城市化背景下鹽城房地產業可持續發展研究

【摘 要】房地產業作為我國重要的支柱性產業之一，其發展的質量直接影響著國民經濟的運行質量。房地產業發展過慢，則無法帶動相關產業的發展，城市化進程也將受阻，國民經濟也無法得到較快增長，相反，如果房地產業過速，則會導致投資比例過高，資源供應出現短缺，虛擬需求大幅增加，房價上漲過猛，嚴重的會破壞整個國民經濟的正常運轉。因此，在城市化進程中如何適度地發展房地產業成為國民經濟可持續發展的關鍵。

【關鍵詞】城市化；房地產業；可持續發展

一、理論綜述

城市化是一個經濟、社會、生態、文化諸方面全面轉變的動態過程，是人類生活方式、生產方式和居住方式全面轉變的過程，它包括了社會的、經濟的、人口的和空間等諸多方面的含義。城市化過程至少包括四個方面的內容：

第一，城市化是人口和勞動力向城市轉移的過程。城市人口在總人口中的比例即城市化率是度量城市化水平的一個重要指標。

第二，城市化是第二、三產業在城市集聚發展的過程。二、三產業在一定的區域不斷聚集，這是城市化的本質和根本動力。

第三，城市化是地域性質和景觀轉化的過程，這些地域景觀的變化主要包括原有城市建成區的擴大，新的城市地域、城市景觀的涌現和城市基礎設施的改善等等。

第四，城市化是包括城市文明、城市意識在內的城市生活方式的形成、擴散和傳播過程。房地產業可持續發展是既滿足當代人對房地產及其附屬產品的占有和需求，又不危害后代人對其占有和需求的能力，是房地產業與人口、資源、環境協調發展的結果。這就要求房地產業的發展既要與整個國民經濟的整體發展協調，也要與地方區域經濟的發展相協調，也要實現整個房地產業自身經濟生產過程的良性循環。

二、房地產業與城市化的關系

（一）城市化對房地產業的帶動作用

城市人口增長會擴大城市住宅的需求，從而直接帶動房地產業迅速發展。改革開放以后，我國城市化率呈現出一路加速增長的態勢，2000 年至2010 年城市化率年均增長近1.36 個百分點。根據國際經驗估計，我國要到2010 年前后才會出現城市化的速度拐點，而拐點之后城市化增長速度將略有下降，如果按年均增長1 個百分點計算，2020 年中國城市化率將可能達到60％。城市的重要功能之一就是居住，城市化將引起城市潛在住宅需求的增加。城市潛在住宅需求是指考慮到城市化發展和提高居住水平的影響，在扣除自然折舊的情況下，全國城市需要增加的住宅數量。影響住宅潛在需求的因素有三個：新增城市人口、原有城市人口居住水平提高的幅度、住宅年自然折舊率。我國高速城市化將給房地產業帶來了巨大的發展空間。

（二）房地產業對城市化的推動作用

農村人口向城市遷移的動因主要有兩個：一是城市能提供大量的就業機會；二是城市有較之農村更為優越的生產和生活環境。房地產業正是直接或間接地對這兩個動因發生作用，從而使大量的農村人口城市化。

第一，房地產業自身對農村剩余勞動力具有強大的吸納力。房地產業是一個勞動密集型產業。農村剩余勞動力進人房地產業，加快了農村人口的城市化。第二，房地產業的發展不斷提供著城市化所需的生產要素和生活要素。房地產業每年開發的房屋中，住宅建筑占一半以上。人們用以休息和娛樂的公共場所、城市綠化等均系房地產業開發的范圍。房地產業不斷改善城市的居住和生活、生產條件，吸引著更多的農村人口向城市遷移。

三、影響與制約鹽城市地產業可持續發展的因素

（一）政府對房地產業期望過高

鹽城市房地產業從2000年開始進入發展期，從2005年進入快速發展期，這主要得益于政府的行政推動。政府通過加快新城南遷及舊城改造增加剛性需求，通過放開公積金貸款政策激勵住房消費，通過拍賣土地提高土地的出讓價格。房地產業的快速發展為城市建設注入了較為雄厚的資金，這進一步增強了政府要加快房地產業發展的信心。甚至有些府官員認為“房價的高低決定城市的地位，房價越高，城市地位就越高，鹽城的房價低于周邊城市，房價還應不斷上漲。”在這一思想指導下，鹽城市的房地產市場迅速升溫，各種潛在需求迅速成為有效需求，甚至一些未來需求提前得到釋放，投資需求增長快于消費需求，各種閑資都轉向房地產投資領域。

