地產圍城

近年來，中國的各大房地產商總能在福布斯中國富豪榜前十名中占據半壁江山。房地產市場的造富機能可想而知。一時問，禁不住地產高利潤誘惑的家電制造、服裝鞋帽、餐飲等非地產領域企業都紛紛大舉進軍房地產行業以求分得一杯羹。

但問題是在國家一連串宏觀調控政策的背景下，專業地產開發企業尚且疑慮重重，放緩開發腳步。“門外漢”跨界投身地產界的動力又來自哪里?這些本來有自己主業的企業進入到房地產之后，他們的主業又會受到什么樣的影響呢?

眼下看來，真可謂是有人歡喜有人愁。有人如魚得水，有人水土不服，房地產這塊“唐僧肉”，好看卻不好吃。

門外漢入城掘金

古人云：“有土斯有才”。在“外行”企業眼中房地產市場依然是塊優質的淘金地。

日前，中國商業地產聯盟秘書長王永平在微博爆料說，海底撈正在做商業地產。據介紹，在海底撈的發源地四川簡陽，當地政府已經給海底撈一塊商業用地，后者正在規劃20萬平方米的商業綜合體。

“人類已經無法阻擋”的海底撈也要進軍房地產?盡管，海底撈的相關負責人出面表示，海底撈在發源地四川簡陽拿地只是為了擇地進行改建和擴建。但是，業內人士卻紛紛認為事情可能沒那么簡單。

有專業人士分析認為，海底撈進軍房地產有利于其減緩目前成本不斷上漲的壓力，可拓寬企業的業務范疇和盈利空間。另外，做餐飲做的是現金流，做商業地產則是為資產。海底撈此舉看中了商業地產的利潤空間的同時或意在為上市募集資金。

事實上，在房地產地價和租金頻頻推高的當下，餐飲業涉足地產行業的例子不在少數。眉州東坡、吳地人家、順峰等餐飲企業都紛紛建起了商業地產項目。

“購物中心不是賣出來的，而是吃出來的”。在萬達集團董事長王健林看來，餐飲業態對于提升整個購物中心人流量可以起到巨大的作用。在部分商業項目中，餐飲業的業態配比甚至超過了20％。而未來餐飲業態布局的加重也將逐漸成為一種趨勢。

如此一來，這便讓餐飲業與商業地產的結合有了一種天然優勢。加之，二三線城市的各個地方政府給予品牌企業的政策支持，手握大把現金流的餐飲業進軍房地產開發領域掘金便順理成章了。

與餐飲業相比，家電制造企業涉足房地產領域顯然更早些。海爾地產如今已經成為一個在全國活躍的地產商。青島、濟南、重慶、北京、蘇州等地都可以看到海爾地產人的身影。而同城的家電品牌海信則更早便進入了地產領域，且一直保持不錯的銷售業績。如今細細算來，進入了地產圈的家電企業還有格力、TCL、長虹、康佳、春蘭、蘇泊爾等。主流家電企業為什么都“不務正業”地去做房地產?

答案早已不是什么秘密。在經濟形勢愈加嚴峻的情況下，CPI飛漲，通脹加劇，上游原材料、燃料價格跟著漲，導致家電行業經營成本一路攀升，不斷擠壓逐年下滑的利潤。加之過剩的產能導致行業競爭加劇，利潤削薄，經營風險加劇。據悉，一般制造業利潤在3％-5％，開發收回成本至少3-5年，而房地產利潤至少在10％以上，3年左右就有回報。在這種情況下，家電企業在自己的主業上沒有利潤可尋，為了能夠生存，將一部分資金投入到賺快錢的房地產行業，就等于把雞蛋放在了兩個不同的籃子里，這種平衡投資的手段既能規避行業風險，又能賺取豐厚利潤，何樂而不為呢。

誠然，在房地產市場大環境較好的情況下，投入資金開發地產的確可以賺得盆滿缽滿，可值得注意的是，在國家調控政策的高壓下，今年以來開發商的拿地速度明顯降低，但是房地產的熱度卻并未減弱，尤其是原本圈外的公司都削尖腦袋往地產界里面鉆。

