重慶市公共租賃住房運作模式研究

【摘 要】公共租賃房在國內屬于新興的保障性住房模式，建設的每一個環節都需要進行探索和逐步實施。本文圍繞著重慶市公共租賃房的建設現狀，研究了重慶公共租賃住房保障體系的發展狀況、主要特點，分析了重慶公共租賃住房運行模式建設中面臨的主要問題，在此基礎上提出重慶公共租賃房運行模式建設的對策思路。

【關鍵詞】重慶；公共租賃住房；模式

2010年初，重慶決定在全國率先開展公共租賃房（以下簡稱公租房）建設，計劃在3年內修建4000萬平方米。重慶市主城區共規劃建設21個類似民心佳園這樣的小區，可容納人口240余萬。經過幾年的建設，重慶市公租房建設取得了許多寶貴的經驗。2012年2月22日，國家住房和城鄉建設部副部長陳大衛致函重慶市政府，充分肯定了重慶市近年來在城鄉建設工作中取得的矚目成績，并代表住建部部長姜偉新向市政府表示贊許，其中提到，公租房建設領跑全國，得到了黨和國家領導人充分肯定。

一、重慶公租房建設現狀

1．創新城市住房供應模式。重慶市委、市政府提出了“市場加保障”的雙軌制城市住房供應模式，即30％～40％的中等偏下收入群體，由政府提供的公共租賃住房和棚戶區、城中村改造的安置房予以保障；60％～70％的中高收入群體由市場提供的商品房解決，并對高端商品房和投機性炒房采取相應的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的制度體系，逐步實現住房保障的全覆蓋。

2．積極建設使“居者有其屋”。自2010年以來，重慶在全國率先大規模建設公租房，力爭3年建設4000萬平方米、覆蓋200多萬城市住房困難群體。2012年4月6日，重慶市舉行了公租房第5次搖號配租儀式，儀式上，31463戶申請并通過審核者參加此次搖號，最后成功配租公租房21789套。至此，全市公租房分配量已達13萬余套，直接惠及民眾約35萬人。同時，公租房與原有的廉租房、經濟適用房、危舊房和棚戶區改造安置房、城中村改造安置房、農民工公寓5種保障方式，形成“1+5”保障性住房體系，達到城市保障性住房的“全覆蓋”。

二、重慶公租房運行模式的特點

1．實現了真正的住房雙軌制。在以往的住房保障體系中，經濟適用房和廉租房的在全國住房的比重不超過5％。而重慶公租房的建設目標為30％～40％。這一住房保障比例的實現，使得保障房不只覆蓋到少數特困民眾，而是將范圍擴大到“夾心層”。這些人即得不到原保障性住房的覆蓋，短期內又買不起商品房。從而能從根本上解決中低收入人群面臨的住房問題。公租房在滿5年后，可以有條件的轉化為經濟適用房，并且申請人可以購買有限產權的期滿公租房。

2．寬進嚴出的管理模式。重慶市市政府以公租房建設作為切入點，放寬準入機制，明確將公租房保障對象界定為三類人：一是本市無住房或人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭。二是大中專及職校畢業后新就業的無住房人員，他們有住房需要，但暫時還沒能力買商品房。三是進城務工及外地來渝工作的無住房人員。這三類對象特征明確，不易渾水摸魚，實際操作簡單，體現出重慶市公租房“寬進”的一面。同時，重慶采取了“嚴出”機制。如定期資格審查；對超出收入保障標準的承租人，相關部門會提供優惠條件其主動退出，使住房保障體系能夠實現滾動運作；規定公租房不得進入二手商品房市場交易，購買人需要轉讓的，由政府回購；對于提供虛假信息騙取公租房租住，擅自轉租、轉售、出借和抵押公租房，空置房屋或欠交房租6個月以上，以及違反租賃合同的，承租人或購買人所占有的公租房都將被強制收回，其行為將記入個人信用檔案，5年內不得申請公租房。

3．特有的資金籌措模式。重慶市構建了政府先導、社會補充的投融資格局。據測算，3年建4000萬平方米公租房，約需現金投入1100多億元。重慶按財政投入和融資貸款3:7的比例，采取“1＋3”模式籌措資金。“1”是指財政投入約300億元，包括中央專項補助、本級財政支出、土地劃撥、稅費減免等補助方式。“3”是除財政投入外的800億元融資貸款，通過社會渠道，如銀行貸款、住房公積金貸款、社保基金貸款等融資籌集。從實際操作看，自2010年以來，重慶市已累計到位公租房建設資金394.5億元，其中中央補助和市級財政資金231億元，通過銀行貸款、住房公積金貸款、社保基金貸款等籌集163.5億元。

4．較低的建設成本，較高的建設質量。重慶建設公租房用地不收土地出讓金，客觀上降低了公租房建設成本。同時，為了保障公租房建設質量，重慶市出臺了《公共租賃住房設計標準》、《關于試點開展公租房工程建筑材料備案管理的通知》、有關成品住宅裝修工程技術規程和成品住宅裝修工程質量驗收規范等，為公租房建筑材料、公租房的裝修設計、施工、監理以及驗收、配套設施等提供了系統的技術支撐，對確保公租房項目工程的設計質量和設計效率，提升居住品質起到重要作用。

5．公平公正的公租房分配制度。為確保公租房“陽光分配”，重慶創新手段和模式，建立房管、民政、社保、工商、稅務等多部門共享的信息平臺，及時向社會公開公租房房源信息，形成部門聯動，提高審核準確度和效率。同時，通過“對外公示＋社會監督”的辦法，將公租房置于政府管理和民眾監督之下。2011年，重慶市對已竣工驗收的公租房組織了四次公開搖號配租，保障家庭達到8.2萬戶，其中，主城戶籍住房困難家庭占40.1％，大中專及職校畢業新就業人員和外地來主城工作人員占24.3％，本市進城務工人員占35.6％。

