房地產測繪的特點分析

摘要：我國房地產市場的發展是日益飛速，房地產管理的現代化愈顯其重要。本文對房地產測繪的一般特點和房地產測繪技術進行了闡述分析，為提高房地產測量提供準確的技術手段，為今后的房地產管理提供更好的服務。

關鍵詞：房地產；測繪；特點；技術

l房地產測繪簡介

房地產測繪是指運用測繪儀器、測繪技術和測繪手段，來測定房地產的位置、界址、占地范和面積數量等。隨著我國城鎮居民住房制度的改革。土地及房屋的產權歸屬問題受到了人們的關注。由此而引起的產權糾紛亦日益增多，為了更好地解決這一問題，就必須進行房地產測量工作。即測定和調查其用地的權屬、位置、數量、質量及其利用狀況以及測繪成果作為處理糾紛的依據。房地產測量工作作為測量工作的一個分支，與工程測量和普通地形測量在作業方法和工作程序上有許多共同之處，但也有很大區別。房地產測量采用測繪技術的方法和手段，按照國家有關部門制定的房地產測繪技術標準和有關房屋及其用地的有關信息和資料，為國民經濟建設、國防建設、城鎮規劃、城鎮建設、城鎮公交事業、房地產開發、房屋拆遷、房地產交易、征收稅費、住房制度改革等提供可靠的數據和資料。房地產測繪包括房 地產平面控制測量、房地產調查、房產要素測量、房地產圖繪制、房地產面積測算、房地產變更測量、房地產測繪成果資料的檢查與驗收。

2房地產測繪特點

2 .1 測圖比例尺大

房地產測繪一般在城市和城鎮內進行，圖上表示的內容較多，有關權屬界限等房地產要素，都必須清晰準確地注記，因此房地產分幅圖的比例尺都比較大。作為我國最大比例尺系列的 圖紙一般都是1:500或1:1000，分丘圖和分層分戶平面圖的比例尺更大，1:50有時也有，表示的內容更細。

2.2測繪內容上與地形測量的差別

地形測量測繪的主要對象是地貌和地物，而房地產測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權屬、質量、數量，用途等狀況，以及與房地產權屬有關的地形要素(房地產測量對房屋及其用地必須測定位置健位，調查其所有權或使用權的性質淀性，測定其范圍和界線定位，還要測算其面積容量)。調查測定評估 其質量 ( 定質) 和價值( 定價)。地形測量沒有如此廣的任務，房地產圖一般對高程不作要求，而地形測量不但要高程，而目還要用 等高線表示地貌。

2.3修測、補測、變更測量及時

城市基本地形圖的復測周期一般5至10年， 而房地產測繪的復測周期不能按幾年來測算，城市的擴大要求及時對房屋、土地進行補測，對房屋和用地特別是權屬發生變化時也應及時修瀏。對房屋和用地的非權屬變化也要及時變更，以保持房地產測測成果的現勢性、現狀性， 及保持圖、卡、表冊與實地情況一致。所以房地產測繪成果要及時修補測，變更測繪。

2.4房地產測繪人員既懂測繪更懂房地產

房地產測繪的另一大特點，就是從事這一工作的人員不僅要熟練掌握測繪技術、測繪業務。運用各種測繪方法得心應手，而更重要的是要掌握房地產的業務知識。作為一個稱職的房地 產測繪工作者，應是房地產這一門學科的好手，應是房地產權屬管理的幫手，應是房屋交易買賣中的鑒證者，必須熟悉房地產的若干法律、法規，必須正確測算房屋面積，保護雙方的合法利益。否則，做不好房地產測繪。這也是房地產測繪區別于其他測繪的特點之一。

3房地產測繪內容

房地產測繪是指運用測繪儀器、測繪技術和測繪手段，來測定房地產的位置、界址、占地范圍和面積數量等，為房地產權利人和管理部門提供信息服務的一項專業技術活動。房地產測繪的基本內容包括：房地產平面控制測量、房地產調查、房地產要素測量、房地產圖繪制、 房地產面積測算、房地產變更測量、房地產成果資料的檢查與驗收。

