淺談中小戶型城市住宅及其優化設計

【摘要】為了調整住房供應結構，抑制過快上漲的房價，滿足我國中低收入家庭的需求，我國曾相繼頒布了一系列政策性文件，在這些政策文件中將90平方米以下面積的中小戶型住宅定為房地產開發的重點。面對這些情況，建筑師應當擔負起中小戶型城市住宅優化設計，為我國中低收入家庭提供更優質的服務。本論文中對中小戶型住宅的住宅空間、住宅環境以及設施等方面的設計進行討論，找出優化策略。

【關鍵字】中小戶型；城市住宅；優化設計

1 前言

在建國后至改革開放初期高積累、高就業、低消費、低工資的計劃經濟體制下，我國的各級政府以及企事業單位主要依靠政府撥款，按照統一的標準進行住房建設，然后以工作福利的形式為職工解決住房問題。90年代之后，伴隨著住宅商業化概念的提出以及房產改革的逐步深化，形成了初步的住房新體制框架，進入了一個以居民自主產權形式為主、多產權形式并存的格局。21世紀之后，面對飛速發展的經濟與不斷增長的城市人口狀況，城市建設的規模達到了空前的規模與速度。面對近些年房地產領域一些逐漸凸顯的問題：住房供應結構合理性不夠、供需矛盾不斷突出、高價位高端住宅產品占據房地產市場的主流；房地產秩序混亂，房價猛漲；城鎮居民的住房保障體系沒能得到有效地實施。2006年，國務院針對我國房地產領域出現的各種情況，頒布了《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供需結構穩定住房價格意見的通知》，在該文件中對于房地產的規范秩序、合理消費等等都做了明確的規定。

“中小戶型”沒有一個明確的標準定義，僅僅是一個相對概念，根據“國六條”的相關規定，暫且將中小戶型理解為套型建筑面積不大于90平方米、具備基本的衛生、舒適、安全等生活起居條件的，供中小型家庭生活居住使用的建筑。本文中的研究對象主要針對該類城市住宅。

2 中小戶型住宅區域分布特點

2.1 外環線

中心城區的商品住宅市場面臨著中心城區土地供應逐年減少與房價不斷上漲的雙重壓力，商品住宅被中心城區擠出的效應越來越明顯。而外環線內外兩側的土地供應空間相對而言要大得多，且成本比較低，這對于中心城區商品住宅的擠兌效應有一定的影響。盡管外環線附近地處偏遠，但是隨著城市交通網絡的不斷完善，尤其是地鐵工程的不斷開展延伸，將會最大程度的帶動區域發展，距離將不是人們考慮的主要因素，外環線附近將逐漸成為普通住宅區，對于中小戶型經濟適用房的開發是一個不錯的地理位置。

2.2 中心城區

中心城區昂貴的低價以及稀缺的土地資源，導致了中小戶型集中于高端用戶身上，開發房地產主要形式是酒店式公寓或者SOHO等。這一類住宅建筑大多位處城市內最繁華的地段，多是高層建筑或者超高層的建筑，具有很高的容積率，相應的配套標準比較高，無論是對于投資、自住，或者是小型商務都比較適宜。

3 中小戶型住宅分類

3.1 居住生活型

這一類住宅通常采用高層塔式住宅樓或者連體單元樓的形式。處于自住的目的，這類建筑的設計大多以生活的舒適便利作為基本條件，小戶型住宅的設計多為一室一廳的格局，面積在50到60平方米左右；中等戶型住宅多是二室戶或者小三室，住宅面積在70到90平方米左右。

3.2 休閑度假型

這一類住宅建筑多是選擇在風景優美的地段，采用外廊式板式結構，所建設的住宅類型多是四五十平方米的單間，也有配置數量較少的兩室一廳或者小三室房型。

3.3 家庭辦公型

這種類型的住宅也就是所謂的SOHO公寓，該類建筑多是商住兩用。家庭辦公室逐漸成為新時代年輕人選擇的工作生活方式，是他們創業初期的商家選擇，因此在中小戶型中頗為流行。其住宅面積比較靈活，可隨著辦公類型與生活方式而調整變化，大多控制在50到90平方米的范圍內。

