簡析離婚時的夫妻財產分割之婚前貸款不動產權屬

【摘 要】長久以來，針對婚前個人簽訂不動產買賣合同，支付首付款并在銀行貸款，婚后以夫妻共同財產償還，離婚時對不動產權益歸屬、不動產增值減值部分的權益歸屬、尚未歸還的貸款部分償還以及如何補償在婚姻存續期間共同還貸的另一方等財產分割問題，法律并無明確規定，實踐中法院的判決也各不相同。近期最高人民法院出臺的關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（三）（以下簡稱《婚姻法》解釋三）的第十條對此問題作出了規定。本文將從分析夫妻財產制入手，在法定財產制的前提下，對離婚時一方貸款購買不動產的歸屬及其合理補償等問題展進行簡略分析。

【關鍵詞】夫妻財產制；婚前不動產；個人財產；合理補償

目前離婚案件中對以按揭貸款方式購買的不動產進行分割發生的糾紛，占了離婚財產糾紛相當大的比例，并且個人財產在婚后可能會發生價值變更或財產形態的變化，雙方離婚后分割夫妻財產的產生的不動產歸屬以及婚后增值的權益歸屬問題成為實踐和理論爭議的焦點。因此，《婚姻法》解釋（三）第十條便對此作出規定，以求定紛止爭。其實致使爭議產生的主要原因是婚姻法上夫妻財產共有制不同于物權法上物權取得規則：物權取得需公示公信，而婚姻法更注重身份關系對物權取得的影響。

一、夫妻財產制概述

夫妻財產制又稱婚姻財產制，它是指規范夫妻之間財產關系的法律制度。從廣義上理解，其內容包括各種夫妻財產制的設立、變更與終止，夫妻婚前財產和婚后所得財產的歸屬、管理、使用、收益和處分，以及家庭生活費用的負擔、夫妻的對外財產責任，婚姻終止時夫妻財產的清算和分割等問題。從狹義上理解，它是指在婚姻存續期間有關夫妻財產所有權的制度。在私有經濟等多種經濟形式迅速發展今天，夫妻財產的內容和形式都有了較大的變化，呈現出多樣化、復雜化趨勢，主要包括法定財產制、個人特有財產制以及約定財產制。夫妻法定財產制，是指依照法律規定直接適用處理現實夫妻財產關系的夫妻財產制度。它適用于夫妻沒有對財產制進行約定或者夫妻財產制約定無效這兩種情形。夫妻特有財產，也稱夫妻保留財產，是指夫妻在實行共同財產制的同時，依照法律規定或夫妻約定，夫妻各自保留的一定范圍的個人所有財產。約定財產制是相對于法定財產制而言的，指由婚姻當事人以約定的方式，選擇決定夫妻財產制形式的法律制度。我國婚姻法實行的婚后所得共同制包括了法定財產制和約定財產制。夫妻特有財產不屬于夫妻共同財產，自然也不存在離婚時分割的問題。因此在離婚時夫妻財產的分割問題上，僅涉及到的法定財產制度與約定財產制度下的夫妻財產。在夫妻雙方有約定的情況下，離婚時不動產的分割遵照當事人的約定相對比較容易。本文主旨在以法定財產制為前提，探討離婚時夫妻財產分割的問題之婚前貸款不動產權屬問題。

二、婚姻法解釋三第十條之規定及存在的問題

2011年8月9日，最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（三）公布。該解釋一經公布，可所謂一石激起千層浪，其中關于結婚登記瑕疵的處理方法、離婚時婚前按揭購房、父母出資購房的房產分割、親子鑒定在確認親子關系中的作用等問題的新規定涉及各方利益的權衡，也將對司法實踐帶來巨大影響，因此社會各方對此予以了高度關注。不可否認的是，解釋三第十條的規定代表了婚姻法立法上的新時代，然而該條仍然存在著一些不足，主要體現如下：首先，從字面上來看，該條規定“雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償”，因此這里所說的補償并不僅僅包括房屋增值部分還涉及共同還貸部分的分割。但共同還貸的部分是根據貸款合同確定的，因此共同還貸的數額也是確定的，這里不存在補償的問題，僅僅是償還問題。不動產增值部分才涉及補償問題。所以有關共同還貸部分的表達不甚清晰，把共同還貸及不動產增值部分混同了。其次，在離婚訴訟中貸款不動產涉及三部分款項：首付款、共同還貸及不動產增值或減值部分。而在該條中只規定了離婚分割時財產增值部分產權登記一方對另一方補償，而沒有考慮財產減值的情況。雖然在現有的情況下不動產的價值總體呈上升趨勢，但并不能排除有個別的減值現象。最后，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則補償產權登記一方的配偶，其可以主張以共有人的身份請求返還其應有份額，雖然強調“照顧子女和女方權益的原則”補償，但并沒有給出公平且明確的標準。司法實踐中法院沒有確定的分割標準參照，法官自由裁量性很大，易導致實務中適用法律不一、個案不公正的結果。