（二）土地資源配置不合理、土地利用效率水平低下

土地利用效率水平低下不僅表現在用地功能配置不盡合理，還表現在土地使用不當和土地使用不足。為了贏得地區經濟的競爭優勢，政府在土地經營中征用農業土地數量大于全社會最佳量。為引進更多的投資，將大片土地以低廉的價格出讓給企業，出現了企業占而不用、長期儲備的閑置狀態。

（三）房價上漲過快、房地產泡沫明顯

從2005年起，鹽城市商品房單價均以23％以上的年增長率向上攀升，其增幅超過了GDP的增長率（2005年同比上漲14.3％）和城市人均可支配收入（2005年同比上漲13.3％）。房價的上漲吸引了一批投資需求者，投資需求的增多進一步抬高了房價。房地產商品已經成為一批人投機賺錢的工具。這種情況如果不加以調整和適當的控制，勢必將加劇普通消費者的住房代價，利潤流入投資者和投機者之手，最終產生窮者越窮，富者越富，更嚴重的還可能引起社會問題。

（四）缺乏統一的市場信息平臺

鹽城市尚未建立起全市統一的信息收集平臺，部分行政區還各自為政，不能顧全大局，造成數據殘缺不全，無法形成完整的數據庫，無法做深入細致的分析。房地產業的迅速發展與落后的信息建設產生了不協調，沒有翔實準確的數據作參考，政府部門對市場的判斷出現偏差，宏觀決策往往無法達到預期效果。

四、促進鹽城房地產業可持續發展的對策

（一）調節房地產業與國民經濟協調發展

在整個國民經濟運行過程中，如果房地產運行狀態良好，經濟效率高，發展勢頭正常，就會對國民經濟起到強有力的促進作用。如果房地產業發展規模失控，市場炒作嚴重，交易不規范，房地產價格飛漲，則會對國民經濟產生牽絆作用。由于社會可用資源的數量有限，房地產業發展過快，就會導致國民經濟的結構比例不平衡，使經濟結構的均衡遭到破壞，這時房地產業的過快發展將以其它產業的相對過慢為代價，易造成資源的結構性供不應求和供過于求的狀況。如果房地產業運行質量很差、效率很低，在整體上會導致國民經濟效率降低。因此，房地產業的快速發展必須以國民經濟的快速發展為前提，過于超前或落后于國民經濟的發展都將不利于整個經濟的平穩發展。

（二）嚴格執行城市規劃

鹽城市的城市規劃比較落后，特別是現在的解放路大銅馬商業圈，土地利用非常不規范，沒有合理的進行超前規劃，導致現在面臨眾多難以化解問題。所以必須堅持以規劃為依據的土地管制制度，強化規劃的控制地位，科學編制和修改規劃，調整全市土地利用空間布局和宏觀調控指標，真正發揮規劃的制度、導向和管制作用。強化計劃指標對建設用地總量的控制作用，不要超標出讓土地。

（三）控制投資性購房需求過快增長

鹽城市房價的過快上漲是從2002年開始的，以后隨著房價的持續上漲，投資購房比例越來越高，投資比例的快速上漲已威脅到房市的正常運行，如果任其發展，房市將進一步被扭曲，最終危及房地產經濟和國民經濟。因此，應采取措施抑制炒房現象。

主要可采用貸幣政策、稅收政策和行政手段。一是對購買二套以上房屋的投資者應提高貸款利率和首付比例，這就要求金融機構建立統一的信用體系，共享客戶資源，聯合防范炒樓帶來的金融風險。二是完善財產稅制度，打擊過度投機和資源浪費并存的瘸疾。三是出臺行政性措施，限制短期炒作行為。

（四）加快市場信息系統建設

隨著房地產業各環節市場化程度的提高，政府的行政管理要向市場服務轉變。政府管理部門的主要職能是預報市場、分析市場、重視市場、規范市場，做到信息公開、透明。這就要求政府管理部門一方面建立健全信息預報中心的設置，配備專業人員加強數據信息的整合、分析、發布，根據市場需求和政府宏觀決策需求提供詳實準確的基礎資料，讓準確可靠的信息引導市場正常運行。

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