地產龍年“難高興”

春節，本該放下心事、喜慶開心地度過。但對于和中國房地產業沾邊的業內人士來說，這個春節卻怎么也快樂放松不起來。上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭，甚至在微博中以“這個春節，背脊發冷”來形容他此刻的心情。

2011年在一片狼來了的喊聲中，開發商們還能沒事偷著樂。龍年還能笑出來嗎?高存量下的續跌、節開支下的裁員、大魚吃小魚的洗牌；疑云重重、復雜多變的房產稅、限購貨幣等政策性因素，都讓大伙樂不起來，憂心忡忡。

“龍年”三大關鍵詞

關鍵詞一：續跌

從環比下降到同比下降，今年1月，國內百個重點城市已有22個城市住宅價格同比去年1月下跌，這些城市房價回到一年前正“從夢想走進現實”。日前，中國指數研究院發布今年1月百城住宅價格指數報告顯示，百個城市住宅價格持續環比下跌，是連續第5個月環比下跌，而以北京、上海、南京等十大城市住宅均價則出現首次同比下跌。

其中有22個城市房價甚至跌回一年以前。

2012年1月，百城住宅價格同比2011年1月上漲1.71％，漲幅較上月縮小1.16個百分點，是自2011年8月以來的最低漲幅。其中，3個城市同比漲幅介于10％-13％之間，75個城市同比漲幅在10％以內。

1月有22個城市住宅價格同比下跌，下跌城市個數比上月增加兩個。其中，蕪湖下跌5.68％；寧波、重慶(主城區)、無錫等16個城市跌幅介于1％-5％之間，另外5個城市跌幅在1％以內。

今年1月，以北京、上海、杭州、天津等為代表的十大城市平均價格下跌0.62％，是自2010年6月以來首次同比下跌。本月，同比下跌的城市數量已達到6個，較上月增加1個。

有專家表示，伴隨著大多數城市住宅成交量的萎縮，房價持續環比下跌的勢頭開始清晰，一些城市房價則從環比下跌步向同比下跌，意味著這些城市房價跌回去年同期水平，這種價格調整之勢或將持續擴大。

摩根大通1月30日報告預測，一線城市跌幅或可達20％。對此財經評論家葉檀卻不認同，指出房價跌20％后果會很可怕。

作為國內最大的一手房代理商之一，世聯地產董事長陳勁松對于今年樓市的判斷，與萬科總裁郁亮高度重合。陳勁松認為，從“應對大于預測”的原則出發，在大量庫存面前開發商降價促銷成為主流，全年房價下跌是大概率事件；房地產行業將回歸正常，房屋租金回報率正常化、房企快速周轉、住宅供應結構合理化，都是趨勢。

關鍵詞二：裁員

“裁員是個負面消息，作為公司，肯定不愿意承認。據我所知，裁員已是業內的普遍情況，當然也是一種正常現象，因為年末本身就是公司調整人員的時節，再加上整個行業處于低谷期。”中國房產信息集團資深分析師薛建雄表示，對于企業而言，裁員是降低成本最直接、最有效的辦法。

楊紅旭認為，裁員的規模將超過2008年。“2008年底很多企業都有裁員計劃，當時說2009年要裁員了甚至規模比較大，但2009年春天開始樓市又回暖了。但這次情況不一樣，2012年春天包括上半年，樓市不會大規模反彈和回暖，這也意味著2012年很多企業將按照目前的規劃和計劃裁員，否則企業經營會遇到一些問題。”

財經評論員陳真誠則向記者打了個比方。“客人來了，請保姆很必要，但客人走了之后，保姆還有存在的必要性么?”他認為，這波裁員潮才剛剛開始，如果政策持續，會進入一個高峰期，最后會歸于正常，這是一個周期。

據青島業內知情人士表示，青島部分房地產企業也在醞釀減少公司人數。但采用的方式不大可能是一次性裁減到位，而是根據企業狀態和市場形勢，分階段進行人員上的調整，留下精干骨干力量，為房地產市場可能的回暖打好人事基礎。

關鍵詞三：洗牌

中國房地產業協會經營管理專業委員會和蘭德咨詢(中國)有限公司聯合發布的《201 1房地產開發企業經營管理藍皮書》顯示，截至2010年底，全國有房地產開發企業66290家，連續兩年呈現減少趨勢(2008年、2009年分別有87881家和80407家)，“洗牌”已經開始，預計到2015年，將有30％的房企被洗牌出局。