三、關于婚前貸款不動產分割的法理分析

1.離婚訴訟中貸款不動產分割時出現權屬之爭的原因。

從公示的角度出發，貸款不動產的買受人為不動產唯一的所有權人，然而由于婚前沒有對不動產權屬作出明確的約定，并且獲得產權證的事實發生在婚姻存續期間，易得出不動產為夫妻共同財產的結論，尤其以夫妻共同財產還貸的事實強化這種觀點。離婚訴訟中貸款不動產分割時出現的權屬之爭，反映的是財產法與身份法中財產權屬確定規則之間深層次的沖突即物權變動模式與夫妻財產制之間的沖突。我國的物權變動模式是債權形式主義，若不動產物權變動的原因行為被認定為無效或者被撤銷，不動產登記也會被認定為無效或被撤銷。辦理房屋產權登記屬于房屋買賣合同的應有內容，而登記機關也會根據房屋買賣合同中的買受人來確定房屋產權歸屬，所以該不動產視為個人財產。若以房屋產權證的取得作為所有權取得的標志，因產權證的取得發生在婚姻存續期間，所以該貸款不動產為夫妻共同財產。即使婚前以個人名義購買，只要婚姻存續期間取得產權證，就視為以合法方式獲得的夫妻共有財產。

2.離婚訴訟中貸款不動產權屬之爭的兩種觀點。與上述原因相對應，對于離婚訴訟中貸款不動產權屬之爭存在如下兩種觀點：第一，不動產屬于婚前個人財產。這種觀點的法理基礎是婚前購買不動產的行為與產權登記之間的關聯性。《物權法》第十四條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。”第十六條規定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。”所以根據物權公示原則，登記于房產部門的不動產登記簿為取得物權的標志。但是，雖然在婚姻關系存續期間登記于首付款支付方名下，那僅僅是婚前購買不動產期待權的延續，而不動產登記管理部門發放產權證的行為，實際上是一方婚前期待權在婚后演化成物權的過程。“一方用婚前個人積蓄購買的有形財產的歸屬問題，由于這只是原有財產價值存在形態發生了變化，其價值取得始于婚前，即所謂萬變不離其宗，故應當認定為一方的個人財產。”尚未償還的貸款，為個人債務。共同財產還貸的行為并不改變不動產的權屬。第二，不動產屬于夫妻共同財產。這種觀點是基于嚴格的物權公示原則和婚姻存續期間夫妻共同財產的規定。物權公示原則的涵義即不動產在登記時所有權轉移，而根據婚姻法的規定，在婚姻存續期間所得的財產歸夫妻共同所有。盡管一方婚前購買貸款不動產，但只要是在婚姻存續期間獲得產權證，無論產權證上登記的所有權人為一方或雙方，均視為夫妻共同財產。這種觀點也具有普遍性，建立的另一基礎是，婚后夫妻共同購買或還款的事實使得原屬于一方婚前特有的權益在雙方之間平分，以維護婚姻關系的穩定。根據《婚姻法》第十七條、第十八條和第十九條的相關規定，將跨越婚姻關系的以按揭方式購買的不動產視為夫妻婚后的共同財產。不動產為夫妻雙方共有，在離婚訴訟中應當作為共有財產分割。

3.該解釋規定在處理離婚訴訟夫妻財產分割問題上的合理之處。《婚姻法》解釋（三）采取如上第一種觀點即由一方婚前支付首付款貸款婚后登記的不動產屬于個人財產，在司法實踐中也為法官在婚訴訟中夫妻財產分割問題上提供了確定的準則，且這也是非常合理的。我們可以從如下角度進行法理分析：首先，根據我國的房屋預售登記制度與貸款合同相對性，由預售合同（也即通常所說的購房合同）而取得房屋所有權的權利人只限于該預售合同上的債權人，因而該債權具有了特定性或對抗性。銀行對特定的貸款債務人的資信產生信賴，而且該財產權利是由婚前個人繳納首付款而取得。因此，即使產權證的取得在婚后，按揭房屋仍屬于個人財產。其次，根據夫妻婚姻存續期間共同債權債務以及不動產歸屬的獨立性，夫妻用共同財產還貸只是在夫妻之間產生了債權債務關系，并不改變不動產所有權的歸屬。銀行和債務人之間是建立在對資信狀況特殊的信任基礎之上的債權債務關系，不因為婚姻關系而改變債務人。雖然從表面看，婚后另一方參與還貸的行為也為不動產產權的取得在做貢獻，但從法律層面來分析，婚后雙方共同還貸僅僅是在償還銀行的債務，與不動產產權的歸屬是兩個不同的法律關系，并不改變不動產作為個人財產的性質。最后，在離婚分割財產時，該不動產為個人財產，剩余未償還的貸款屬于其個人債務，對于已歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分，應當予以返還，并依據照顧子女和女方權益的原則給予另一方合理補償。婚姻家庭中，相對弱勢的是婦女與子女，該解釋此般規定符合現實的情況與社會普遍的價值觀。在《婚姻法》解釋（三）征求意見稿的階段，中國社會科學院法學研究所法師研究員薛寧蘭也指出，雖然這個財產是認定為個人財產，但是共同還貸這部分，在離婚的時候應當考慮這個不動產的市場價以及雙方共同還貸占全部貸款的比例等因素，由不動產權利人一方對另一方進行合理的補償，這是一個比較合適的做法。

四、結語

最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（三）第十條關于離婚訴訟中婚前貸款不動產的權屬與補償問題合理合法，雖然通過司法解釋來對夫妻財產的分割加以細化，且看似增加了“個人財產”的法定情形，但我們不能本末倒置，誤解該解釋的出發點。該條出發點是要確立夫妻財產關系以優化婚姻家庭關系，維護社會穩定。婚姻應以感情為前提，而非以財產分配為著眼點。夫妻間唯有互相信任、互相尊重，才能營造和睦、文明的家庭關系。

參 考 文 獻

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