淺析現階段物業(yè)管理企業(yè)成本核算與管理

【摘要】隨著我國住宅建筑工程的快速發(fā)展建設，一方面滿足了人們對于高質量的生活追求，另一方面也極大地帶動了我國物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展。物業(yè)管理工作現已逐步成為人們生活需要的一項必需品，其在發(fā)展壯大的過程中不僅促進了人們生活方式的轉變，更有效的提高了人們的生活質量，逐步成為我國經濟發(fā)展的一項最新增長值。但是，由于我國物業(yè)管理工作起步較晚，再近十年的快速發(fā)展過程所暴露出來的相關問題更是值得我們物業(yè)產業(yè)部門所關注的焦點，下面本文將結合作者多年的工作實踐經驗，對物業(yè)管理企業(yè)成本核算及管理工作進行簡單的論述，以供參考。

【關鍵詞】物業(yè)管理；成本核算；管理

物業(yè)行業(yè)作為我國第三產業(yè)鏈條中一項新型服務型行業(yè)，其在滿足人們生活服務需要的同時，也極大的促進了我國第三產業(yè)的壯大，逐步成為了我國經濟快速發(fā)展的新型增長點。就我國現階段而言，物業(yè)行業(yè)隨起步較晚但卻在近年來得到了迅猛的發(fā)展，但是，由于市場經濟的主導作用，使得我國的物業(yè)管理企業(yè)面臨著嚴峻的市場競爭的壓力，如何更好的適應現代化的市場發(fā)展、滿足人們不斷增長的生活服務需求，提升企業(yè)的市場競爭力等都已成為現今物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展過程中所需要亟待解決的問題。

目前，我國的物業(yè)管理行業(yè)正處于由勞動密集型產業(yè)向知識型和管理型產業(yè)轉變的關鍵性時期，完善管理機制、提升服務質量、實行科學化、規(guī)范化的管理模式已成為目前我國物業(yè)管理企業(yè)做大做強的重要因素，建立健全企業(yè)內部管理機制是抓住機遇、深化改革的主要手段，加強物業(yè)管理企業(yè)的成本核算和管理工作便是其中的一個重要內容。下面文章將從我國現階段物業(yè)管理企業(yè)的成本核算工作的特征、物業(yè)管理企業(yè)在成本管理工作中出現的問題以及應用作業(yè)成本法使物業(yè)管理的成本核算得到優(yōu)化等方面對物業(yè)管理企業(yè)成本核算工作進行具體的概述。

一、我國現階段物業(yè)管理企業(yè)成本核算工作的特征

(一)人工成本所占的比例較大

作為第三產業(yè)鏈條中的重要組成部分，物業(yè)管理企業(yè)因其工作領域內的工作內容和行業(yè)特性來看，屬于現代經濟市場模式下的服務型行業(yè)，因此在其企業(yè)的成本核算中，由于其受到原有工作形式的束縛，造成其中人工成本在物業(yè)管理成本中占據了最大的比重，甚至出現了其所占比例近乎于整體企業(yè)運用成本的一半以上，成為物業(yè)管理企業(yè)快速發(fā)展路上的沉重包袱。雖然在近年來相關產業(yè)改革的促進下，物業(yè)管理從業(yè)人員的數量有所下降，但是其發(fā)生的人工成本并沒有顯出明顯下降的趨勢，其主要是因為社會保險等工資附加的比例在不斷的增長，還有結構有所調整，其中專業(yè)型、技術型、管理型以及技術型的人才的比例在不斷地提升。

(二)物業(yè)管理工作中發(fā)生的間接成本的比重越來越大

與制造企業(yè)相比，物業(yè)管理企業(yè)缺乏直接材料，而在物業(yè)管理中的直接材料的發(fā)生通常是在物業(yè)管理的環(huán)節(jié)中，其目的的是為了提高操作的效率以及實現操作而產生的輔助性的材料。物業(yè)管理企業(yè)實施的是技術集約化管理，而居民小區(qū)的日常管理是由管理處來完成的，事務由公司內部完成，這樣就導致了一個專業(yè)的人員要同時兼顧多個管理處的技術指導、技術培訓和專業(yè)服務等，使得人工費用的分配變得十分復雜，不能同時的歸集到一個服務合同里。

(三)間接成本的種類繁多

與其他的服務行業(yè)相比，物業(yè)管理行業(yè)集中了清潔、保安、綠化、維修以及房屋裝修等多項服務功能，還可以為業(yè)主和客戶提供特殊的服務。所以物理管理形成的間接成本的種類十分復雜，而且間接成本的性質、發(fā)生成本的原因都存在很大的差異。比如清潔服務是勞動力密集型項目，其成本屬于人工成本，而工程服務通常都是使用機器設備和技術，這樣就形成了不同原因的成本。

