商品房精裝修交付要防范哪些法律風險？

李晨律師：

您好！

近期，國內不少知名開發(fā)商的精裝修商品房項目接連曝出各種質量問題，比如“毒地板門”、“紙板門”、吊頂塌陷、墻面發(fā)霉等事件，一時間將精裝修房的質量問題推到了風口浪尖，社會公眾也普遍質疑精裝修房的質量，這對房產開發(fā)商造成了很大的困擾和擔憂。尤其是在國內房地產市場不景氣的背景下，上述問題無疑關系到許多開發(fā)商的生存問題。

我們了解到，李律師在房地產法律服務領域有著很高的專業(yè)水準和豐富的實務經驗。作為一家從事精裝修商品房開發(fā)的房地產企業(yè)，我們想向您咨詢商品房精裝修交付中存在哪些法律風險？應當如何防范？

讀者：叢偉

叢偉讀者：

您好！

正如您所提到的，近期精裝修商品房質量糾紛頻出，不少知名開發(fā)商的樓盤遭曝光，所涉及的問題包括地板甲醛超標、地板為淘汰產品、房門使用紙板、吊頂塌陷、墻體發(fā)霉、地下室滲水等等。在目前精裝修房逐漸成為主流產品的背景下，如何有效防范因精裝修房的質量糾紛而導致的法律風險將對房地產企業(yè)的生存和健康發(fā)展產生重要影響。本期我將通過近來曝光的一些精裝修商品房質量糾紛，來探討房地產開發(fā)企業(yè)如何防范商品房精裝修交付中的法律風險。

一、近期國內精裝修房質量糾紛綜述

精裝修房出現(xiàn)質量糾紛問題并不鮮見。但從今年年初開始，繼安信“毒地板門”事件后，精裝修房質量問題集中爆發(fā)，引起了社會的廣泛關注。

2012年2月，媒體爆料稱，安信地板生產了大量甲醛嚴重超標且面板厚度嚴重不足的劣質毒地板，主要銷售給建造精裝修房的開發(fā)商。受此影響，以萬科為代表的房產開發(fā)商深陷精裝修房質量危機，人們也對開發(fā)商是否在裝修材料采購環(huán)節(jié)嚴格把關產生了疑問。

2012年3月，星河灣太原項目精裝修房曝出吊頂坍塌、房門變形、甲醛超標等問題。部分業(yè)主反映精裝修房收樓后大理石面斷裂、地板變色、吊頂坍塌、門面有劃痕、家具門合不上、地腳線瓷磚殘損等問題。經環(huán)境檢測機構檢測，室內游離甲醛超過國家環(huán)保標準值6.5倍，污染源來自家具和壁紙，屬于中高度污染。

2012年6月，重慶萬科錦程項目曝出C戶型鞋柜與B戶型樣板間玄關柜不符的問題，涉嫌銷售欺詐。此外，部分業(yè)主還指出，萬科所交付的精裝修房存在入戶大門劃痕嚴重、衛(wèi)生間面板損壞、淋浴間漏水、墻面地面大量空鼓、“紙地板”、甲醛超標等問題。

上述事例涉及了商品房精裝修交付的多種問題，包括所采購裝修材料的質量問題、施工過程中的質量控制、完工后的室內污染問題、實際交付房屋與樣板房不一致等問題。每個問題都會涉及大量的法律風險，房地產開發(fā)企業(yè)應當高度重視相關法律風險的防范。

二、可能導致精裝修交付法律風險的情形

(一)未能準確界定精裝修房的含義

準確理解精裝修房屋的含義是避免精裝修交付法律風險的必要前提?！渡唐纷≌b修一次到位實施導則》（以下簡稱《導則》）的1.1.2條只對“全裝修”的含義作了規(guī)定：“房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設備全部安裝完成?！钡秾t》并未對“精裝修”的含義作明確界定。從字面上理解，“全裝修”強調的是裝修的范圍，即房屋全部空間都必須完成基本的裝修；而“精裝修”則強調的是裝修的品質，即房屋的裝修應達到何種美觀舒適的程度。由于目前“精裝修”的概念尚缺乏法律法規(guī)的明確規(guī)定或者行業(yè)標準，因此房地產企業(yè)使用“精裝修”這一概念時具有很大的不確定性。一旦房地產企業(yè)與購房者對“精裝修房”的理解存在差異，就可能導致精裝修交付糾紛。

