已辦理產權登記的農村買賣合同應認定為有效

一、案情簡介

1991年屈某將自己位于北京市通州區新建村通惠河南處的房屋及院落一套以8000元的價格賣于韓某、聞某夫婦，雙方到房地產交易部門辦理了過戶手續。同年8月聞某取得了該屋的產權登記證書。屈某稱對相關政策法規不了解才形成買賣關系，現了解到韓某、聞某均系居民戶口，與其并非同一集體經濟組織成員，該買賣合同不符合相關法律規定，于是要求法院確認房屋買賣協議無效，韓某、聞某將購買的房屋及院落恢復原狀并返還。

通州法院經審理認為：公民、法人的合法民事權益受法律保護，任何組織和個人不得侵犯。原告屈某將自己的房屋賣給聞某、韓某，房屋買賣系雙方當事人真實意思表示，且雙方已辦理過戶手續，聞某已經取得了房屋產權證書。故駁回屈某的訴訟請求。

一審判決后，原告屈某不服一審判決上訴于北京市第二中級人民法院，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

二、相關法律問題

隨著社會主義新農村建設的不斷推進，農村的房屋流轉日益增多，由此而引發的房屋買賣糾紛逐年增加。由于現有房屋買賣的法律法規比較雜亂，難以理解和把握。《物權法》草案中曾對農村房屋轉讓作出過詳細規定，但正式通過的法律文本中卻因有爭議刪去了相關條款，導致目前農村房屋轉讓仍然缺少具有可操作性的法律依據。

從目前訴爭農村房屋轉讓協議中反映的情況來看，對于當事人之間的轉讓行為有的經鄉政府相關部門確認，有的經村委會蓋章確認，有的是當事人之間自行簽訂協議轉讓，還有的僅僅是讓村支書或者其他集體組織成員做見證人進行了房屋買賣，根本沒有簽訂書面的協議。由此可見，整體上農村房屋轉讓處于一種無序的狀態，而且對于鄉村兩級的確認行為的效力是否相當，當事人之間對此也存在非常大的分歧。

農村的村民住宅出售給城市居民的房屋買賣合同，必然涉及到城鎮居民使用農村住房和宅基地問題，由于其違反國家有關規定，應認定無效。在城鎮周邊地區，具有城鎮戶口的人購買周邊地區農村住房的現象較為普遍，法律對能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權的變更，故該買賣合同又具有特殊性。我國《土地管理法》規定，宅基地屬于農民集體所有，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。農村房屋買賣涉及到土地使用權的轉移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅基地使用權的轉移是否經過合法批準。

在2006年9月14日北京市法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要中，關于農村私有房屋買賣合同的效力認定及案件的處理原則問題作出了說明，即農村私有房屋買賣合同應當認定無效。2006年會議紀要重申了2004年會議紀要中所確立的原則是恰當的，仍應堅持，同時指出雖然買賣合同以認定無效為原則，但考慮個案的不同情況，可以根據實際情況依法確認合同的效力。例如：

1.出賣人將宅基地上所建房屋賣與城市居民前或同時，該房屋所占宅基地因征用已轉為國有土地，原為農民身份的出賣人亦轉為城鎮居民，則宅基地性質已經發生轉變，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。

2.城市居民購買農村私有房屋后，如果已購房屋已經有批準權的機關批準并取得合法權屬證書的，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。

3.買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，或者訴訟時買受人購房后已將戶口遷入所購房屋所在地的集體經濟組織的，出賣人請求確認買賣合同無效的，不予支持。

4.買受方協議簽字人為居民，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體組織成員，且在購買房屋時系家庭成員共同出資，亦共同居住，村集體經濟組織同意其買賣合同內容的，可以認定家庭共同購房，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。

5.1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉讓給回鄉落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。

6.對同一房屋經多次轉讓的效力的判斷，可以依據最后一手買受人的身份情況結合前述處理原則進行判斷。

同時，2006年會議紀要分析指出此類案件成訟多緣于土地增值以及因土地征用、房屋拆遷將獲得補償安置等原因，出賣人受利益驅動而起訴。

處理涉及農民私有房屋買賣糾紛案件，要把握以下原則：一是尊重歷史，照顧現實，國家法律法規調整，農村經濟發展變化，兩者在實踐中總會出現銜接中的問題，尊重目前法律政策限制集體土地流轉的現實，也要認識到此類案件的復雜性，妥善解決相關利益沖突；二是注重判決的法律效果和社會效果，以有利于妥善解決現有糾紛、有利于穩定現有居住關系、有利于引導當事人交易行為為指導，保護當事人的善意信賴和制約農民審慎處分自己的房屋的雙重效果；三是綜合權衡買賣雙方的利益，考慮合同無效對雙方當事人的利益影響，交易行為一般都履行完畢很長時間，土地升值、拆遷或翻建擴建房屋等因素都應當在審判的時候進行考量。

本案中，屈某于多年前將自己位于北京市通州區新建村通惠河南處的房屋及院落一套以在當時來說合理的價格賣于韓某、聞某夫婦，且雙方已經到房地產交易部門辦理了過戶手續，聞某也取得了該屋的產權登記證書。雖韓某、聞某均系居民戶口，與屈某并非同一集體經濟組織成員，但是該情形屬于前文提到的“城市居民購買農村私有房屋后，如果已購房屋已經有批準權的機關批準并取得合法權屬證書的”情況。因此，認定原告屈某與聞某、韓某的房屋買賣系雙方當事人真實意思表示，應當駁回原告屈某的訴訟請求。

因此，法院的判決是正確的。