房地產抵押估價業務中的問題及相應措施

（1.樂清市住房和城鄉規劃建設局）

（2.瑞安市財政局，浙江，瑞安，325200）

【摘要】2000年以前，由于特殊的歷史原因，絕大多數房地產估價機構是事業單位，或者是隸屬于政府某一部門的經濟實體。這些機構本質上是政府機構的延伸，壟斷了房地產估價業務。2000年6月，國務院提出了經濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制的要求。隨著房地產估價行業的市場化，評估行業不再是政府壟斷，房地產估價機構也越來越多，但由于市場競爭激烈，衍生出評估機構在操作中一系列不規范現象。本文從房地產估價機構和銀行等金融機構的特殊關系出發，對房地產抵押貸款評估中的不規范現象進行了剖析，并提出了相應的對策。

【關鍵詞】房地產抵押貸款；房地產估價中介機構；行業規范

脫鉤改制打破了行業壟斷和地區市場分割的局面，營造了公平競爭的市場環境，但由于我國的中介機構起步較晚，管理體制還不完善，難免會存在一些操作不規范的現象。本文就房地產估價這一中介行業中，銀行與中介機構的關系，剖析估價機構在抵押貸款評估中的一些不規范現象，并提出相對應的措施。

1 抵押貸款業務的發展及其估價作業中的弊端

房地產估價起初主要服務于房地產交易管理，以防止交易當事人不實申報成交價格而偷漏有關稅費。目前，無論是土地使用權出讓，還是房地產轉讓、租賃、抵押、典當、保險、稅收、征收和征用補償、損害賠償、糾紛調處、司法鑒定、以及企業有關經濟行為、設立公司時以房地產作價出資、房地產估價糾紛調處中的房地產估價復核或鑒定，等等，都需要房地產估價。其中抵押貸款估價業務最廣泛，銀行為了降低貸款的風險，要求客戶提供一定的抵押物作擔保，而房地產因其保值增值性，自然成為抵押物的首選。銀行以房地產為抵押物發放貸款，實際上有兩方面作用：一是可以降低抵押貸款的風險；二是可以以提供的抵押物為依據確定貸款的額度。銀行發放房地產抵押貸款的額度，通常是以抵押物評估價值為基礎。

抵押貸款業務象一條紐帶把銀行和估價機構緊緊聯系在一起，銀行在開展抵押貸款業務的過程中依賴估價機構對抵押物價值進行評估；而估價機構面臨激烈的市場競爭，銀行抵押貸款評估也是最主要的業務來源。因此兩者之間存在著密不可分的關系。基于此，銀行通常向客戶推薦評估機構。而在實際操作中，這種推薦評估不可避免會演化為指定評估。也就是說，銀行會給客戶指定某一個或幾個評估公司進行評估，就承認指定的幾家估價機構，客戶為了獲得貸款。這種指定估價機構的作法不僅是變相的評估行業中的壟斷，而且在實際上也存在著很大的風險隱患和不合理性，主要表現在：

l.l 使評估機構失去原有的公正性和獨立性

在業務往來中，各銀行相互的競爭中，為了吸取更多的優良客戶，對于特殊的客戶，銀行要求評估機構對標的物的價格必須評到“ 大于多少 元/ m2”或者總額達到多少萬元”等等。而評估機構為了業務的順利開展，不敢得罪銀行，往往會按銀行的要求去辦，失去了估價作業的獨立性。這樣一來，評估報告往往有時成了銀行發放抵押貸款的必要程序和形式而已，失去了原有的公正性、客觀性。趨于一定的利益關系，銀行對所要求的價格可能會高于抵押物的真實市場價值，這實際上給銀行帶來了風險隱患。

