淺談?wù){(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，近年來(lái)房?jī)r(jià)不斷飆升，國(guó)家出臺(tái)了一系列的政策以抑制房?jī)r(jià)非理性增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)具有資金鏈龐大、資產(chǎn)負(fù)債率高、營(yíng)運(yùn)周期長(zhǎng)、價(jià)格波動(dòng)頻繁等特點(diǎn)。在政府調(diào)控力度明顯加強(qiáng)的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、償債風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等均有所增大，給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)不利影響。本文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)，分析了政府調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并提出了相應(yīng)的對(duì)策建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；政府調(diào)控；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

近十多年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化發(fā)展非常迅速，形成了住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的影響力也迅速增強(qiáng)，成長(zhǎng)為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。但是自從新千年之后國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)持續(xù)快速走高，在2005年后更出現(xiàn)瘋長(zhǎng)的勢(shì)頭。特別是居住用商品房?jī)r(jià)格的上漲，已經(jīng)嚴(yán)重影響到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展和居民的生活質(zhì)量的提高，迫使政府不斷出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，以抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快過(guò)高上漲。2008年金融危機(jī)之后國(guó)家對(duì)貨幣政策和財(cái)政政策的一系列調(diào)整，也顯著影響到了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。政府調(diào)控政策直接影響到了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，增加了其整體上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，包括籌資、投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在這一背景下，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和管理，保證企業(yè)的健康快速發(fā)展成為其財(cái)務(wù)管理人員需要認(rèn)真思考的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)特點(diǎn)

（1）資金密集。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)涉及面很廣，管理鏈條相對(duì)更長(zhǎng)，投資項(xiàng)目耗資巨大而投資回收期較長(zhǎng)，資金回收慢，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。經(jīng)營(yíng)中的各個(gè)流程都需要龐大的資金支持，因此需要企業(yè)保持較高的資金規(guī)模，也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理能力提出了較高的要求。（2）資產(chǎn)負(fù)債率高。當(dāng)前我國(guó)主要房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高，基本在百分之七十以上。比如截止2011年底，萬(wàn)科A的資產(chǎn)負(fù)債率為77%，保利地產(chǎn)為78.4%，恒大地產(chǎn)則高達(dá)81.7%，均顯著高于60%的國(guó)際公認(rèn)警戒線(xiàn)。造成這一現(xiàn)象的原因，一方面源于房地產(chǎn)行業(yè)較為特殊的經(jīng)營(yíng)模式，另一方面也存在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益較高，企業(yè)主動(dòng)利用財(cái)務(wù)杠桿增加收益的因素。但總體上來(lái)講，高負(fù)債運(yùn)營(yíng)將使企業(yè)未來(lái)面臨相對(duì)更大一些的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（3）營(yíng)運(yùn)周期長(zhǎng)。營(yíng)運(yùn)周期是評(píng)價(jià)企業(yè)管理經(jīng)營(yíng)效率的指標(biāo)，一般地，營(yíng)運(yùn)周期越短說(shuō)明資金占用周期越短、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理效率越高。如前所述，房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)流程復(fù)雜，從前期的土地競(jìng)投開(kāi)發(fā)，到規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)，再到后期銷(xiāo)售、物業(yè)服務(wù)等，每一個(gè)環(huán)節(jié)不僅需要大量的資金支持，還需要花費(fèi)大量的時(shí)間。（4）價(jià)格波動(dòng)劇烈。商品房兼具民生和投資雙重屬性，且其價(jià)值大、價(jià)格高，是一種較為特殊的商品。由于與國(guó)民經(jīng)濟(jì)聯(lián)系非常緊密，價(jià)格非常容易受到相關(guān)調(diào)控政策和經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的影響，幾乎每一次調(diào)控政策的出臺(tái)都會(huì)引起價(jià)格的波動(dòng)。在經(jīng)濟(jì)危機(jī)尚未完全結(jié)束，民生保障和宏觀調(diào)控壓力非常大的情況下，其市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)更加劇烈，房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)不夠明朗，對(duì)市場(chǎng)前景的預(yù)測(cè)也顯得較為困難。這就使得企業(yè)未來(lái)收益的不確定性大大增加，企業(yè)發(fā)展策略的制定和調(diào)整也變得更加困難。