(二)未能準確界定精裝交付的標準

精裝交付的標準包括國家標準和合同約定標準?！冻鞘蟹康禺a管理法》第二十七條規(guī)定：“房地產開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范?！薄冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》第十六條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規(guī)范以及合同的約定。”由此可見，國家標準，特別是強制性的標準、技術規(guī)范，是具有普遍約束力的質量標準，精裝交付的商品房必須符合這些強制性標準；而合同約定的標準只要不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定、不違背國家標準，房地產企業(yè)完全可以根據擬交付精裝修房的實際情況約定精裝修的交付標準。

除合同外，樓盤宣傳材料和樣板房也會影響交付標準的確定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！比绻麡潜P宣傳材料包含價格標準、配置標準、部品品牌、功能等精裝修內容，而且具體確定，并對合同的訂立及房屋價格確定有重大影響，就可能構成精裝修交付的標準。

《商品房銷售管理辦法》第三十一條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致?！币虼?，一旦房地產企業(yè)未能對擬交付精裝修房屋的質量、設備及裝修與樣板房是否一致做出說明，那么樣板房就會構成精裝修交付的標準。

(三)交付質量存在缺陷

1. 部品質量缺陷

部品主要是指以工業(yè)化方式生產，在施工現(xiàn)場安裝的房屋部件和設施。這些部品都是房地產企業(yè)通過采購取得。《建筑法》第五十六條規(guī)定：“設計文件選用的建筑材料、建筑構配件和設備，應當注明其規(guī)格、型號、性能等技術指標，其質量要求必須符合國家規(guī)定的標準?！钡谖迨艞l規(guī)定：“建筑施工企業(yè)必須按照工程設計要求、施工技術標準和合同的約定，對建筑材料、建筑構配件和設備進行檢驗，不合格的不得使用?！比绻科反嬖谫|量缺陷，企業(yè)就會承擔違約責任。

2. 裝修質量缺陷

裝修質量缺陷主要體現(xiàn)在裝修施工時設計不當、裝修用料錯誤、施工工藝不當等方面。比如國家對室內欄桿高度、樓梯寬度都制定了明確的標準，如果裝修設計違反了相關標準，就會構成質量缺陷。裝修用料，主要指木材、石材、涂料、膠粘劑等。在進行裝修施工時，如果施工人員未根據施工現(xiàn)場情況合理使用裝修用料，也會構成質量缺陷。就施工工藝而言，《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》詳細規(guī)定了住宅建筑內部的裝飾裝修工程施工的標準，對裝修中的成品保護、防火、防水、抹灰、吊頂、隔墻、門窗、涂飾、電氣安裝等材料質量及施工要點都作了明確要求?！督ㄖb飾裝修工程質量驗收規(guī)范》則明確了裝修的驗收合格標準與方法。裝修工藝不符合規(guī)范要求的，同樣會構成質量缺陷。

3. 室內環(huán)境污染

《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》將“室內環(huán)境污染”定義為室內空氣中混入有害人體健康的氧、甲醛、苯、氨、總揮發(fā)性有機物等氣體的現(xiàn)象。室內空氣中有害氣體超過規(guī)定的標準，即構成不合格。

《民用建筑工程室內環(huán)境污染控制規(guī)范》規(guī)定了民用建筑工程及裝修工程驗收時，室內環(huán)境污染經檢測不合格，不得交付使用。《室內空氣質量標準》明確提出“室內空氣應無毒、無害、無異常臭味”的要求。凡有害物質含量不符合《規(guī)范》規(guī)定的，不得投入使用。如果實際交付的精裝修房存在空氣污染物超標的情況，就會構成交付質量缺陷。

三、發(fā)生精裝修房質量糾紛的法律后果

（一）購房人以房屋存在重大質量缺陷為由要求解除合同

根據我國法律法規(guī)的規(guī)定，可以單方解除房屋買賣合同的質量問題只有兩種情形，一是主體結構質量不合格；二是存在質量問題嚴重影響正常居住使用。因精裝修質量問題而解除房屋買賣合同主要指后者。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！币话銇碚f，購房人購買精裝修房屋的目的，就是無需裝修即能居住使用，如果裝修質量存在重大缺陷，必然使購房人不能達到這一合同目的，即使房屋主體質量合格，也會“嚴重影響正常居住使用”，購房人可以要求解除房屋買賣合同。合同一旦解除，房地產企業(yè)不僅要退還購房人的購房款，還要賠償購房人因此而產生的經濟損失。

（二）因構成延期交房而承擔相應責任

精裝修房屋由于增加了室內裝修工序，而室內裝修存在多工種交叉作業(yè)，質量控制的要求較高，稍有疏忽，就可能導致延期交付。一旦出現(xiàn)延期交付，除出賣人能證明存在不可抗力或者其它免責事由，都應向購房人承擔違約責任。如果雙方未在合同中事先約定或者約定不明的，則根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條的規(guī)定，經買方催告后三個月內仍不能交付的，買方有權解除合同。

