淺談政府調控下房地產企業財務風險管理

【摘要】房地產行業是國民經濟的重要產業，近年來房價不斷飆升，國家出臺了一系列的政策以抑制房價非理性增長。房地產企業具有資金鏈龐大、資產負債率高、營運周期長、價格波動頻繁等特點。在政府調控力度明顯加強的背景下，房地產企業的財務風險，如籌資風險、投資風險、償債風險、流動性風險等均有所增大，給房地產企業的經營活動帶來不利影響。本文結合房地產企業的財務特點，分析了政府調控背景下房地產企業的財務風險，并提出了相應的對策建議。

【關鍵詞】房地產；政府調控；財務風險

近十多年來，我國的房地產行業市場化發展非常迅速，形成了住宅開發、商業地產、旅游地產等多個細分市場，在社會經濟中的影響力也迅速增強，成長為我國國民經濟的重要支柱產業。但是自從新千年之后國內房價持續快速走高，在2005年后更出現瘋長的勢頭。特別是居住用商品房價格的上漲，已經嚴重影響到社會經濟的健康穩定發展和居民的生活質量的提高，迫使政府不斷出臺宏觀調控政策，以抑制房價的過快過高上漲。2008年金融危機之后國家對貨幣政策和財政政策的一系列調整，也顯著影響到了房地產企業的經營和發展。政府調控政策直接影響到了房地產企業的財務管理活動，增加了其整體上的財務風險，包括籌資、投資和經營活動。在這一背景下，加強對企業財務風險的評估和管理，保證企業的健康快速發展成為其財務管理人員需要認真思考的問題。

一、房地產行業的財務活動特點

（1）資金密集。房地產行業是典型的資本密集型行業。房地產經營涉及面很廣，管理鏈條相對更長，投資項目耗資巨大而投資回收期較長，資金回收慢，經營風險大。經營中的各個流程都需要龐大的資金支持，因此需要企業保持較高的資金規模，也對房地產企業的資金管理能力提出了較高的要求。（2）資產負債率高。當前我國主要房地產企業的資產負債率普遍偏高，基本在百分之七十以上。比如截止2011年底，萬科A的資產負債率為77%，保利地產為78.4%，恒大地產則高達81.7%，均顯著高于60%的國際公認警戒線。造成這一現象的原因，一方面源于房地產行業較為特殊的經營模式，另一方面也存在房地產開發收益較高，企業主動利用財務杠桿增加收益的因素。但總體上來講，高負債運營將使企業未來面臨相對更大一些的財務風險。（3）營運周期長。營運周期是評價企業管理經營效率的指標，一般地，營運周期越短說明資金占用周期越短、企業經營管理效率越高。如前所述，房地產行業業務流程復雜，從前期的土地競投開發，到規劃設計、施工建設，再到后期銷售、物業服務等，每一個環節不僅需要大量的資金支持，還需要花費大量的時間。（4）價格波動劇烈。商品房兼具民生和投資雙重屬性，且其價值大、價格高，是一種較為特殊的商品。由于與國民經濟聯系非常緊密，價格非常容易受到相關調控政策和經濟走勢的影響，幾乎每一次調控政策的出臺都會引起價格的波動。在經濟危機尚未完全結束，民生保障和宏觀調控壓力非常大的情況下，其市場價格波動更加劇烈，房價的未來走勢不夠明朗，對市場前景的預測也顯得較為困難。這就使得企業未來收益的不確定性大大增加，企業發展策略的制定和調整也變得更加困難。

二、政府調控背景下房地產企業財務風險

風險是指回報的不確定性或潛在的財務損失。財務風險是指因公司財務結構不合理、融資不當等原因使得公司沒有足夠的資金償還債務的潛在可能性。由于前述的行業特點，房地產企業的財務風險往往容易迅速增大。近年來為了抑制房價過快增長，政府各部門頒布了一系列的政策以調控房價、抑制房地產市場過熱發展，且在2010年、2011年出臺政策的密度和執行的力度明顯加強，直接導致房地產企業的財務風險快速攀升到了一個較高的水平。政府的調控政策可以分為兩類：調節供給和調節需求。調節供給的政策，如2011年國務院頒布了新“國八條”，要求“各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面”、“保障性住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%”。調節需求的政策，如新“國八條”規定二套房貸款首付提高至60%，在上海、重慶等市進行房產稅試點，各地實行“限購令”等。這些政策在一定程度上對房地產企業的盈利能力和資金周轉產生了較為不利的影響。總之，在政府房價調控的宏觀背景下，房地產企業的經營受到來自“市場”和“政府”的雙重影響，其財務風險在原來的基礎上有較為明顯的上升，主要體現在以下幾個方面：

