地產(chǎn)圍城

近年來，中國的各大房地產(chǎn)商總能在福布斯中國富豪榜前十名中占據(jù)半壁江山。房地產(chǎn)市場的造富機能可想而知。一時問，禁不住地產(chǎn)高利潤誘惑的家電制造、服裝鞋帽、餐飲等非地產(chǎn)領(lǐng)域企業(yè)都紛紛大舉進軍房地產(chǎn)行業(yè)以求分得一杯羹。

但問題是在國家一連串宏觀調(diào)控政策的背景下，專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚且疑慮重重，放緩開發(fā)腳步?！伴T外漢”跨界投身地產(chǎn)界的動力又來自哪里?這些本來有自己主業(yè)的企業(yè)進入到房地產(chǎn)之后，他們的主業(yè)又會受到什么樣的影響呢?

眼下看來，真可謂是有人歡喜有人愁。有人如魚得水，有人水土不服，房地產(chǎn)這塊“唐僧肉”，好看卻不好吃。

門外漢入城掘金

古人云：“有土斯有才”。在“外行”企業(yè)眼中房地產(chǎn)市場依然是塊優(yōu)質(zhì)的淘金地。

日前，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平在微博爆料說，海底撈正在做商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)介紹，在海底撈的發(fā)源地四川簡陽，當(dāng)?shù)卣呀?jīng)給海底撈一塊商業(yè)用地，后者正在規(guī)劃20萬平方米的商業(yè)綜合體。

“人類已經(jīng)無法阻擋”的海底撈也要進軍房地產(chǎn)?盡管，海底撈的相關(guān)負責(zé)人出面表示，海底撈在發(fā)源地四川簡陽拿地只是為了擇地進行改建和擴建。但是，業(yè)內(nèi)人士卻紛紛認為事情可能沒那么簡單。

有專業(yè)人士分析認為，海底撈進軍房地產(chǎn)有利于其減緩目前成本不斷上漲的壓力，可拓寬企業(yè)的業(yè)務(wù)范疇和盈利空間。另外，做餐飲做的是現(xiàn)金流，做商業(yè)地產(chǎn)則是為資產(chǎn)。海底撈此舉看中了商業(yè)地產(chǎn)的利潤空間的同時或意在為上市募集資金。

事實上，在房地產(chǎn)地價和租金頻頻推高的當(dāng)下，餐飲業(yè)涉足地產(chǎn)行業(yè)的例子不在少數(shù)。眉州東坡、吳地人家、順峰等餐飲企業(yè)都紛紛建起了商業(yè)地產(chǎn)項目。

“購物中心不是賣出來的，而是吃出來的”。在萬達集團董事長王健林看來，餐飲業(yè)態(tài)對于提升整個購物中心人流量可以起到巨大的作用。在部分商業(yè)項目中，餐飲業(yè)的業(yè)態(tài)配比甚至超過了20％。而未來餐飲業(yè)態(tài)布局的加重也將逐漸成為一種趨勢。

如此一來，這便讓餐飲業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)合有了一種天然優(yōu)勢。加之，二三線城市的各個地方政府給予品牌企業(yè)的政策支持，手握大把現(xiàn)金流的餐飲業(yè)進軍房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域掘金便順理成章了。

與餐飲業(yè)相比，家電制造企業(yè)涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域顯然更早些。海爾地產(chǎn)如今已經(jīng)成為一個在全國活躍的地產(chǎn)商。青島、濟南、重慶、北京、蘇州等地都可以看到海爾地產(chǎn)人的身影。而同城的家電品牌海信則更早便進入了地產(chǎn)領(lǐng)域，且一直保持不錯的銷售業(yè)績。如今細細算來，進入了地產(chǎn)圈的家電企業(yè)還有格力、TCL、長虹、康佳、春蘭、蘇泊爾等。主流家電企業(yè)為什么都“不務(wù)正業(yè)”地去做房地產(chǎn)?