三、重慶市公租房運行模式的不足

1．法律法規不完善。盡管重慶市一直在探索公租房的管理制度，也出臺了一系列管理辦法，如《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》、《重慶市公共租賃住房管理實施細則》等，但是公租房的資格審核和后續管理是一項非常復雜的工程，僅從全國來看，尚缺乏全國性的法規，而地方出臺的相關管理辦法也存在著許多需要改進的地方。例如，公租房的規范化申請制度尚未形成，申請者條件、申請具體流程以及申請者優先與輪候等問題亟待進一步完善健全；雖然按規定公租房只能用于承租人自主，不得出租轉租或閑置，也不得用于從事其他經營活動，但是目前缺乏合理有效的租賃管理制度和相應的懲戒措施。

2．管理機制不完善。公租房是重慶市政府自己投資、自己建設、自己籌集房源，同時擁有產權與監管權，無疑是監管一家，如何做好公租房的后期運營管理問題是公租房建設中重要的一環。例如，由于公租房的申請不受戶籍限制，承租人流動性偏大，將會帶來租金催收難度，大量的公租房也會造成后期的管理、維修和維護成本增加。再如，雖然重慶市出臺了一系列的管理辦法對違規行為作出了詳細描述并且明確了懲罰措施，但真正落實還缺乏保障，私自轉租、另作他用、開具假證明等等這些因素將使得公租房在運營階段的監管難度增大。

3．融資渠道過窄。目前，由于重慶政府土地、資金等都落到實處，公租房建設有條不紊，公租房效應開始凸顯，社會資金對公租房項目開始關注。按照重慶市政府的設計，重慶市將通過中央政府專項補助、市級財政補助、土地出讓收入以等投入公租房建設，占建設資金的30％，剩余70％則通過融資解決，即主要為財政撥款及銀行貸款。但事實上，商業銀行因貸款規模控制、放款數量有限且利率上升，非銀行機構融資尚處方案設計談判階段，資金的缺口仍然很大，對于大規模的公租房建設來說，融資方式還是顯得過于單一。

4．公租房的保障方式單一。發達國家租賃性公租房保障方式主要有兩種，一是實物配租；二是貨幣補貼。重慶市公租房保障方式是實物配租，這種方式會造成公租房申請人的輪候期，也不能適應市場變化，與貨幣補貼比較退出機制的操作性較差。同時，從《指導意見》中可以看出，城市中亟待改善住房條件的家庭和個人幾乎都納入了公租房的供應范圍，政府是否有能力解決是一個問題。

5．重慶模式難以避免“老公房”困境。“老公房”的根源在于產權人缺位，沒有人對房屋本身負責，從而造成房屋使用效率低下。由于產權人不直接管理房屋，也無權干涉租金，租金確定無法及時把成本因素體現出來，往往容易使房屋出現維修滯后的問題。由于租金收入無法滿足融資成本的變動需要，必須有財政進行擔保與“托底”。

四、重慶公租房運行模式建設的對策建議

1．法律保障。重慶市在公租房的建設過程中，出臺了一系列的管理辦法，對公租房供應機制、申報機制、審核機制、退出機制、補貼機制和循環機制進行了約定，但是在立法上，存在與國家《指導意見》不符之處、程序性規范不完善，糾紛解決機制尚未提及等現象，因此，應加強完善立法，保障公租房分配的公平公正公開，對于政府相關部門的不作為或作為不當，應具體規定行政責任，造成損失的應承擔民事賠償責任，相關工作人員和主要負責人要追究連帶責任。對于申請者騙取公租房的行為，要分情節訂立行政責任、民事責任和刑事責任，確保公租房法律制度的嚴格執行。對于住戶不繳納房租、不按時退房，應該就其個人信用系統、強制清退做出說明等，避免重蹈經濟適用房、廉租房覆轍。

2．制度保障。（1）完善個人信用制度。要實現公共租賃住房公平有序地“活水長流”，重慶市就需要建立和完善個人信用制度和收入申報制度，并在此基礎上建立起一個公開透明的居民住房和財產審查機制。此外，應加快建立跨部門跨地區的信息共享平臺，將公租房的管理和廉租房、經濟適用房等保障性住房對接，逐步建立一個全方位立體式的保障性住房體系。（2）建立輪候優先制度。由于重慶市公租房保障方式是實物配租，且打破了戶籍限制，涵蓋了大多數需要改善住房的人群。但不同的人群對租賃住房的需求和租金的支付能力有所不同。因此，相關部門應建立符合實際的輪候制度，針對不同人人群需求建立各自的申請輪候制度，并進行統一登記，分配管理。（3）資金保障。重慶按財政投入和融資貸款3：7的比例，采取“1＋3”模式籌措資金解決公租房建設資金問題，但其商業用房的出售、公租房出售都存在極大的變數和時間的推遲，銀行融資和企業融資也需要讓投資方有利可圖才可行。面對著龐大的資金需求，重慶市政府迫切需要經過制度創新，擴展公共租賃住房的投融資渠道。如建立房地產投資信托基金制度、鼓勵社會資本進入、發行企業債券、利用住房公積金增值收益等。

五、結語

公共租賃房保障體系的建設對于重慶市是一個新生事物，在建設方式、保障對象、配租、定價、退出、出售等環節還處在探索階段，其間的問題也只能在建設過程中才能逐漸顯現，才能通過進一步的探討加以解決。只要政府堅定信心，真正體現“為人民服務”的執政理念，“居者有其屋”的夢想一定會實現。

參 考 文 獻

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