今年9月，三一重工旗下的上海竹勝園地產有限公司與重慶晉愉地產有限公司簽訂戰略合作框架協議，正式進軍重慶地產業。三一重工相關負責人對外公開表示：“我們定了目標，到2013年地產銷售額做到80億元，到2015年做到200億元。”一時間引起媒體的廣泛關注，在房地產調控仍在持續的時間節點，以工程機械行業為主體的三一重工卻高調進軍地產，此舉意欲何為?在全球拓展遇阻、行業持續不景氣、競爭加劇，原材料成本上升的現實面前，外界普遍認為，三一重工此時涉足房地產市場實乃被動之舉，其正在尋找新的盈利增長點。

“企業的經營戰略往往會根據行業的利潤前景進行調整。在全球經濟不振的大背景下，現在國內房地產行業的整個利潤前景還感覺不錯，大家便都紛紛涉足以求能夠分得一杯羹。倘若現在還有一些利潤比較好的行業，那么這些企業也可能進入到那些行業。”易居中國青島分公司市場總監王紹旭說。

城里人另尋它路

當外行企業扎堆進入房地產行業的時候，部分在圈內摸爬滾打多年的房企卻正在謀求出路。萬達集團董事長王健林就將目光轉向了文化和旅游產業。在他勾畫的版圖里，萬達將加大在文化和旅游領域的投資。到2020年，萬達商業地產的收入比重將降到50％以下，徹底實現轉型。

向文化、旅游業轉型，正如王健林所言，“廚師不看菜譜改看兵法了，那就更厲害了”。上半年，萬達已邁出實質性步伐。5月，萬達斥資31億元并購AMC。同時，其進軍俄羅斯旅游業亦有實質性動作。

有人這樣形容萬達集團，前幾年看萬達是望其項背，萬達在前面跑，后面的人還能看到后腦勺；現在是望塵莫及，只看見一溜煙，看不到人。

在外界看來，斥資31億美元，超過70％的高溢價并購AMC，萬達似乎做的是虧本買賣。“如果所有人都看得明白，一定不是賺錢的買賣。就像所有人都去炒股，一定是最危險的時刻。萬達管理層這么聰明，不會愚蠢到做賠錢買賣。”王健林顯然有自己的算盤。

無獨有偶，同為全國知名房企的恒大地產不久前也透露，早在2010年年底，恒大就已斥資8.5億元成立文化產業集團，下設電影、院線、唱片、動漫、經紀等五大文化創意公司。在未來三年內，恒大將在全國設立150余家恒大影城。

與二位知名房地產“老大哥”選擇轉型不同，半路出家的恒順醋業、水井坊等16家主業非地產的“涉房”上市公司則是直接宣布漸漸剝離地產業務，退出樓市。

自2003年起，恒順醋業開始執行“多元化”發展策略，除擴大醬醋類產品的生產規模外，公司開始擴大業務范圍至營養品，食品包裝，飼料加工等行業，房地產則是恒順醋業多元化發展策略的重中之重。

然而，隨之近兩年來國家對房地產行業的宏觀調控政策趨緊，鎮江的房產價格以及成交量也持續低迷，直到今年的6月才略有抬頭的趨勢。此外，在與國內房地產巨頭的競爭中，恒順醋業在項目競爭力以及營銷策略上的競爭劣勢也較為明顯。因此，公司房地產業務成為恒順醋業盈利的軟肋也在意料之中。

2012年上半年，恒順醋業實現凈利潤627.86萬元，較上期末減少774.5萬元，降幅達55.23％。凈利潤的下滑主要因為公司房地產業務的收入下降，以及由投資房地產業務造成的財務費用的大幅上升。

數據顯示，截至2012年6月30日，恒順醋業的房地產業務利潤由2122.5萬元下降44.62％至1175.4萬元，公司財務費用由上期末的2620萬元升至3942萬元，增幅達50.47％。其中用于支付利息4123萬元，較上期末增加1004萬元，獲得存款利息則減少了近240萬元。房地產投資給恒順帶來的資金鏈壓力顯然不小。也正因如此，恒順醋業決策人多次在公開場合確認公司將剝離房地產業務，而且確定了完成時間為2013年內。由此不難看出，房地產這塊“唐僧肉”，好看卻不好吃。

