我國(guó)旅游房地產(chǎn)發(fā)展存在的問題及對(duì)策研究

[摘要]旅游房地產(chǎn)作為一種新興的產(chǎn)業(yè)模式，隨著經(jīng)濟(jì)、交通、政策等各方面條件的日趨成熟，其發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∮U。本文通過研究旅游地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題，并針對(duì)其問題提出切實(shí)可行的對(duì)策，以促進(jìn)旅游房地產(chǎn)持續(xù)快速的發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]旅游；房地產(chǎn)；問題；對(duì)策

旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營(yíng)銷模式，開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能。包括利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有投資回報(bào)和多種功能的住宅項(xiàng)目，旅游房地產(chǎn)作為一種新興產(chǎn)業(yè)模式，國(guó)家出臺(tái)了一系列的措施促進(jìn)其發(fā)展，可以說旅游地產(chǎn)在我國(guó)擁有廣泛的發(fā)展前景。

一、旅游房地產(chǎn)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)的不同

（1）旅游房地產(chǎn)后期的物業(yè)管理是難點(diǎn)。這是因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)是依靠旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來(lái)的，這類項(xiàng)目常年居住的人不多，也存在淡、旺季差異的現(xiàn)象，通常旺季旅游地產(chǎn)供不應(yīng)求，而淡季旅游地產(chǎn)多處于閑置狀態(tài)，所以旅游地產(chǎn)的物業(yè)管理與傳統(tǒng)地產(chǎn)有所不同。（2）旅游房地產(chǎn)提供的服務(wù)多樣化。旅游房地產(chǎn)需要滿足游客的餐飲、住宿、娛樂等需求，這些項(xiàng)目和傳統(tǒng)地產(chǎn)有很大不同，而且要求的規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)比較高。（3）旅游房地產(chǎn)多服務(wù)于高端客戶。旅游房地產(chǎn)在前期策劃到后期物業(yè)管理全過程都有自己獨(dú)特的特點(diǎn)，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目注重質(zhì)量而不注重面積的大小，關(guān)注配套設(shè)施的完善，外部環(huán)境的設(shè)計(jì)，注重給客戶高品質(zhì)的享受。

二、我國(guó)旅游房地產(chǎn)發(fā)展存在的問題

（1）旅游地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式比較單一，缺乏創(chuàng)新。由于我國(guó)旅游房地產(chǎn)發(fā)展還處于初級(jí)階段，在經(jīng)營(yíng)開發(fā)方式上比較單一，無(wú)論從產(chǎn)品形式和產(chǎn)品內(nèi)容上都比較簡(jiǎn)單，缺少創(chuàng)意性的服務(wù)和個(gè)性特點(diǎn)，另外旅游房地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)操作上多依靠旅游景點(diǎn)，沒有自己穩(wěn)定的消費(fèi)客群，并且營(yíng)銷不到位。（2）旅游地產(chǎn)缺乏行業(yè)規(guī)范，經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)混亂。第一，企業(yè)之間惡性競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致旅游地產(chǎn)的信譽(yù)降低，由于旅游地產(chǎn)利潤(rùn)豐厚，致使很多企業(yè)投身旅游地產(chǎn)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的參差不齊導(dǎo)致顧客對(duì)旅游地產(chǎn)的誤會(huì)頗多；第二，企業(yè)采用欺詐性消費(fèi)，侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益，一些經(jīng)營(yíng)者在廣告宣傳資料進(jìn)行虛假宣傳，誤導(dǎo)消費(fèi)者，以此牟取暴利；第三，以旅游地產(chǎn)的名義非法集資，如廣東的一些小公司就假借分時(shí)度假的名義進(jìn)行非法集資。（3）消費(fèi)者支付能力的制約。目前，我國(guó)旅游房地產(chǎn)主要以產(chǎn)權(quán)酒店的形式出現(xiàn)，由于酒店的價(jià)位比較高，多數(shù)的普通消費(fèi)者還不能接受，對(duì)于旅游地產(chǎn)的購(gòu)買更是不能接受，這是因?yàn)橹袊?guó)人的消費(fèi)觀念比較保守，這種消費(fèi)模式還需要時(shí)間去踐行。此外，帶薪休假制度在我國(guó)還沒有全面的實(shí)現(xiàn)，這導(dǎo)致長(zhǎng)時(shí)間的顧客比較少，而且消費(fèi)者對(duì)于旅游房地產(chǎn)的發(fā)展前進(jìn)疑慮比較多。

三、規(guī)范我國(guó)旅游房地產(chǎn)發(fā)展的對(duì)策

（1）創(chuàng)新旅游地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式。旅游房地產(chǎn)的開發(fā)程度和利用程度取決于其所依托的風(fēng)景名勝地旅游資源的數(shù)量、質(zhì)量及所坐落的地理位置和可進(jìn)入程度。旅游房地產(chǎn)和傳統(tǒng)房地產(chǎn)不同，它賣的是它的功能、服務(wù)，屬于軟性消費(fèi)品。在創(chuàng)新旅游地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的前提是對(duì)旅游景點(diǎn)客源市場(chǎng)需求進(jìn)行分析，針對(duì)各類顧客的需求規(guī)劃設(shè)計(jì)旅游地產(chǎn)，穩(wěn)步開發(fā)，從而制定全新的運(yùn)營(yíng)模式。在營(yíng)銷手段上，要更新現(xiàn)有的銷售模式，從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式中跳出來(lái)，應(yīng)用高科技，進(jìn)行網(wǎng)上預(yù)訂、推出貴賓會(huì)員卡、異業(yè)聯(lián)名卡等方法進(jìn)行銷售，甚至可以跨行業(yè)結(jié)盟，跨國(guó)度聯(lián)動(dòng)，增加旅游房地產(chǎn)的影響力，挖掘其發(fā)展?jié)摿Α＃?）制定有利于旅游房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)法規(guī)。《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，不得采取售后包租返本銷售或分割拆零方式銷售商品房。這對(duì)于旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目中的產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店的開發(fā)進(jìn)行了明確限制，但國(guó)家有關(guān)部門需要根據(jù)其使用變化大等特有的特點(diǎn)，制定相關(guān)的法規(guī)，促進(jìn)旅游地產(chǎn)的發(fā)展，并進(jìn)一步加大執(zhí)法力度，加強(qiáng)監(jiān)督管理，對(duì)損害投資者利益的經(jīng)營(yíng)者堅(jiān)決給予法律制裁，為旅游房地產(chǎn)營(yíng)造一個(gè)公平公正的法治環(huán)境。（3）健全保障制度，引導(dǎo)消費(fèi)者消費(fèi)。進(jìn)一步加大力度完善社會(huì)保障制度，解決消費(fèi)者的后顧之憂，加大旅游地產(chǎn)概念的普及程度，增加消費(fèi)者對(duì)旅游地產(chǎn)的認(rèn)知度，以教育、體驗(yàn)等方式引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)旅游地產(chǎn)的消費(fèi)需求，轉(zhuǎn)變其保守的觀念。

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