農村私有房屋能否被拍賣或抵償

案情

被申請執行人郭某是個體工商戶，在某縣城做生意，經營期間由于資金短缺，多次找申請執行人吳某借款累計達76000元。后法院判決郭某夫婦償還欠款76000元。執行期間，被申請執行人郭某夫婦離家出走，去向不明。經查，被申請執行人郭某夫婦農村老家有兩間樓房及院落，并無其他可供執行財產。申請執行人要求法院拍賣該樓房產用于清償債務或直接用該房產抵償。

分歧

由于申請執行標的物系農村私有房屋，對農村私有房屋是否可以被拍賣或抵償，法院執行人員形成兩種意見。一種意見認為，農村私有房屋不能被拍賣或抵償。因為農村私有房屋的轉讓不單純是房屋所有權的轉移，同時還涉及房屋所占土地的宅基地使用權的轉移。因為目前我國法律和相關政策對于宅基地進入市場進行交易采取了原則禁止的態度，向本集體經濟組織成員以外的居民轉讓農村宅基地上的房屋的行為是無效的，因此農村私有房屋不能被拍賣或抵償。

另一種意見認為，對農村私有房屋的流轉效力不能一概而論。農村私有房屋宅基地使用權是用益物權，對農村私有房屋應允許有條件的轉讓以實現物的權能，本案中被申請執行人除房屋外并無其他可供執行財產，如對房屋不予執行，將造成資源的閑置浪費，因此在為被執行人保留一定的自住房外可以進行拍賣或抵償。

評析

筆者同意第二種意見，理由如下：

一、我國憲法并沒有禁止宅基地使用權的轉讓。1988年《憲法》第2條修正案將《憲法》第10條第4款修改為：“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。”在此，并沒有考慮土地的不同類型以及土地的不同所有權主體，可見，“所有土地”的使用權都可以“依照法律的規定轉讓”。

二、我國目前的法律、法規及司法解釋對農村私有房屋的轉讓效力問題并無明確規定。只有《物權法》、《土地管理法》、《擔保法》針對宅基地使用權的取得、行使和轉讓作了規定，但這些規定并未涉及農村私有房屋的轉讓問題。另外還有一些國家政策方面的規定，如2004年12月24日國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》強調：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”但國務院文件不屬于法律或者行政法規，不能作為認定轉讓效力的法律依據。

三、從發展的眼光來看，禁止農村宅基地流轉是計劃經濟體制下的產物，而我國之所以仍然禁止宅基地使用權的流轉是因為目前放開宅基地使用權轉讓的條件尚不成熟。在農村保障體系尚未全面建立的情況下，農民一旦失去住房及其宅基地，將會喪失基本生存條件，影響社會穩定。而從《物權法》的審議過程來看，立法機關似乎傾向于限制或禁止農村宅基地使用權的轉讓，但最終《物權法》明確了宅基地的用益物權性質，且規定宅基地使用權取得、流轉適用《土地管理法》等相關法規的規定，也是為今后開禁宅基地轉讓預留了空間。

四、如今，農村和城市之間的經濟交流日益頻繁，經濟糾紛也逐漸增多，象本案出現的這種兩難狀況已不是個別現象，一方面資源閑置，一方面手捧法院判決書的權利人卻無法從中獲取自己本該得到的利益，這樣的執行不能，影響法院形象。筆者認為，對此類案件，既要嚴格執行法律，又要考慮經濟價值的最大化，在保障被執行人適當自住房的條件下應當可以對其他房屋進行拍賣或抵償。