“房地產是資金密集型產業，對資金依賴度較高，現金流充足，資金實力雄厚的企業投資房地產業務會比較有優勢。但正所謂隔行如隔山，這里面還是有不一樣的地方。一旦市場環境發生變化就需要考驗操盤者的專業能力了。”在王紹旭看來，半路出家的“外行”涉房企業在房地產市場繁榮時期進入掘金相對較容易些。然而在國家持續輪番調控之下，房地產的暴利時代已經漸行漸遠，想牟取高利潤已然變得不現實。加之，樓市遇冷將會直接導致企業資金鏈的趨緊，從而影響到主業。在這樣的情況下，恒順醋業、水井坊等“外行”企業紛紛退出地產業便不難理解了。

房地產群雄逐鹿

其實，無論是外行企業進入房地產市場，還是房企轉移業務，也許都在說明房地產市場的新老交替無時無刻不在發生。有人高歌猛進，有人黯然卻步。熱鬧非凡的地產圍城中，亂象叢生，逐鹿之勢也將愈演愈烈。

有業內人士提出質疑，房地產行業的門檻僅僅是一個資金門檻，有錢就能進，市場秩序脆弱不堪。

王紹旭也無奈坦言，房地產這個行業的現狀就是現金為王。但他也表示并不是有錢就一定能取得成功，畢竟隔行如隔山。“目前房產調控政策并無放松跡象，地產業仍舊處于低潮期，那些以短跑姿態投奔而來的“外行”企業仍需謹慎行事，如果不能做到一定的規模，其前景其實同樣不容樂觀。”王紹旭語重心長地說，“大部分企業投身房地產就是希望可以收獲很高的利潤，可能不是特別專業，這就蘊含了很多潛在的風險，稍有不慎就將導致項目運營的失敗。到時候受傷害的還是普通購房者。”

在他看來，未來的房地產市場競爭會越來越激烈，房地產市場的黃金時代已然過去。資金鏈趨近的部分中小房企仍將面臨被淘汰的風險。它們謀求生存與發展的領域可能更多將集中在二三線城市略微邊緣的地方。

“假設我們目前只是做住宅的，那么我們有三種選擇，一種選擇是一個大規模的企業，你去做住宅產業化，你在速度、成本、規模上獲得你的競爭力。另一種做細分市場，你可以做某一類住宅產品，做度假產品，養老產品都可以做到全中國第一。還有就是往下走，往底部走，接近于底部的市場規模很大，可以值得我們選擇。”關于房企在競爭中如何生存發展，萬通集團董事局主席馮侖曾在參加青島地產峰會時表示。

事實上，當某個行業利潤率趨于穩定的時候，落后的企業就會被淘汰出這個行業。那么，如何在激烈的市場競爭中占有更多的市場份額呢?有分析認為，當下房地產客戶的消費觀念已經開始出現變化，消費者購買的決策因素已經不再局限與價格、地段等傳統指標。人們對于質量、價值、服務等要求更加挑剔。而這些因素恰恰是構成企業品牌的核心。

“在未來的房地產市場競爭中，產品走向同質化，品牌將成為核心競爭力。諸如萬科、恒大、保利等知名房企仍將占據市場的主要份額。”王紹旭說。

而在馮侖看來，開發企業除了要注重品牌外，還要“流著我們對未來中國城市發展所有美好的夢想。我們為什么不能把一個攤大餅的城市收拾得更好?”

“產業居住，由現在的功能紊亂，把它混合變成五花肉結構，整個城市互通互聯，然后變成一個新的立體城市體系，而不是一個建筑綜合體。一個建筑綜合體只有七種功能，而立體城市有60種功能。所以這樣一種整合體系做好了，我們只需要傳統土地的七分之一，就能創造出一個新的城市環境。我曾講過理想是墻上的美人，現實是炕上的媳婦。我們怎么把墻上的美人變成炕上的媳婦生出兒子，這就是夢想變成現實的過程。在這個現實中，順帶賺錢，才是我們這個社會良性發展的過程。”馮侖如是說。