同質化競爭嚴重

對于產品開發中，項目因前期對市場或客戶定位的偏離，造成區域產品同質化競爭嚴重、產品類型單一的問題，可通過對競爭、銷售、客戶、企業幾層面的分析來確定項目的物業選型，從而形成差異化競爭。

有人說，產品咨詢就是銜接開發商項目前期定位及設計院產品設計的專業紐帶，可見其重要性不容小覷。

其實，產品咨詢不僅是從整體規劃到產品營造的建議，而且是和市場定位以及開發時序緊密結合的一部分。產品設計和生活需求息息相關，但是產品咨詢不僅僅為此，同時也從銷售角度實現開發利潤的最大化，尋求感性和理性的平衡點。產品咨詢應站在開發商的角度提供專業建議。其核心問題在于為開發商減少風險，擴大利潤前提下的銷售“賣點”營造以及提供整體開發建議。

產品咨詢=市場定位+整體規劃+產品營造+開發時序

開發商在前期決策階段會遇到許多問題，而產品咨詢報告則涵蓋了房產開發設計的全過程，房地產開發設計“六病灶”系列就將從產品咨詢的角度出發，以實戰項目舉例，對房產開發設計中各環節，如整體定位、設計方案、開發時序等環節中出現的一些問題逐一梳理、歸納和總結。

整體定位問題

項目檔次偏低，定位不明；

物業選型判斷失誤，同質化競爭嚴重等。

設計方案問題

物業組合方案無法實現利潤最大化目標；

規劃布局無法體現項目的賣點；

前期戶型設計與市場的偏離等。

開發時序問題

開發分期策略無法實現土地價值最大化等。

病灶一：項目前期對市場或客戶定位的偏離，區域產品同質化競爭嚴重，產品類型單一。

針對以上病灶，可從以下四方面去考慮，從而形成差異化競爭格局，促進項目銷售。

物業形態篩選模型

病例診斷

浙江某項目原方案的定位為以“高層+傳統多層”的復合型居住社區。

其定位依據是周邊樓盤多選擇此類產品，因此認為該物業組合風險會相對較小，同時區域客戶對其接受度也會較高。但原方案并沒有考慮市場稀缺產品及不同客戶群對產品的偏好，因此造成區域產品同質化競爭嚴重。

對癥下藥

根據建筑規劃的相關限制條件進行首輪物業篩選，可得出參與項目篩選的物業類型。

而后結合針對此病灶的解決方案，可通過對競爭、銷售、客戶、企業幾層面的分析來確定項目的物業選型，從而形成差異化競爭格局。

首先進行的是物業形態初選。根據本項目物業的經濟指標，項目的建筑限低限制了物業形態的層數，因此，3層及以下的物業類型，包括獨棟、類獨棟別墅及聯排別墅需舍棄，而3層以上的物業形態，包括高層公寓(14-25F)、疊拼別墅(4F)、傳統住宅(6-7F)及多層洋房(5-6F)，可備選進行物業形態篩選。

通過從競爭、銷售、客戶、企業等層面的分析得出，公寓類產品中，(小)高層公寓去化速度快、資金回籠快、客戶接受度高，但其未來競爭也會相對激烈；多層洋房的溢價能力較強、去化速度較快、產品形象佳、客戶接受度較高，能產生差異化競爭；傳統多層產品雖去化速度較快，但溢價能力一般、客戶接受度一般，且未來競爭激烈。疊拼別墅溢價能力強，客戶接受度高，稀缺化競爭，產品形象佳，通過增加疊拼別墅來打造項目自身亮點并提高企業形象。

因此，綜上可確定該項目的最佳物業選型為小高層+花園洋房+疊拼別墅。