答案早已不是什么秘密。在經(jīng)濟形勢愈加嚴峻的情況下，CPI飛漲，通脹加劇，上游原材料、燃料價格跟著漲，導(dǎo)致家電行業(yè)經(jīng)營成本一路攀升，不斷擠壓逐年下滑的利潤。加之過剩的產(chǎn)能導(dǎo)致行業(yè)競爭加劇，利潤削薄，經(jīng)營風(fēng)險加劇。據(jù)悉，一般制造業(yè)利潤在3％-5％，開發(fā)收回成本至少3-5年，而房地產(chǎn)利潤至少在10％以上，3年左右就有回報。在這種情況下，家電企業(yè)在自己的主業(yè)上沒有利潤可尋，為了能夠生存，將一部分資金投入到賺快錢的房地產(chǎn)行業(yè)，就等于把雞蛋放在了兩個不同的籃子里，這種平衡投資的手段既能規(guī)避行業(yè)風(fēng)險，又能賺取豐厚利潤，何樂而不為呢。

誠然，在房地產(chǎn)市場大環(huán)境較好的情況下，投入資金開發(fā)地產(chǎn)的確可以賺得盆滿缽滿，可值得注意的是，在國家調(diào)控政策的高壓下，今年以來開發(fā)商的拿地速度明顯降低，但是房地產(chǎn)的熱度卻并未減弱，尤其是原本圈外的公司都削尖腦袋往地產(chǎn)界里面鉆。

今年9月，三一重工旗下的上海竹勝園地產(chǎn)有限公司與重慶晉愉地產(chǎn)有限公司簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，正式進軍重慶地產(chǎn)業(yè)。三一重工相關(guān)負責(zé)人對外公開表示：“我們定了目標(biāo)，到2013年地產(chǎn)銷售額做到80億元，到2015年做到200億元?！币粫r間引起媒體的廣泛關(guān)注，在房地產(chǎn)調(diào)控仍在持續(xù)的時間節(jié)點，以工程機械行業(yè)為主體的三一重工卻高調(diào)進軍地產(chǎn)，此舉意欲何為?在全球拓展遇阻、行業(yè)持續(xù)不景氣、競爭加劇，原材料成本上升的現(xiàn)實面前，外界普遍認為，三一重工此時涉足房地產(chǎn)市場實乃被動之舉，其正在尋找新的盈利增長點。

“企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略往往會根據(jù)行業(yè)的利潤前景進行調(diào)整。在全球經(jīng)濟不振的大背景下，現(xiàn)在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的整個利潤前景還感覺不錯，大家便都紛紛涉足以求能夠分得一杯羹。倘若現(xiàn)在還有一些利潤比較好的行業(yè)，那么這些企業(yè)也可能進入到那些行業(yè)?！币拙又袊鄭u分公司市場總監(jiān)王紹旭說。

城里人另尋它路

當(dāng)外行企業(yè)扎堆進入房地產(chǎn)行業(yè)的時候，部分在圈內(nèi)摸爬滾打多年的房企卻正在謀求出路。萬達集團董事長王健林就將目光轉(zhuǎn)向了文化和旅游產(chǎn)業(yè)。在他勾畫的版圖里，萬達將加大在文化和旅游領(lǐng)域的投資。到2020年，萬達商業(yè)地產(chǎn)的收入比重將降到50％以下，徹底實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

向文化、旅游業(yè)轉(zhuǎn)型，正如王健林所言，“廚師不看菜譜改看兵法了，那就更厲害了”。上半年，萬達已邁出實質(zhì)性步伐。5月，萬達斥資31億元并購AMC。同時，其進軍俄羅斯旅游業(yè)亦有實質(zhì)性動作。

有人這樣形容萬達集團，前幾年看萬達是望其項背，萬達在前面跑，后面的人還能看到后腦勺；現(xiàn)在是望塵莫及，只看見一溜煙，看不到人。

在外界看來，斥資31億美元，超過70％的高溢價并購AMC，萬達似乎做的是虧本買賣?！叭绻腥硕伎吹妹靼祝欢ú皇琴嶅X的買賣。就像所有人都去炒股，一定是最危險的時刻。萬達管理層這么聰明，不會愚蠢到做賠錢買賣。”王健林顯然有自己的算盤。