3.4 投資型

這類住宅也就是通常意義上的出租型住宅，該類住房帶有明顯的地域特征，投資者往往選擇在城市的科貿聚集區、中心區、或者大中院校的周邊地區，這些地區往往都是交通比較方便，住房對應的設施齊全。這類住房的住房面積往往是相對越小越好，這樣投資購房的總價就比較低，獲得高回報率的機會也就比較大。對于住房的標準，要么較為高檔、要么較簡樸，不同的需要有不同的類型。

4 優化設計原則

4.1 適應性原則

隨著社會多元化的發展，人們對于住房的要求也向著多元化的方向發展。住宅本身面對的消費群體比較復雜，他們的職業、年齡、收入、文化程度、價值取向等等都有很大的不同，其家庭構成、生活習慣、生活方式等也都大不相同，這些都使得人們的需求各異。一些一般的住宅設計往往追求為業主量身定做，使設計盡善盡美，但是這只是滿足了業主一時的需求、一時的喜好而已，真正的生活是沒有辦法做到量身定做的。像人們在住宅里要休息，要吃飯，但是怎么吃、和誰吃等等都是難以預料的。現代化的住宅設計為住宅融入了更多的功能。所有類型的住宅設計不再是單純的空間組合，而是集多種功能為一體的復合體，使得住宅居住空間的設計靈活而極富彈性，能夠滿足業主現在以及以后的大部分需求，滿足適應性原則的要求。

4.2 緊湊型原則

一般居住房間的使用空間組成有三個面積：其一是家具面積，房間里的家具面積是不能缺少的，一些必要的家具擺放在房間里，還需要有家具的啟閉與搬移空間的考慮；其二是人體本身所占有的尺寸面積；其三是人體活動所需要的面積。這三個面積加在一起也就是住房空間的合理面積。為了更大程度的使用空間，就應當合理組織空間，使其緊密相連，圍繞著一個核心進行布局，盡量以最為經濟的方式將各個使用房間聯系起來。

4.3 適宜性原則

適宜性原則也就是考慮住房使用者的使用要求以及其精神感受與住房本身具備的空間性質的吻合程度，也就是考慮住宅是否適合特定人群居住。本文前面已經對中小戶型住宅進行了分類，居住生活型住宅是面對普遍居住群體設計的，以家庭起居為主體，臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房、儲藏室、陽臺等等都是這一類型住宅應當具備的基本功能空間；休閑度假型住宅是針對崇尚自由、注重生活享受的人群設計的，聚會廳、棋牌游戲室、音響室等空間占主體地位，另外一個落地窗或觀景平臺也是必要的空間；家庭辦公型住宅是針對新新人類以及自由白領階層設計的，這類住宅中，足夠大的工作室空間是核心，配備必要的辦公設備，像電腦、數碼設備以及工作臺等。

4.4 經濟性原則

經濟性原則的一個首要任務就是在有限的面積里爭取最大的使用面積。在住宅用房設計過程中，要涉及到出房率的考慮。在一個90平方米面積的緊湊的空間中，不同的樓層高度與平面布局都會影響到戶型的公攤面積，以致影響每個單個戶型平面的設計。一般而言，住房單元公攤面積包括兩個部分：其一是電梯井、管道井、變電室、樓梯間、設備間、公共門廳、走廊等一切為整棟建筑服務的公共設施所用面積；其二是各個單元之間的分隔墻、外墻等等墻體水平投影面積的一半。目前公攤面積較大，對住宅優化設計的過程中應當考慮在壓縮空間內將該部分面積進行壓縮，達到經濟性原則。

參考文獻：

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[4]王宏輝.對中小戶型住宅設計的探討[J].甘肅科技，2008(6).

作者簡介：

劉壽朋，學歷：本科，畢業院校：長江大學，工作單位：瀾德斯金石（天津）建筑設計有限公司