(四)發(fā)生期間費用的比例上升

物業(yè)管理的工作量都是由小區(qū)的管理處完成的，物業(yè)管理企業(yè)只要設置精干和高效率的職能部門。通常情況下發(fā)生的管理費用和物業(yè)管理企業(yè)接管的物業(yè)面積呈一定的比例關系。但在實際上為了避免管理人員的流失，管理人員的工資的增長幅度很大，另外現在的競爭日趨激烈，物業(yè)管理企業(yè)在爭奪客戶發(fā)生的營業(yè)費用也在不斷地增長。

二、物業(yè)管理企業(yè)在成本管理工作中出現的問題

(一)傳統(tǒng)成本的計算方式造成物業(yè)管理成本出現了大量的隱含成本

傳統(tǒng)的成本并不能對發(fā)生的各項費用完全的出來，其在費用的確認、分類、分析以及控制物業(yè)成本方面都有很大的漏洞。隨著現代化物業(yè)管理企業(yè)工作模式的不斷轉變，傳統(tǒng)的成本計算方式已不適應企業(yè)現代化發(fā)展的需要，特別是在傳統(tǒng)的企業(yè)成本計算的過程中，相應的隱性成本被算入其中，而這些隱性成本在實際的財務資金流通中并沒有實際的體現，從而造成了物業(yè)企業(yè)內部成本計算值偏大的問題，嚴重干擾了企業(yè)對于市場信息的判斷以及企業(yè)未來決策的制定。

(二)傳統(tǒng)的物業(yè)成本核算并不能提供財務信息以外的信息

傳統(tǒng)的信息系統(tǒng)只是單純地注重財務成本信息的提供，而輕視非財務信息的提供。其在成本管理上只提供了產品數量的變化，卻沒有提供數量變化的原因。在這樣的情況下，提供的信息并不能夠使物業(yè)管理企業(yè)改變其作業(yè)方式和經營過程，更不能適應現代化物業(yè)管理工作的需要，造成物業(yè)企業(yè)成本核算工作失真、信息含量不完整的問題，不僅影響了物業(yè)管理企業(yè)成本核算工作的工作效率，更降低了物業(yè)管理企業(yè)的市場競爭力。

三、應用作業(yè)成本法使物業(yè)管理的成本核算得到優(yōu)化

(一)劃分不同的作業(yè)中心保潔作業(yè)中心，其主要包括日常的清潔工作以及垃圾的清掃和處理；綠化作業(yè)中心，其主要的工作是增加物業(yè)管理區(qū)域內的綠色植物，提高區(qū)域內的綠化面積，及時地對植物進行美化和養(yǎng)護。維護作業(yè)中心其主要的工作是使用先進的技術和管理方法對房屋和管理區(qū)內的公共設施進行維護和保養(yǎng)；綜合管理作業(yè)中心，其主要是為了物業(yè)管理工作能夠正常運行而設立的一些職能部門以及輔助部門；保安中心其主要的工作是維護管理范圍內的正常生活和工作秩序，保護客戶的生命財產安全。

(二)分析劃分企業(yè)資源

人工費用，其主要包括了物業(yè)管理人員的薪酬工資、保險以及相關的福利費；固定資產折舊費用。主要包含物業(yè)管理企業(yè)自身擁有的固定資產按年限折舊所需要提取的折舊費；材料費用，其主要包含了在進行物理管理工作時候需要消耗的直接材料、燃料、輔助材料、零件以及包裝物等；辦公費用，其主要包括培訓費、書報費、差旅費、租賃費、文化宣傳費用等；動力費，動力費指的是物業(yè)的公共設施平常運行、維護以及自身消耗使用的水電費等。

四、結束語

我國社會經濟在不斷的發(fā)展，為了滿足現代居民以及客戶的需要，強化物業(yè)管理企業(yè)的各方面工作已勢在必行，只有完善的內部管理機制才能有效的提升物業(yè)管理的服務質量。因此，我國的物業(yè)管理企業(yè)內部的成本核算以及管理工作也需要進行不斷地發(fā)展和完善，只有這樣才能在競爭激烈的市場中爭奪客戶資源，促進企業(yè)的快速發(fā)展壯大，為人們提供更加周到的服務，為我國國民經濟的增長做出貢獻。

參考文獻：

[1]周運清，向靜林.中國物業(yè)管理的理論與實踐[J].中南民族大學學報(人文社會科學版)，2009，(03)

[2]吳彥文.對新會計準則下物業(yè)管理企業(yè)財務核算的探討[J].黑龍江生態(tài)工程職業(yè)學院學報，2008，(02)

[3]尹瑞鳳，韓梅，董莉娜.我國物業(yè)管理行業(yè)現狀及其發(fā)展的探討[J].濰坊高等職業(yè)教育，2008，(04)

[4]徐莉，柳瑞禹，殷素萍.基于服務價值鏈的物業(yè)管理成本控制[J].現代物業(yè)，2009，(06

[5]趙紅梅，譚晶.供應鏈成本管理的發(fā)展與理論方法研究綜述[J].價值工程，2008，(09)