1.2 使中介機構陷入兩難境地

銀行對評估機構評估價值的干涉，給評估機構施加了很大的壓力。同時，評估機構也面臨著來自客戶方面的壓力。客戶可以選擇這家銀行貸款，也可以選擇那家銀行貸款，目前評估公司眾多，如果因而客戶可以選擇其他的評估機構進行評估。評估機構自然懂得“客戶是上帝”的道理，因而也不愿意得罪客戶。一宗評估業務往往要同時遇到來自銀行和客戶兩方面的壓力，銀行要求將價格壓低而客戶要求將價格抬高，置估價機構陷于兩難境地。這時，估價機構為了不得罪銀行和客戶，不得不在價格上采取折衷的辦法，這同樣會使評估價失去客觀性。也增加了銀行等金融機構抵押貸款的風險性。

l.3 擾亂了正規收費標準

銀行指定估價機構這種方式，實際上是在給一些估價機構介紹業務，在合作過程中要求估價機構將評估收費的一定比例返還給銀行，而評估費一般是根據評估標的物價值的一定比例確定，大多數銀行都有這種不成文的規定，銀行不僅對評估價格進行干涉，還對評估機構的收費進行干涉。對一些評估金額較大的業務，銀行往往要求評估機構在正規收費的基礎上打折，甚至直接提出“某宗估價件多少費用”，這擾亂了正規收費標準。

l.4 引起中介機構之間的不正當競爭

隨著銀行抵押貸款業務的大量開展，評估機構的數量也在不斷增加，銀行指定評估機構的這種方式使得一些評估機構互相打起了“拉業務戰”，它們不是從提高自己資質和素質上下功夫，而是通過各種手段拉攏銀行主管人員以獲得業務來源。這樣只會形成一個惡性循環，對銀行、中介機構和客戶三者都不利。

2 相應措施

要解除房地產抵押貸款業務估價中存在的一系列問題，就要采取以下幾點措施：

2.l 給客戶提供自由選擇估價機構的空間

銀行部門應認真貫徹執行國家有關規定，給客戶更大的自由選擇空間，讓客戶自己選擇估價機構，真正做到估價機構選擇市場化。

2.2 切實保證估價機構的獨立性

銀行部門不再對估價機構進行干涉，保證評估機構完成作業過程的獨立性、公正性和客觀性。同時，有關部門要對評估機構的行為進行監督，保證估價機構的評估工作不受來自客戶或其他方面的干擾和影響。

2.3 行業主管部門要定時進行審查、監督、評比

估價機構上級行業主管部門要定時對估價機構進行抽查，杜絕其不規范行為，對估價機構的資質也要定期審核檢查，資質好的要升級，資質差的要降級，直到取消執業資格。

2.4 鼓勵各地方成立房地產估價行業組織。

行業主管部門要鼓勵各地方成立房地產估價行業協會。由于成立估價協會的門檻過高，一些較大市的估價機構數量遠遠達不到要求，就沒條件成立房地產估價協會，缺少行業自我管理監督的一個組織，這樣相對影響估價行業的發展。建議估價行業上級主管部門考慮各城市的估價機構實際情況，放寬條件，鼓勵各地方成立房地產估價協會，讓地方估價機構形成相互交流、相互制約的氛圍。

2.5加強估價機構主要管理人員和估價師的培訓

房地產估價不應是估價人員的主觀隨意定價，而應是估價人員模擬市場參與者的思維和行為，在充分認識房地產市場形成房地產價格的機制和過程，以及深入調查、了解房地產市場行情的基礎上，通過科學的測算和判定活動，把客觀存在的房地產價值揭示出來。這不僅需要房地產估價師有豐富的專業知識，更需要有尊重客觀事實的職業道德。估價行業上級主管部門要加強估價機構主要管理人員和估價師的培訓，提高他們的綜合業務水平，完善思想道德建設。

中國的房地產估價機構雖然起步較晚，但其發展十分迅速，對促進我國國民經濟的發展有著很重要的作用，已成為一支不可缺少的生力軍。而且隨著市場經濟的成熟理性發展，社會上對資金的需求有增無減，抵押貸款業務時時存在，估價行業有著光明的前景。同時社會、政府各部門對估價機構的要求更加嚴格規范，只有盡快采取措施規范房地產估價行業，才能使它走上健康發展的道路。

參考文獻

[1]中國資產評估協會. 資產評估學[M]. 北京：中國財政經濟出版社，1999 .

[2]曾國安. 論發展居民住房抵押貸款二級市場[J]. 中國房地產金融，1997

[3]趙凱，李世平. 住房抵押貸款的現狀分析與政策選擇[J]. 中國房地產金融，1997 .