2012房價下跌第二浪

房地產調整是—個長周期事件。至少3年時問。在貨幣政策緊縮的情況下，當地產開發商缺乏資金時，只有通過降價來回籠資金。

中國房地產市場的泡沫正在破裂，而這是幾乎不可能扭轉的趨勢。2011年，國內房價的平均跌幅已接近25％。這不是國家統計局公布的數據，是經過從地產中介手上獲得一手資料后分析得出的結論。這是房價下跌的第一浪，也是跌得最急的一浪。

2012年將進入房價下跌的第二浪。從現在算起，對很多地產商而言，未來6個月會過得很困難。此前，在2011年的上半年，地產開發商將任何與他們做生意的企業，比如物流、建筑公司等，都變成了地產商的融資平臺。這使得地產商在銷售不好、銀行信貸緊張的情況下維持經營。現在，能夠借錢給地產商的相關行業已經借完了。因此，政府說調控不手軟，在2012年上半年信貸依然緊張的情況下，還不起錢的地產開發商將會增加，而結果可能是國有化，即虧損或破產的地產商會被國有企業接手。畢竟，多數國企“不差錢”。

但與2011年的急跌相比，2012年的總體跌勢要緩和一些。因為當房價下跌20％-30％后，急需買房的和一些投資客會進場，交易量就會上升，于是房價走勢會出現反復。

房地產調整是一個長周期事件，至少3年時間。在貨幣政策緊縮的情況下，當地產開發商缺乏資金時，只有通過降價來回籠資金。降價會呈現一浪接一浪的方式。每次降下來，大家都以為是底部了，人們就去抄底，此時地產開發商的現金流就轉起來了。于是有一段時間就不用再降價。等這一部分人買完以后，開發商又缺錢時，則再啟動降價，因為下一波買房的是收入更低、儲蓄更少的人了。

長期來看，很多地產開發商撐不下去。銷售量下降，說明以現在這個價位，房子不好賣。而目前正在建設中的房產建筑面積為46億平方米，其中住宅面積占33億平方米。如此龐大的超額庫存量，讓房產價格上漲的預期幾乎不可能實現。

房地產最敏感的是貨幣周期，當貨幣政策沒有明顯放松時，房價還會持續下跌。房租回報率一直那么低，說明大家對房價有升值的預期，期待通過房價上升來獲利，而不是靠收房租賺錢。但貨幣政策收緊，這種預期就得不到滿足。

目前的貨幣政策應該還要維持兩年或更長一段時間。盡管國內通脹形勢短線有放緩的趨勢，但控制通脹依然是一個長期的任務。較長時間以來，房地產被視為抗通脹的保值投資品，導致房地產備受追捧。因此，2012年貨幣政策應當依然繼續收緊，以壓抑通脹的預期，打擊房地產泡沫。不過，央行會通過下調存款準備金率來對沖熱錢外流——導致熱錢外流的原因主要是美元上漲和國內房價下跌。

房價下跌的第三浪將在2014年結束。屆時，相比2011年初，房價平均下跌了50％。其中，北京、上海等千萬人口的大都市，可能房價還會堅挺些，但二三線城市的房價會跌得更多些。

房地產市場調整是中國經濟重新找回平衡的必要前提。在房價下跌的過程中，財富將從政府向居民轉移，為未來十年實現內需拉動的增長打下基礎。

(作者為玫瑰石顧問公司董事)