無獨有偶，同為全國知名房企的恒大地產(chǎn)不久前也透露，早在2010年年底，恒大就已斥資8.5億元成立文化產(chǎn)業(yè)集團，下設(shè)電影、院線、唱片、動漫、經(jīng)紀(jì)等五大文化創(chuàng)意公司。在未來三年內(nèi)，恒大將在全國設(shè)立150余家恒大影城。

與二位知名房地產(chǎn)“老大哥”選擇轉(zhuǎn)型不同，半路出家的恒順醋業(yè)、水井坊等16家主業(yè)非地產(chǎn)的“涉房”上市公司則是直接宣布漸漸剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，退出樓市。

自2003年起，恒順醋業(yè)開始執(zhí)行“多元化”發(fā)展策略，除擴大醬醋類產(chǎn)品的生產(chǎn)規(guī)模外，公司開始擴大業(yè)務(wù)范圍至營養(yǎng)品，食品包裝，飼料加工等行業(yè)，房地產(chǎn)則是恒順醋業(yè)多元化發(fā)展策略的重中之重。

然而，隨之近兩年來國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策趨緊，鎮(zhèn)江的房產(chǎn)價格以及成交量也持續(xù)低迷，直到今年的6月才略有抬頭的趨勢。此外，在與國內(nèi)房地產(chǎn)巨頭的競爭中，恒順醋業(yè)在項目競爭力以及營銷策略上的競爭劣勢也較為明顯。因此，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為恒順醋業(yè)盈利的軟肋也在意料之中。

2012年上半年，恒順醋業(yè)實現(xiàn)凈利潤627.86萬元，較上期末減少774.5萬元，降幅達55.23％。凈利潤的下滑主要因為公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入下降，以及由投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)造成的財務(wù)費用的大幅上升。

數(shù)據(jù)顯示，截至2012年6月30日，恒順醋業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤由2122.5萬元下降44.62％至1175.4萬元，公司財務(wù)費用由上期末的2620萬元升至3942萬元，增幅達50.47％。其中用于支付利息4123萬元，較上期末增加1004萬元，獲得存款利息則減少了近240萬元。房地產(chǎn)投資給恒順帶來的資金鏈壓力顯然不小。也正因如此，恒順醋業(yè)決策人多次在公開場合確認公司將剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而且確定了完成時間為2013年內(nèi)。由此不難看出，房地產(chǎn)這塊“唐僧肉”，好看卻不好吃。

“房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，對資金依賴度較高，現(xiàn)金流充足，資金實力雄厚的企業(yè)投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)會比較有優(yōu)勢。但正所謂隔行如隔山，這里面還是有不一樣的地方。一旦市場環(huán)境發(fā)生變化就需要考驗操盤者的專業(yè)能力了?！痹谕踅B旭看來，半路出家的“外行”涉房企業(yè)在房地產(chǎn)市場繁榮時期進入掘金相對較容易些。然而在國家持續(xù)輪番調(diào)控之下，房地產(chǎn)的暴利時代已經(jīng)漸行漸遠，想牟取高利潤已然變得不現(xiàn)實。加之，樓市遇冷將會直接導(dǎo)致企業(yè)資金鏈的趨緊，從而影響到主業(yè)。在這樣的情況下，恒順醋業(yè)、水井坊等“外行”企業(yè)紛紛退出地產(chǎn)業(yè)便不難理解了。

房地產(chǎn)群雄逐鹿

其實，無論是外行企業(yè)進入房地產(chǎn)市場，還是房企轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)，也許都在說明房地產(chǎn)市場的新老交替無時無刻不在發(fā)生。有人高歌猛進，有人黯然卻步。熱鬧非凡的地產(chǎn)圍城中，亂象叢生，逐鹿之勢也將愈演愈烈。

