%，土地交易價格上漲8.9%，房屋租賃價格上漲2.2%。政府、金融部門、開發商、建筑商建材行業對此都有不同的認識和準備。房地產業的快速發展，成為拉動GDP快速增長的重要因素，也成為政府和金融部門關注的重點。同時，房價的每次波動，也無不觸動消費者敏感的神經，房價居高不下，成為壓在百姓心頭的一座大山。畢竟一套好房子是百姓圓一個幸福家園的夢想。因此，如何正確處理房價與居民消費水平的關系，在不影響國家稅收前提下有效控制房價的攀升，創造房地產業良性循環的運行機制，已成為房地產業規范發展的一個迫切問題。

截止2007年底，我國房地產開發企業總數已突破5萬家，在房地產企業的總數中占據70%以上。由此可見，房地產開發企業是中國房地產企業的主體，因而房地產開發企業應該得到著重的關注?，F階段，我國房地產開發企業發展主要呈現如下六大特點。

（一）企業數量穩步增加，但大多數企業規模偏小。

（二）企業經營業績普遍提高，但增長緩慢。

（三）企業成長良好，但營利能力相對滯后。

（四）企業的區域分布具有較高的集中性。全國的房地產開發企業，有一大半都集中在廣東，上海，北京，江蘇，浙江等東部地區的12個省市中。

（五）企業融資渠道比較單一。

（六）企業的經濟類型具有多樣性，民營企業的發展勢頭遠強于國有企業。

從上述特點我們可以得知，我國大部分房地產企業還有待提高自己的企業規模，有規模和實力的開發企業應當瞄準除發達地區以外的其他地區，尋找發展機會，以拓展自身的實力。想要把一家房地產企業的規模做大，就必須要容入一個足夠大的發展空間里。如今，我國的中部，北部，和西部都還存在較大的開發空間，一些有規模和資歷的房地產開發企業可以向這些地區發展。從長遠的意義上來說，這樣做不僅能給企業帶來更多的利潤和開發項目的機會，同時也可以提高企業在這些地區的競爭力。

中小型房地產開發企業在這些地區也能找到自己的用武之地，畢竟中小房地產企業與像“萬科”，“萬達”這樣實力雄厚的企業比起來還是有很大的差距的。正因為中小型房地產開發企業的資質，財力物力，人力等，這一系列關系到企業競爭力的因素要低于大型開發企業，所以說，中小型房地產企業如果把自己的發展區域定在沿海發達城市，把自己的競爭目標定為像“萬科”“萬達”這樣的房地產超級大企的話，那么這對于中小型企業自身來說無疑是一個制約企業高速發展的因素。從上一節提及的關于城市群規劃的內容中我們可以得知，在我國的山東半島、遼中南地區、中原地區、長江中游地區、海峽西岸地區以及川渝地區和關中地區都存在著許多房地產開發的商機，這一點也是中小企業抓住商機時該注意的。其次，中小企業該抓住中小型項目，積累自身的資本。這些都是以后我國房地產開發企業在謀求企業發展的道路上該考慮的。

我是非常推崇自由經濟的，但是自由經濟的前提是信息對稱，人們的理性，脫離了這兩個前提，一切自由經濟的理論都是空談，都是笑話。但是在目前中國的房地產行業里面顯然就是這個狀況，地方政府、開發商和消費者形成了三方的博弈，這三方都不是理性的，信息也不是對稱的。在這三方的博弈里面，獲利最大的是地方政府，最弱勢的是廣大消費者。地方政府盲目的圈地，給房地產造勢，提高土地的價格，增加行政性收費，是房地產項目成本最不好控制的環節。在長江三角洲地區，許多地方政府的收入居然有50%-60%的來源于房地產，這太不正常了。可以這樣說，這是短視的行為（地方官員的個人目的在這部討論），因為從表面上來說房地產活躍了，城市漂亮了（至于他的入住率也不討論），但是這也大大的增加了你這個城市的交易成本，在資本流動不受限制的前提下，他總是流向與交易成本比較低的地方，最明顯的一個地方就是香港，他以前是一個自由港，稅率低，交通方便，政府效率高，大量的國際資本涌入，讓香港在短時間里繁榮起來，但是香港的地產價格也在飛速上漲，導致了他的交易成本也急劇上漲，所以現在香港對資本的吸引力很低了，遠不如珠三角地區，當然，投機資本除外。我想任何政府都不會歡迎投機資本進入的，但是我現在就聽到好多怪事，某些地方政府居然覺得自己本市房地產價格偏低，希望溫州炒房團來炒炒。所以說，健康的房地產市場需要三方面的理性。

在房地產炒得沸沸揚揚的今天，我希望各方面都要冷靜、理性對待，對于我們開發商來說最理性的事是控制成本，多關注點成本，少關注點房價，因為房價是市場決定的，而成本掌握在你自己手中。