農村房屋出賣后是否可以得到拆遷補償款

案情

原告系農民，2000年4月將閑置多年的磚瓦木結構瓦房4間以每間6000元的價格出賣給退休的城市居民親戚即被告，當年4月25日，雙方訂立協議，一手交錢一手交房。2001年6月，被告將四間房屋改建成三下兩上樓房。2002年5月，國家因為國道擴寬改造，被告居住的房屋被拆遷，被告一次性獲得補償款17萬元。2004年5月，原告從外地回來得知后要求與被告平分17萬元未果，故起訴要求判令雙方簽訂的房屋買賣合同無效。

評析

本案在審理過程中，存在以下三種觀點：

1.原被告雖然全部履行合同全部義務，但雙方未就房屋所有權到房地產主管機關辦理產權過戶登記，所以房屋所有權沒有發生轉移，房屋買賣無效，雙方相互返還，被告已經對房屋進行了改建，實際返還房屋已經不可能，故應當判令被告返還拆遷補償款。

2.被告系在村委會分配給原告的宅基地上改建樓房，根據相關規定，農民的住房不得出售給城市居民，而本案原、被告違反規定，合同無效，但原告應當從 2000年4月25日交付房屋后就應當知道自己的權利受到侵害，至2004年5月才主張合同無效，已經超過法定時效，應當駁回原告的訴訟請求。

3.同意第二個觀點中合同無效的理由，但合同無效不適用時效規定，應當認定買賣合同無效，對該補償款應當考慮被告對房屋改建后形成的增值因素和投入，少分或者不分給原告。

筆者同意第三種觀點。理由：對第一種觀點，我國《合同法》規定了違反法律、行政法規強行性規定的合同無效。強行性規定即強行性規范，強行性規范包括強制性規范與禁止性規范，強制性規范是指法律或者行政法規條款命令當事人作出一定行為的規范；禁止性規范是指法律或者行政法規條款命令當事人不作出一定行為的規范。

我國法律沒有對強制性規范與禁止性規范作出區別，故違反了強制性及禁止性規范的合同無效。對違反禁止性規范的合同無效，我們不難理解，就像訂立買賣國家禁止的毒品的合同無效一樣，只要觸犯了法律禁止性規定的行為都是無效的。但是對違反了法律強制性規范的行為是否無效值得探討，國家《土地管理法》第62條的規定“農村居民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”“農村居民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準。” “農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”《江蘇省土地管理條例》第35條規定“農村村民出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。購買農村村民房屋的農戶應當符合申請建房用地條件。”根據前述規定，農村私有房屋買賣，因為涉及到土地使用權的轉讓，也需要有關部門批準，違反了相關規定，合同可能無效。

但我們知道未發生產權過戶與買賣合同無效是兩個不同的概念，買賣合同無效固然不能發生產權轉移，但未發生產權轉移的原因未必就是合同無效所致，從保護買受人的合法權益出發，認定未辦理產權登記的合同無效，顯然不妥，因為一旦認定買賣合同無效，其結果對買受人極為不利。

買受人基于誠實信用原則相信出賣人不會反悔而對房屋作出了改建并且付出了大量的投入，一旦認定無效，買受人損失的不僅是可以測算的損失，更多的是無法評估的損失，失去了平等保護合同當事人的原則。最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第85條規定“財產所有權合法轉移后，一方翻悔的，不予支持。

財產所有權尚未按原協議轉移，應當繼續履行；如果協議不能履行，給對方造成損失的，應當負賠償責任。”這說明財產所有權的轉移與否，并不決定買賣合同的效力。這一規定也同樣適用于房屋買賣。《合同法》第133條規定“標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”也表明：房屋買賣非法律所禁止，法律、行政法規只是規定在產權轉移問題上必須履行相關的登記手續，未辦理登記手續的，產權不得轉移。

故未辦理產權登記的行為不得對抗第三人，這是未辦理產權過戶登記手續的法律后果，并不必然導致合同無效，只要雙方當事人能夠履行登記手續的，應當責令或者判令補辦登記手續，從維護交易安全、培育房地產市場、充分保護當事人合法權益和私法自治的原則出發，不易因房屋買賣未辦理過戶登記而宣告合同無效，所以第一種觀點不能成立。

第二種觀點，首先分析農民擁有的宅基地的性質。農民住房宅基地是通過符合條件的農民依法向村委會提出申請，依法報經上級主管部門批準，才能獲得。農民取得的宅基地僅享有使用權，而不享有所有權。農民擁有的宅基地是國家對特定對象為了解決農民基本生活保障問題基于申請通過行政劃撥的形式分配給農民使用的，所以宅基地在相當程度上具有社會保障和福利功能，農民能夠十分廉價的取得宅基地并長期使用，從而獲得了基本的生活條件。

農民取得宅基地主要是基于本集體經濟組織的成員這一成員資格，其性質是農村居民，根據農民建房需求，而依法先向本村村委會提出申請，該申請經審核后報上級批準，為此，農民能獲得宅基地。農民擁有宅基地使用權具有用益物權的性質，具有長期性，如果沒有發生農民的戶口發生改變成為城市戶口或者遷移他處或者死亡沒有繼承人的情況，宅基地不得收回，所以農民只要不改變前述情形，宅基地將長久甚至永久的擁有使用權，非經法定程序不得侵犯，所以在一定程度上講宅基地實際上是農民的私產。

農民與宅基地這一福利待遇息息相關，未經批準，農民不得擅自處分宅基地使用權，這是國家對農民基本生活保障制度的要求和體現。1999年5月6日《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發「1999」39號）規定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市市民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用權證和房產證。