二、政府調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)是指回報(bào)的不確定性或潛在的財(cái)務(wù)損失。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指因公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)?shù)仍蚴沟霉緵](méi)有足夠的資金償還債務(wù)的潛在可能性。由于前述的行業(yè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)往往容易迅速增大。近年來(lái)為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，政府各部門(mén)頒布了一系列的政策以調(diào)控房?jī)r(jià)、抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱發(fā)展，且在2010年、2011年出臺(tái)政策的密度和執(zhí)行的力度明顯加強(qiáng)，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)快速攀升到了一個(gè)較高的水平。政府的調(diào)控政策可以分為兩類(lèi)：調(diào)節(jié)供給和調(diào)節(jié)需求。調(diào)節(jié)供給的政策，如2011年國(guó)務(wù)院頒布了新“國(guó)八條”，要求“各地要通過(guò)新建、改建、購(gòu)買(mǎi)、長(zhǎng)期租賃等方式籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面”、“保障性住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%”。調(diào)節(jié)需求的政策，如新“國(guó)八條”規(guī)定二套房貸款首付提高至60%，在上海、重慶等市進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，各地實(shí)行“限購(gòu)令”等。這些政策在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力和資金周轉(zhuǎn)產(chǎn)生了較為不利的影響。總之，在政府房?jī)r(jià)調(diào)控的宏觀背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)受到來(lái)自“市場(chǎng)”和“政府”的雙重影響，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在原來(lái)的基礎(chǔ)上有較為明顯的上升，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）融資成本上升，籌資風(fēng)險(xiǎn)增大。房地產(chǎn)行業(yè)資本密集且資產(chǎn)負(fù)債率高，其最主要的資金來(lái)源是借款。但是對(duì)于不同規(guī)模的企業(yè)，其舉債能力是有比較顯著的差異的。對(duì)于大型的全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)，如萬(wàn)科、恒大等，具有較高的財(cái)務(wù)管理水平和較好的現(xiàn)金流量，信譽(yù)度較高，可以較多的依賴(lài)銀行貸款。據(jù)估算，2009年和2010年銀行貸款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總資金高達(dá)65%左右。但在銀根的持續(xù)收緊的情況下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得比較充足的銀行貸款就變得非常困難，失去了銀行貸款的支持，其融資渠道受到很大的限制，往往需要尋求信托或私募等渠道籌集資金，而這些渠道的資金使用成本往往又非常高，2011年信托的融資成本基本在15％～22％之間，從而大大加重了中小型房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，增加了其籌資的風(fēng)險(xiǎn)。（2）高負(fù)債經(jīng)營(yíng)，償債風(fēng)險(xiǎn)高。如上文所述，房地產(chǎn)行業(yè)的平均負(fù)債率長(zhǎng)期居高不下。負(fù)債經(jīng)營(yíng)固然可以利用“稅盾”的作用給企業(yè)帶來(lái)節(jié)稅收益，但是過(guò)高的財(cái)務(wù)杠桿也使企業(yè)面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)高的負(fù)債率意味著企業(yè)每年需要支付大額的利息，占用了企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金，增加了企業(yè)的償債壓力，一旦資金的收回或籌資活動(dòng)出現(xiàn)問(wèn)題，就可能造成企業(yè)資金鏈斷裂。另一方面，高負(fù)債還要求企業(yè)必須保持高于債務(wù)資本成本的總資產(chǎn)收益率，否則負(fù)債越高對(duì)企業(yè)的盈利水平越不利。（3）市場(chǎng)需求變化快，投資風(fēng)險(xiǎn)增大。房地產(chǎn)行業(yè)除經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)較多，占用資金規(guī)模較大以外，其營(yíng)運(yùn)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)也使其在快速變化的市場(chǎng)中將面臨更多的風(fēng)險(xiǎn)。政府出臺(tái)的新政策很有可能打亂企業(yè)原有的項(xiàng)目計(jì)劃，影響到項(xiàng)目的現(xiàn)金流動(dòng)和收益情況。企業(yè)可能在經(jīng)濟(jì)情況良好的時(shí)候盲目地融資、投資建房，商品房上市的時(shí)候卻可能遭遇房市低迷，使預(yù)期收益落空，從而威脅到資金鏈的安全，加大投資風(fēng)險(xiǎn)。（4）營(yíng)運(yùn)資金管理難度加大，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)增大。在政府持續(xù)性的多重政策調(diào)控下，宏觀層面上已初見(jiàn)成效，2011年底至今商品房成交量明顯下降。在前兩年房地產(chǎn)商投資了眾多的項(xiàng)目，近期的商品房成交量下降直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)存貨激增。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局一月份的數(shù)據(jù)顯示，截止2011年底，商品房待售面積劇增41.77%至2.72億平方米，而各大上市房地產(chǎn)企業(yè)的最新年報(bào)也顯示存貨同比增幅均有較大幅度上漲。這些存貨占用了開(kāi)發(fā)商的大量資金，影響了其流動(dòng)性，對(duì)其償債能力有較顯著的削弱。從各大上市房地產(chǎn)企業(yè)的年報(bào)來(lái)看，其流動(dòng)比率或速動(dòng)比率均有不同程度的下降。（5）稅負(fù)加重，增加企業(yè)資金負(fù)擔(dān)。稅收政策是房地產(chǎn)調(diào)控的方式之一。房地產(chǎn)行業(yè)涉及到營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅和土地增值稅，企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅及房產(chǎn)稅等多項(xiàng)稅種。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅（2011）12號(hào)文件增加了二手房交易營(yíng)業(yè)稅的稅負(fù)。稅收政策的變化削弱了投資性消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)熱情，影響了商品房銷(xiāo)量，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金回流受到一定程度的制約。另外，房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售下滑直接影響到地方稅收，地方稅收迫于業(yè)績(jī)壓力加大房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)檢查，稽查力度，增加土地增值稅清算力度，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力更是“雪上加霜”。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)措施