（1）融資成本上升，籌資風險增大。房地產行業資本密集且資產負債率高，其最主要的資金來源是借款。但是對于不同規模的企業，其舉債能力是有比較顯著的差異的。對于大型的全國性房地產企業，如萬科、恒大等，具有較高的財務管理水平和較好的現金流量，信譽度較高，可以較多的依賴銀行貸款。據估算，2009年和2010年銀行貸款占房地產開發總資金高達65%左右。但在銀根的持續收緊的情況下，中小型房地產企業想要獲得比較充足的銀行貸款就變得非常困難，失去了銀行貸款的支持，其融資渠道受到很大的限制，往往需要尋求信托或私募等渠道籌集資金，而這些渠道的資金使用成本往往又非常高，2011年信托的融資成本基本在15％～22％之間，從而大大加重了中小型房地產企業的財務負擔，增加了其籌資的風險。（2）高負債經營，償債風險高。如上文所述，房地產行業的平均負債率長期居高不下。負債經營固然可以利用“稅盾”的作用給企業帶來節稅收益，但是過高的財務杠桿也使企業面臨較高的財務風險。過高的負債率意味著企業每年需要支付大額的利息，占用了企業的營運資金，增加了企業的償債壓力，一旦資金的收回或籌資活動出現問題，就可能造成企業資金鏈斷裂。另一方面，高負債還要求企業必須保持高于債務資本成本的總資產收益率，否則負債越高對企業的盈利水平越不利。（3）市場需求變化快，投資風險增大。房地產行業除經營環節較多，占用資金規模較大以外，其營運周期長的特點也使其在快速變化的市場中將面臨更多的風險。政府出臺的新政策很有可能打亂企業原有的項目計劃，影響到項目的現金流動和收益情況。企業可能在經濟情況良好的時候盲目地融資、投資建房，商品房上市的時候卻可能遭遇房市低迷，使預期收益落空，從而威脅到資金鏈的安全，加大投資風險。（4）營運資金管理難度加大，流動性風險增大。在政府持續性的多重政策調控下，宏觀層面上已初見成效，2011年底至今商品房成交量明顯下降。在前兩年房地產商投資了眾多的項目，近期的商品房成交量下降直接導致房地產企業存貨激增。國家統計局一月份的數據顯示，截止2011年底，商品房待售面積劇增41.77%至2.72億平方米，而各大上市房地產企業的最新年報也顯示存貨同比增幅均有較大幅度上漲。這些存貨占用了開發商的大量資金，影響了其流動性，對其償債能力有較顯著的削弱。從各大上市房地產企業的年報來看，其流動比率或速動比率均有不同程度的下降。（5）稅負加重，增加企業資金負擔。稅收政策是房地產調控的方式之一。房地產行業涉及到營業稅、城建稅、教育費附加、城鎮土地使用稅、印花稅和土地增值稅，企業所得稅、個人所得稅及房產稅等多項稅種。財政部、國家稅務總局財稅（2011）12號文件增加了二手房交易營業稅的稅負。稅收政策的變化削弱了投資性消費者的購買熱情，影響了商品房銷量，使房地產企業的資金回流受到一定程度的制約。另外，房地產行業的銷售下滑直接影響到地方稅收，地方稅收迫于業績壓力加大房地產行業的稅務檢查，稽查力度，增加土地增值稅清算力度，使房地產企業的資金壓力更是“雪上加霜”。

三、房地產企業應對措施

（1）提高風險管理意識，加強內部財務控制與監督。在供求波動且市場前景不明朗的情況下，房地產企業應該及時審視其經營情況，充分認識當前面臨的各種類型的財務風險，予以全面合理的評估，并牢固樹立起風險管理的意識。企業應當將風險管理意識融入內部控制系統的整體設計和建設、執行中去，要考慮到企業經營活動和財務活動的各個方面，通過加強企業內部財務控制與監督來降低企業的財務風險。如在開發新項目之前應該對項目做細致的財務預算分析，并全盤規劃整個項目的資金計劃。又如，在企業的日常經營活動中，要加強各個項目、流程的成本費用，對各項成本指標進行測算和分解從而更精確地控制成本。（2）積極拓展融資渠道，逐步調整資本結構。房地產項目的開發需要大量的資金，這要求房地產企業有很強的籌資能力。但在我國當前的情況下，資金的來源方式仍然顯得比較有限，主要來自于銀行貸款。而受宏觀經濟的影響，銀根尚處于比較緊的階段，從銀行獲得貸款的難度較大，特別對中小企業而言，自去年以來銀行貸款幾乎停止。可以預見，貸款難的狀況仍將持續較長一段時間，因此房地產企業要主動積極拓展籌資渠道，降低對特定資金來源的依賴程度，以控制企業的融資風險。與此同時，企業還應當注意逐步改善自身的資本結構，減少對債務融資的依賴，以量換價，加大促銷力度，甚至可以在一定程度上降價銷售，降低庫存，實現資金的快速回流，另外還可增強內部融資的能力，比如職工集資以及向關聯企業融資。（3）調整經營策略，適應新的市場環境。溫家寶總理在2012年政府工作會議答記者問中明確強調了政府調控房價的決心，向市場釋放了明確的信號，表明較為嚴峻的市場環境仍將持續較長時間。房地產企業應當及時做好積極的應對準備，結合企業實際情況，適當調整經營策略和發展戰略，以適應新的市場環境。在杠桿比率難以再放大而市場價格下行壓縮了利潤水平的情況下，提高資產收益率的途徑只剩下提高資產周轉率。企業應當改變過去“以時間換空間”，通過土地或商品房升值來獲取高利潤的思路，轉向晚拿地、緩拿地，加快銷售，出清存貨，快速收回資金，提高周轉率而降低負債率的發展路徑。有實力的企業可響應政府號召，加入保障房建設的隊伍，同時介入高端洋房別墅、高層精裝、低端保障房等房地產項目建設，以適應不同群體需求，拓寬產品渠道。但同時應當注意的是要加強資金調配和現金流的管理。

財務風險的識別和控制是企業財務管理的重要內容。房地產行業是資本密集型產業，業務流程復雜、周期長，且與各項宏觀經濟政策密切相關，這導致了房地產企業面臨較高的財務風險。尤其在國家加大對房地產試產調控的政策背景下，正確識別新形勢下房面臨的財務風險以及采取積極的應對措施成為房地產企業的一項重要任務。房地產企業應密切注意自身的財務風險，通過加強內部風險管理意識、逐步調整資本結構、積極調整市場戰略等方法把財務風險降低到可控水平。

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