房地產測繪包括房地產基礎測繪和房地產項目測繪兩種。房地產基礎測繪是指在一個城市或一個地域內，大范圍、 整體地建立房地產的平面控制網，形成房地產的基礎圖紙一房地產分幅平面圖的測繪活動。

房地產項目測繪是指因房地產開發、經營、交易和房地產權屬管理等的需要，測量、繪制房地產分丘平面圖和房地產分層分戶平面圖，形成圖、表、卡冊、簿、數據等信息的測繪活動。 房地產測繪成果是指在房地產測繪過程中形成的數據、圖、表、卡、冊等信息和資料，主要包括：房產簿冊、房產數據和房產圖集。取得相應資質的地產測繪機構可根據委托方的要求提供全部或部分服務。并對其提交的測繪成果的準確性負責。

4 現代化技術的應用

4．1全站儀在房地產測繪中的應用

全站儀是現代化房地產測量中常用的數據采集設備。它是一種集測距裝置、測角裝置和微處器為一體的新型測量儀器。全站儀能自動測量和發 計算，并通過電子簿或直接實現自動記錄、存儲依 和輸出。當今的全站儀已經達到令人不可致信的必 角度和距離測量精度，既可以人工操作也可自動操作，既可遠距離遙控運行也可以機載應用程序價控制下使用。全站儀這一最常規的測量儀器將在現代化的房地產測量中發揮越來越大的作用。

4．2 RTK技術在房地產測量中的應用

RTK技術一出現，其在測量中的應用立刻受到人們的重視和青睞。利用RTK技術進行定時，基準站接收機實時地把觀測數據及已知數實時傳輸給流動站GPS接收機，流動站快速求解整周模糊度，可以實時地求解出厘米級的流站動態位置。房地產測量中應用RTK技術實時定權屬界址點及一些地物點的位置并能達到要的厘米級精度。將GPS獲得的數據處理后直接人GPS系統，可及時地精確地獲得房地產圖。

4_3機助制圖在房地產測繪中的應用

近年來，計算機輔助制作房地產圖取得了飛速發展，在眾多的制圖系統中，人們普遍采用美國AUTODESK公司的AUTOCAD對所測的房地產圖加以修改和整飾。在AUTOCAD系統中，只要把數據預處理產生的房地產圖形交換文件調人生成圖形時，就會發現所測的地物全會按照實地產 的相關位置、相似、準確的呈現在顯示屏上，看起來一目了然。在對圖形的處理上，AUTOCAD具有強大完備的功能，操作簡便易行。它還具有良好的自我保護特性，即使非規范操作也不會對系統本身構成任何傷害。因此，用其來進行房地產圖形編輯十分方便。

4.4房地產測量信息系統的使用

管理的現代化、決策的科學化將要求對房地產測量信息的處理方法由用手工操作到計算機處理等現代化技術，其作用也由一般統計發展為輔助決策，進而形成房地產測量信息系。但建立房地產測量信息處理系統是一項非常復雜的系統工程，它要求有比較高的技術素質和管理水平。作為世界測量信息系統的拓荒者，美國環境系統研究在所測量信息系統領域已有近三十年的歷史，其代表產品ARC／INFO是當今世界上最完整的測量信息系統，它所包含的幾千個測量信息系統分析工具已經被各個領域的項目所采用，給測量數據計算、繪圖帶來了技術革命。隨著科學技術的發展，房地產測量信息管理現代化已越來越被人們所重視。我國房地產業的振興，期待著計算機等管理自動化技術的更廣泛應用，以及應用水平的逐步提高。

房地產測量所獲得與永久性標志相聯系的房地產權屬界址、房地產面積等都具有法律效力，從而載入房地產權證書，所以房地產測量所得的基礎圖是發放房地產權證書、保障房地產所有者的合法權益、加強社會主義法律管理的重要依據。為了保證測繪精確性和準確性，對于從事房地產測量及信息管理的工作人員應全面了解房地產測繪的特點，熟練掌握現代化房地產測繪手段，更好地為城鄉居民服務。

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