（三）房地產企業(yè)為購房人修復不合格裝修部分

如果精裝修部分的質量不合格未達到嚴重影響正常居住使用的程度，購房人不能要求解除合同，而是要求房地產企業(yè)按交付標準修復的，則房地產企業(yè)必須承擔修復不合格部分的責任，賠償購房人因此而遭受的損失。此外，如果修復工作導致房地產企業(yè)延期交房的，則企業(yè)可能承擔支付違約金、賠償損失、甚至解除合同的法律后果。

（四）因精裝修質量不合格致購房人人身損害而承擔侵權責任

一旦精裝修質量不合格部分導致購房人遭受人身損害，房地產企業(yè)就可能承擔侵權賠償責任。比如，因室內空氣質量不合格而導致購房人患白血病等疾?。粚儆诰b修交付內容的家具家電和各類設備因設計缺陷、質量不合格、安裝不當等問題而導致購房人遭受人身損害。一旦發(fā)生上述情況，企業(yè)就可能向購房人承擔賠禮道歉、賠償損失等各類侵權責任。

四、精裝修交付的法律風險防范

根據前面提到的產生精裝交付法律風險的具體情形，防范商品房精裝交付法律風險可以從以下幾方面著手：

（一）在合同中合理約定精裝修交付標準，注意宣傳措詞

房屋買賣合同是確定精裝交付標準的最重要依據。房地產企業(yè)應當在房屋買賣合同中合理確定精裝交付的標準，明確實際交付的房屋包含哪些裝修內容和配套設備，是否包含家具家電。如果是現(xiàn)房銷售，可以在合同中約定按現(xiàn)狀交付，房地產企業(yè)需要確保擬交付現(xiàn)房中不含有不屬于交付內容的裝修、設備、物品。但需要注意的是，按現(xiàn)狀交付并不意味著房地產企業(yè)可以不遵守國家強制標準。國家強制標準構成對合同約定交付標準的補充和限制。如果所售精裝修房為期房，由于實際裝修所需的設備、材料具有不確定性，因此建議房地產企業(yè)對具體的品牌、規(guī)格、型號等不宜在合同中作過于確定的約定，以免因無法采購到合同約定產品而承擔違約責任。此外，建議企業(yè)謹慎對待宣傳材料的措詞，如實陳述，避免宣傳材料被法院認定為構成合同內容，從而使房地產企業(yè)承擔過高的精裝交付標準。

（二）明確說明樣板房與實際交付房屋的差異

房地產企業(yè)在使用樣板房作宣傳時，往往會為樣板房配置特別豪華的家具家電和各類生活用品，但這些物品很可能不在交付標準的范圍之內。如果房地產企業(yè)不作說明，則必須按樣板房標準向購房人實際交付精裝修房。因此，建議企業(yè)在樣板房中對不一致之處作出明確說明，一方面可以要求銷售人員向購房人作口頭說明，另一方面可以在與實際交付標準不一致的地方設置明顯的標識予以說明，使購房人充分理解樣板房與實際交付標準的差異，以免造成誤導。

（三）嚴格監(jiān)管對外采購環(huán)節(jié)，確保外購部品質量合格

外購部品的質量不合格雖然不是由房地產開發(fā)企業(yè)造成，但一旦運用到實際裝修中并向購房人交付的，則企業(yè)必須向購房人承擔外購部品質量不合格的責任。因此，房地產企業(yè)必須重點監(jiān)控采購環(huán)節(jié)，建立起部品采購的質量審查和風險內控機制，嚴格監(jiān)督外購部品的質量，從而確保所購部品符合國家標準、行業(yè)標準等強制性標準，避免因部品質量不合格而向購房者承擔修復、賠償等責任。這對于避免室內空氣污染有著重要意義。

（四）嚴格監(jiān)控裝修施工質量

現(xiàn)場施工的復雜性決定了裝修設計合格并不必然產生實際施工成果合格的結果，強化對施工現(xiàn)場的實施監(jiān)控是保證精裝修質量的必要措施。因此，房地產企業(yè)應加強工程監(jiān)理，嚴格監(jiān)管房屋裝修的現(xiàn)場施工工作，聘用合格的施工人員，定期檢查每個施工進度內的施工質量，從而及時發(fā)現(xiàn)施工質量不合格的情形，并及時整改，避免延誤工期。

綜上所述，精裝商品房在交付中產生的問題很多，只有謹慎做好每一個風控點的防控，才能保證整個銷售流程的順利結束，也才能保證房產企業(yè)不在小風險中承擔過大的經濟損失。

（作者系大成律師事務所上海分所高級合伙人）