（1）提高風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制與監(jiān)督。在供求波動(dòng)且市場(chǎng)前景不明朗的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)審視其經(jīng)營(yíng)情況，充分認(rèn)識(shí)當(dāng)前面臨的各種類(lèi)型的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，予以全面合理的評(píng)估，并牢固樹(shù)立起風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)將風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)融入內(nèi)部控制系統(tǒng)的整體設(shè)計(jì)和建設(shè)、執(zhí)行中去，要考慮到企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)的各個(gè)方面，通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制與監(jiān)督來(lái)降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如在開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目之前應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目做細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算分析，并全盤(pán)規(guī)劃整個(gè)項(xiàng)目的資金計(jì)劃。又如，在企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，要加強(qiáng)各個(gè)項(xiàng)目、流程的成本費(fèi)用，對(duì)各項(xiàng)成本指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算和分解從而更精確地控制成本。（2）積極拓展融資渠道，逐步調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要大量的資金，這要求房地產(chǎn)企業(yè)有很強(qiáng)的籌資能力。但在我國(guó)當(dāng)前的情況下，資金的來(lái)源方式仍然顯得比較有限，主要來(lái)自于銀行貸款。而受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，銀根尚處于比較緊的階段，從銀行獲得貸款的難度較大，特別對(duì)中小企業(yè)而言，自去年以來(lái)銀行貸款幾乎停止。可以預(yù)見(jiàn)，貸款難的狀況仍將持續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間，因此房地產(chǎn)企業(yè)要主動(dòng)積極拓展籌資渠道，降低對(duì)特定資金來(lái)源的依賴(lài)程度，以控制企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)注意逐步改善自身的資本結(jié)構(gòu)，減少對(duì)債務(wù)融資的依賴(lài)，以量換價(jià)，加大促銷(xiāo)力度，甚至可以在一定程度上降價(jià)銷(xiāo)售，降低庫(kù)存，實(shí)現(xiàn)資金的快速回流，另外還可增強(qiáng)內(nèi)部融資的能力，比如職工集資以及向關(guān)聯(lián)企業(yè)融資。（3）調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境。溫家寶總理在2012年政府工作會(huì)議答記者問(wèn)中明確強(qiáng)調(diào)了政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，向市場(chǎng)釋放了明確的信號(hào)，表明較為嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境仍將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)做好積極的應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，適當(dāng)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略和發(fā)展戰(zhàn)略，以適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境。在杠桿比率難以再放大而市場(chǎng)價(jià)格下行壓縮了利潤(rùn)水平的情況下，提高資產(chǎn)收益率的途徑只剩下提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。企業(yè)應(yīng)當(dāng)改變過(guò)去“以時(shí)間換空間”，通過(guò)土地或商品房升值來(lái)獲取高利潤(rùn)的思路，轉(zhuǎn)向晚拿地、緩拿地，加快銷(xiāo)售，出清存貨，快速收回資金，提高周轉(zhuǎn)率而降低負(fù)債率的發(fā)展路徑。有實(shí)力的企業(yè)可響應(yīng)政府號(hào)召，加入保障房建設(shè)的隊(duì)伍，同時(shí)介入高端洋房別墅、高層精裝、低端保障房等房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，以適應(yīng)不同群體需求，拓寬產(chǎn)品渠道。但同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的是要加強(qiáng)資金調(diào)配和現(xiàn)金流的管理。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和控制是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，業(yè)務(wù)流程復(fù)雜、周期長(zhǎng)，且與各項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策密切相關(guān)，這導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。尤其在國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)試產(chǎn)調(diào)控的政策背景下，正確識(shí)別新形勢(shì)下房面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及采取積極的應(yīng)對(duì)措施成為房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)重要任務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)密切注意自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)、逐步調(diào)整資本結(jié)構(gòu)、積極調(diào)整市場(chǎng)戰(zhàn)略等方法把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低到可控水平。

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