楊紅旭也認為，裁員只能減少支出，盡量保命，很多企業如果裁員后還保不住命，就只能轉讓項目或被并購，從而退出這個行業。“相對而言，資金比較充裕的房企如果能夠熬過冬天，只要市場需求的規模不變，這些企業就會獲得大發展”。

記者了解到，為了熬過冬天，一些大型房企特別制定了過冬策略。比如，恒大地產就堅持快速開發、快速銷售、低價跑量的民生戰略；而萬科則以“現金為王、積極賣樓、謹慎拿地、精細管理、鍛煉身體”為過冬策略；富力則以防守者的角色謀求生存，在土地市場上更謹慎、在工程建設的進度上有所調整。

“龍年”三大疑云

疑云一：推廣房產稅?

“房地產板塊雖然處于近年的估值底部，但去年的跌幅基本與大盤相當，短期內出現階段性行情的概率不大。房地產板塊目前還有不少利空壓制，例如，房產稅試點城市如果全面鋪開，對于房地產板塊的影響是非常大的。”北京某基金公司分析員對記者說。

財政部財科所所長賈康認為，今年房產稅試點工作應當繼續推進，至于納入哪些城市目前還很難確定，廣州、南京等大城市以及一些中西部的二、三線城市都有可能跟進實施房產稅。SOH0中國董事長潘石屹認為，今年北京等城市可能推出房產稅，這將使原來閑置的房屋迅速進入市場，增加樓市供給，緩解供需矛盾。

還有分析人士認為，盡管試點范圍今年可能擴大，但全面實施房產稅的時機未必成熟。例如，城鎮住房個人信息系統尚不完善，房產稅的具體征收形式仍未完全明朗。

疑云二：放松限購?

去年實施住宅限購的城市數量進一步增加，今年的限購政策為業界普遍關注。一些分析人士認為，作為房地產調控的重要組成部分，今年限購政策在全國范圍內不會取消，但不排除部分城市的政策細節有所變動。

住建部表示，目前正在努力建設城鎮個人住房信息系統，今年6月末前將實現40個主要城市的聯網。未來還將進一步實現全國聯網。全國城鎮個人住房信息系統再加上銀行、財政、稅務、公安系統的信息，就不必再采取限購這種行政色彩濃厚的辦法。

住建部政策研究中心副主任王玨林認為，今年房地產調控將不會放松，最多是做一些補充和微調。“目前如果放開限購，勢必造成房價的報復性反彈，這將導致先前的調控成果和經濟成本付之東流。”

1月31日，國務院第六次全體會議上，溫家寶總理指出，

“要鞏固房地產市場的調控成果”，繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。全國房地產經理人聯合會秘書長楊樂渝表示，這意味著以限購為特點的抑制性政策依然是2012年房地產市場調控的主旋律，普遍取消或放松限購政策估計不會到來。

疑云三：貨幣寬緊?

1月30日，央行發布《2011年金融機構貸款投向統計報告》，似乎已暗示了今年房地產企業在資金方面將依舊緊繃。從報告公布的數據看，2011年房地產新增貸款出現大幅縮減，其中超過一半的貸款投向保障房建設。有專家預計，在調控力度不減的大背景下，貸款難度的加大，促使房企融資成本增加，個人購房貸款成本上升，2012年房企的融資困局仍然難有突破。

“杠桿率達到歷史最低，代表了房地產行業的資金壓力驟升。”北京中原市場研究總監張大偉在分析央行報告時表示，雖然去年底存款準備金率首次下調，增加了40004L元的市場流動性，但是對房地產市場來說，資金壓力依然比較大，開發商特別是中小開發商的資金壓力前所未有。

但也有樂觀的估計，長城證券認為，今年房地產行業的最大亮點在于貨幣政策的預調、微調。今年二季度以后，隨著貨幣供應條件改善，房貸的緊張程度有所緩和，首套房貸款利率和首付比例將有所下降。

中國社會科學院副院長李揚認為，在當前物價上漲壓力趨緩的條件下，“保增長”應當成為更重要的目標。如果外匯儲備增長的勢頭得到遏制，央行可能繼續下調法定存款準備金率。