有業(yè)內(nèi)人士提出質(zhì)疑，房地產(chǎn)行業(yè)的門檻僅僅是一個資金門檻，有錢就能進，市場秩序脆弱不堪。

王紹旭也無奈坦言，房地產(chǎn)這個行業(yè)的現(xiàn)狀就是現(xiàn)金為王。但他也表示并不是有錢就一定能取得成功，畢竟隔行如隔山?！澳壳胺慨a(chǎn)調(diào)控政策并無放松跡象，地產(chǎn)業(yè)仍舊處于低潮期，那些以短跑姿態(tài)投奔而來的“外行”企業(yè)仍需謹慎行事，如果不能做到一定的規(guī)模，其前景其實同樣不容樂觀。”王紹旭語重心長地說，“大部分企業(yè)投身房地產(chǎn)就是希望可以收獲很高的利潤，可能不是特別專業(yè)，這就蘊含了很多潛在的風(fēng)險，稍有不慎就將導(dǎo)致項目運營的失敗。到時候受傷害的還是普通購房者。”

在他看來，未來的房地產(chǎn)市場競爭會越來越激烈，房地產(chǎn)市場的黃金時代已然過去。資金鏈趨近的部分中小房企仍將面臨被淘汰的風(fēng)險。它們謀求生存與發(fā)展的領(lǐng)域可能更多將集中在二三線城市略微邊緣的地方。

“假設(shè)我們目前只是做住宅的，那么我們有三種選擇，一種選擇是一個大規(guī)模的企業(yè)，你去做住宅產(chǎn)業(yè)化，你在速度、成本、規(guī)模上獲得你的競爭力。另一種做細分市場，你可以做某一類住宅產(chǎn)品，做度假產(chǎn)品，養(yǎng)老產(chǎn)品都可以做到全中國第一。還有就是往下走，往底部走，接近于底部的市場規(guī)模很大，可以值得我們選擇。”關(guān)于房企在競爭中如何生存發(fā)展，萬通集團董事局主席馮侖曾在參加青島地產(chǎn)峰會時表示。

事實上，當(dāng)某個行業(yè)利潤率趨于穩(wěn)定的時候，落后的企業(yè)就會被淘汰出這個行業(yè)。那么，如何在激烈的市場競爭中占有更多的市場份額呢?有分析認為，當(dāng)下房地產(chǎn)客戶的消費觀念已經(jīng)開始出現(xiàn)變化，消費者購買的決策因素已經(jīng)不再局限與價格、地段等傳統(tǒng)指標(biāo)。人們對于質(zhì)量、價值、服務(wù)等要求更加挑剔。而這些因素恰恰是構(gòu)成企業(yè)品牌的核心。

“在未來的房地產(chǎn)市場競爭中，產(chǎn)品走向同質(zhì)化，品牌將成為核心競爭力。諸如萬科、恒大、保利等知名房企仍將占據(jù)市場的主要份額?！蓖踅B旭說。

而在馮侖看來，開發(fā)企業(yè)除了要注重品牌外，還要“流著我們對未來中國城市發(fā)展所有美好的夢想。我們?yōu)槭裁床荒馨岩粋€攤大餅的城市收拾得更好?”

“產(chǎn)業(yè)居住，由現(xiàn)在的功能紊亂，把它混合變成五花肉結(jié)構(gòu)，整個城市互通互聯(lián)，然后變成一個新的立體城市體系，而不是一個建筑綜合體。一個建筑綜合體只有七種功能，而立體城市有60種功能。所以這樣一種整合體系做好了，我們只需要傳統(tǒng)土地的七分之一，就能創(chuàng)造出一個新的城市環(huán)境。我曾講過理想是墻上的美人，現(xiàn)實是炕上的媳婦。我們怎么把墻上的美人變成炕上的媳婦生出兒子，這就是夢想變成現(xiàn)實的過程。在這個現(xiàn)實中，順帶賺錢，才是我們這個社會良性發(fā)展的過程。”馮侖如是說。