農民進城后能反悔所賣的農村住房嗎？

案情

原告高先生本為南譙區大王鎮郝郢村的農民，1985年得到本鎮林樓村的宅基地，并于1986年建成2層樓房4間和2間平房的住房。1991年高先生轉為非農戶口，為方便小孩上學，于1997年在滁城買商品房居住。同年9月3日，高先生與葉先生簽訂了“房屋買賣契約”。高先生將林樓村的農村住房作價53800元賣給葉先生，并約定過戶手續及建房證由高先生幫助辦理，后未辦理，同時葉先生便欠高先生6300元房款未付。葉先生購買此房后，舉家離開原籍來安縣農村，并放棄了承包地、賣掉了住房，在南譙區大王鎮靠販菜維持全家生計。2008年3月，高先生反悔，起訴到法院，要求確認雙方所簽的房屋買賣協議無效，葉先生退還所購六間房屋，高先生返還葉先生的購房款4.75萬元。

評析

該案在處理中有兩種意見。

一種意見認為：由于高先生與葉先生簽訂的房屋買賣協議違反《物權法》第9條的規定，加之葉先生又未付清房款，所以應認定房屋買賣協議無效，雙方各自返還。

另一種意見認為：高先生與葉先生的房屋買賣契約是雙方自愿的真實行為，符合法律規定，高先生未按照協議約定辦理房產過戶手續，葉先生也未付部分房款，但葉先生的欠款行為不能導致房屋買賣契約無效。

筆者認為：高先生與葉先生的房屋買賣契約是雙方真實的意思表示，是雙方自愿的行為；雙方的行為沒有違反法律強制性規定，故雙方所簽訂的的房屋買賣契約應該有效，應駁回高先生的訴訟請求。其理由如下：

（一）高先生作為郝郢村民卻取得林樓村的村民房屋宅基地，當初取得就是違反了相關法律規定。1997年9月，原告高先生與被告葉先生自愿簽定房屋買賣契約，至今已10年有余，雙方簽約時都具有相應的民事行為能力，意思表示真實，標的物合法，協議內容不損害國家和社會公共利益，所以該協議真實合法有效，依法應予保護；對雙方當事人均具有法律約束力，任何一方未取得對方同意不得擅自解除。本案訴爭房屋，來源清楚，歸屬明確，葉先生從高先生處善意購得房屋自住，其欠12%房款與高先生未按照約定幫助辦理建房等手續，符合本地交易慣例，被告的欠款行為不足導致合同無效。

（二）《中華人民共和國合同法》第52條第1款第5項規定：“違反法律、行政法規的強制性規定，合同無效”。但法律、行政法規對農村房屋買賣并無禁止，僅限制不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農村建房；原、被告交易時被告葉先生系農村戶籍，故此房屋買賣協議并未違反禁止性規定。

（三）因為本案的房屋買賣發生在《中華人民共和國物權法》實施之前，不適用該法的規定；現原告以簽訂房屋買賣協議嚴重違反法律規定，其出售該房屋屬法律禁止性行為，未辦理過戶手續，也違背《物權法》第9條規定為由訴至法院，要求確認雙方的房屋轉讓協議無效等理由不能成立。

（四）針對本案，由于原、被告爭議房屋坐落于農村，該房至今沒有土地使用證和房屋所有權證，考慮到大王鎮街道的農村房屋目前現狀大多沒有房屋所有權證，且現葉先生舉家生活在大王鎮數年，唯有此一處住房；原告也有房屋居住，各自生活穩定。如果轉讓后不予保護，勢必擾亂正常的交易秩序，也有悖誠實信用原則。最后，法院依據公平原則，綜合考量雙方利益和本案具體情況，認為原告的訴訟理由不能成立，依法不予支持，遂判決駁回原告訴訟請求。判決生效后，雙方均未上訴。