有人認為該通知非法律、行政法規，但我們看該通知精神符合我國宅基地和農村集體土地使用的現狀和法律、行政法規的宗旨，且該通知明令下級各行政機關不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用權證和房產證，下級各行政機關必須遵守，法院如果確立合同有效，那么必須判令雙方辦理過戶手續，而辦理過戶手續不能實現，產權不能過戶，致使行政權與司法權發生嚴重沖突，產權處于不確定狀態，對雙方當事人也是不利的，故本案被告系城市居民，購買原告住宅行為違反了《通知》精神，應當認定無效。

但該觀點同時提出合同無效適用訴訟時效的問題，筆者不能茍同。訴訟時效是指請求權在一定時期內不行使即失去法律強制性保護的一種訴訟制度。訴訟時效只是適用于請求權，我們知道請求權是指請求他人為一定或者不為一定行為的權利，最為典型的就是債權請求權，國家設立訴訟時效的目的是為了促使當事人及時主張權利，不能長久的使得爭議存在著，從而影響市場財物的流轉，為了加快財物和貨幣的流通，盡早實現權利，使資源配置更加優化，國家通過立法公權形式干預私權，其目的是顯而易見的。

而流通領域中絕大多數交易形式體現在公民、法人和其他組織之間商品交易的流通，大量的請求權就應運而生。所以訴訟時效絕大多數是用來規范市場流通領域的請求權。

對合同無效，主要是由有權部門對合同的確認，合同是否有效，主要依據是法院的裁判，而不是當事人之間的爭執或者無權部門的認定，在法院生效判決確定合同無效之前，當事人沒有必要也不需要知道合同是否具備效力，因此，當事人在合同未被確認無效前，根本談不上因合同無效而產生的相互取得的財物返還請求權，只有在一方當事人訴請無效而且一旦向法院起訴。

法院認定無效時，當事人就是要求撤訴也未必得到法院的準許，所以該請求確認合同效力的權利形式表現就是形成權，也就是一方當事人可以以自己的行為就使法律關系發生變化的權利，其主要特征表現在：權利人可以以自己的意思表示行使形成權，使法律關系發生變更或者終止，其與須經對方當事人的承認、放棄和變更才能形成一致意見的相對請求權相比區別在于：依據權利人一方的意思表示。確認合同無效無疑屬于形成權，而我們知道無論從實體還是程序上，形成權均不適用訴訟時效的規定。

《合同法》第52條規定的無效五種法定情形，試想如果適用訴訟時效，那么一方以欺詐、脅迫的手段訂立損害國家利益或者惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益或者以合法形式掩蓋非法目的或者損害社會公共利益的合同，因一方當事人的疏忽而超過訴訟時效，使得合同變為有效，也使得不法行為變為合法性為，則似乎助長了人們損人利己、損公肥私，整個社會將會變成爾虞我詐、騙子盛行，社會秩序將變得混亂一片。販毒者可以訂立供貨合同、謀生者可以訂立借腹生子合同，顯然反思結果遠遠偏離甚至與立法宗旨相悖，所以訴訟時效不適用于合同無效確認之訴。

有人認為無效合同長期存在至無效宣告，則使相信合同有效的一方受到較大損失，因為合同無效的后果是相互返還。其實這種擔憂是不必要的，合同無效的情形告訴我們只有符合法律規定的情形才能被確認無效，從五種情形看，該五種情形均是違反公序良俗、最基本的法治、違反市場規律的，依據常理均應由國家公權予以干預的情形。

雙方當事人訂立無效合同所產生的損失理應根據誰有過錯誰承擔責任原則自行承擔，這是普通的道理，根據報償理論，當事人犯了錯就應當得到懲罰，當然，法律還規定沒有過錯的一方可以向有過錯的一方請求賠償，所以在這個問題上，沒有太大的法律障礙。

還有人認為：法院處理合同無效的同時還處理財產返還和賠償損失，既然涉及財產返還和賠償損失，也就是債權請求權，農民訴訟時效又如何理解？其實這是兩個訴訟請求，本應當分別處理，但國家考慮到訴訟成本，從方便快捷、提高效率、訴訟資源最大優化才要求法官一并處理，免得當事人產生訟累，請求返還財產與賠償損失系債權請求權，自然適用訴訟時效規定，但該請求權自合同被確認無效時才產生，不能認為該請求權就生于合同訂立之時，因為當事人總想訂立有效合同并實現自己想得到的利益，只要是正常交易，誰都不想訂立無效合同。

當事人訂立合同后，僅產生合同上的債權債務關系，當事人依據合同約定或者法律規定履行先合同義務或者履行合同義務或者履行合同后產生的權利義務，而非合同被確認無效恢復到當事人訂立合同前的狀態下形成的非合同而因合同產生的標的物返還請求權和賠償請求權，物返還請求權和賠償請求權產生于合同被確認無效之時，故權利尚未形成，何談訴訟時效起算點呢？所以只有在合同被確認無效后才產生該權利，如果經過一段時間不主張，將超過訴訟時效。

既然本案原告與被告訂立的合同無效，雙方應當相互返還，但此時的返還對原告有利，對被告極為不利。筆者認為：用地部門拆遷補償是根據房屋現狀給予的補償，而不是針對房屋原始是何種結構、多少面積等。有些房屋時過境遷，當事人花費很多進行了裝修或者翻建，此時要求全部返還顯然對其不公平，即使要返還，須對被告當初購房時購房款以及裝修或者改建的費用分離出來并計算利息損失歸被告所有。

其次，我國宅基地，一家只有一戶，出賣人出售房屋后，時隔多年來主張無效，可以講出賣人有相應的住房保障，其起訴的目的返還房屋是假，索取高額補償費是真，這樣違背市場誠信原則，本來這種行為就被常理所譴責，所以法院應當予以公正的評價，以維護買受人的居住利益，少分或者不分。