樓市“悲情指數”

不管你相不相信，預言中的2012都悄然而至。“你買船票了嗎?”也成為新年朋友間相互問候的流行語，而與之齊名的開場白便是“2012，你買房嗎?”可見，2012年的房地產市場何去何從仍將是廣大百姓津津樂道的話題。這部“房產熱播劇”也仍將牽動眾多房產相關從業者與億萬百姓的心。

回首2011年，在嚴厲的政策調控下，在全球經濟大環境嚴峻的背景中，房地產在寒冬里苦苦“掙扎”，悲情頻頻上演，從“那些年，我們一起搶過的房子”到“那些年，我們一起砸過的售樓處”，房地產的劇情緊緊抓著百姓的眼球。

2012年，房地產行業的寒冬還將延續多久?龍年房地產市場的悲情指數無疑成為最引人關注的猜想。

限購延續

悲情指數☆☆☆☆☆

中央經濟工作會議明確指出，要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展。

住建部部長姜偉新在全國住房和城鄉建設工作會上也明確表示，2012年將繼續堅持房地產調控不動搖，要著力加快中低價位、中小套型普通商品住房建設。加快建設個人住房信息系統建設，注重房地產市場長效機制建設，促進房價合理回歸。

政府的這一系列表態打消了市場、民眾的疑問和擔憂，給市場和民眾再吃定心丸。可以說，房地產調控不取得完勝是決不會收兵的。限購令等政策的延續將使得今年房地產市場遭遇前所未有的冷市。市場觀望氣氛濃重，成交量的大幅下降將使得大部分開發商資金鏈更趨緊張，“以價換量”或將成為其應對市場的首選。

“拼跌時代”

悲情指數☆☆☆

2011年住宅交易量持續下滑引發價格松動，2012年樓市調控不會放松，這會加深市場的降價預期和購房者的抄底心態。購房者的集體觀望將使得2012年上半年樓市成交量仍難轉暖，但入市樓盤恐將繼續增加，開發企業資金將更緊張。調控的時間也將持續半年到1年甚至更長時間。如果在現階段這一敏感期，國家放松政策將會引發更加嚴重的社會問題。

據統計，從2011年10月開始，全國70個大中城市房價進入下行通道。大多數業內人士相信，這樣一種下行趨勢將貫穿2012年，各大開發商在2012年將會以更理性的定價、更積極的讓利作為主要策略來吸引購買力。

對于樓市調控而言，從之前的抑制房價過快上漲，到使房價能夠保持在一個合理的價位，再到“讓過高的房價降下來”，需要經歷四五年時間。從民眾樸素的愿望發展到政府調控目標，房價的回落指日可待。

值得一提的是，現在是開發商想降價又不敢降，只能采取回購等“曲線救國”的方式。2012年上半年會形成真正有利于開發商降價的環境，屆時開發商的促銷將由現在的“暗降”升級為“明降”。

多位房地產業內人士指出，預計2012年二季度或將有更大幅度的“降價潮”出現，樓市的“拼跌時代”宣告來臨。屆時或將引發一波剛需入市“購房潮”。隨后樓市成交量可能逐步回升，開發商資金得到一定緩解。

并購整合

悲情指數☆☆☆☆

在宏觀調控政策趨于嚴厲，市場競爭不斷加劇的雙重背景下，開發商的資金鏈受到銷售和信貸緊縮雙重考驗，資金狀況不容樂觀。中原地產數據顯示，2011年1-12月上旬股權交易市場共出現491宗房地產行業股權及資產交易(不包含關聯交易)，涉及金額超過1300億元。另外，非房地產主業企業剝離房地產業務加速推進了房企并購浪潮。

而2012年，房地產行業洗牌形勢將進一步加劇，房企股權轉讓、并購等案例將呈井噴狀，且愈演愈烈，大型房企不斷吞并整合中小型房企，而非房地產主業企業紛紛退出房地產業推動地產行業整合加速前進。并購整合已經成為房企調整發展戰略、突破融資困境、加速區域拓展的一條通道。

此外，信托發行的高發期是2010年，房地產信托產品期限一般為一年半至兩年，到了2012年上半年，正是信托集中到期的時間，到時候地產企業還了錢，會有更多的房地產資產需要被收購，價格也會更低。

中介關門潮

悲情指數☆☆☆☆☆

2011年二手房市場和以往相比，最大的不同是所有的因素都很不利。二手房市場主要受到金融政策、稅費政策、限購政策等幾個因素的影響，而2011年金融政策是收緊的，稅費是在大幅增加的，調控政策是有史以來最嚴格的，這些都對市場非常不利。2011年二手房市場可以用急轉直下來形容。其中，限購政策對二手房的影響最為激烈。隨著樓市整體的持續低迷，全國各地大中小城市都出現了中介關門潮。

2012年調控繼續，低成交狀態將難有改變，經紀行業或將面臨進一步的調整。也許將出現類似一手房市場上，開發商的收購、并購情況，行業洗牌將真正到來，二手房中介的日子依然將會很難熬。

商業投資仍需謹慎

悲情指數☆☆☆

如何做好資金加法題和存量減法題，弱市跑量，同籠資金將成為丌發商2012年生死存亡的夫踺命題.

受限購政策影響，企業資金鏈普遍趨緊，2012年開發投資將變得更加小心翼翼。不過，預計2012年開發商對商業地產的投資熱度仍將保持，但在項目選擇上將呈現出更加謹慎的態度。

對于一些未來供應量非常大的城市，商業地產投資將受到供應壓力影響而有所放緩，供需結構相對合理的城市，仍將是投資者青睞的區域。

盡管投資不受限制，可入市仍需謹慎。不少二三線城市的商業物業由于新增量大而處于較高的空置率，這也將使企業在拓展新城商業地產版圖時多一些考量，投資者需仔細評估。

保障房入市分流

悲情指數☆☆☆

鑒于保障性安居工程建設供地壓力，住建部已批準部分地方政府2012年在集體土地上建設保障房的試點。

另外，日前政府已在北京舉行的“全國住房和城鄉建設系統工作會議”上明確，2012年全國保障性安居工程開工700萬套以上，竣工500萬套以上。國務院副總理李克強也在全國住房保障會議上提出，地方政府可通過購買合適的普通商品房來增加保障房有效供應。

“2012年商品房投資下降是肯定的，而保障房投資又下降，整個房地產投資肯定會低于固定資產投資，對于宏觀經濟影響非常大。”全國工商聯房地產商會會長聶梅生介紹，“另一方面，增加房地產市場有效供應，才是解決房地產市場供需矛盾的根本途徑。”

聶梅生表示，地方政府購買合適的普通商品房增加保障房的供應，一方面，也可以緩解地方保障房建設壓力；另一方面可以刺激商品房市場，促進中小型商品房投資，形成住房“雙軌制”。

截至目前，保障房2011年建設目標已完成，將于2012年下半年和2013年集中入市，保障房的大量入市將對剛需客戶群形成分流。

回籠資金

悲情指數☆☆☆☆☆

2012年房地產行業資金鏈緊張已經成定局。尤其是一些攤子鋪得較大的民營房企，壓力會更大。

一方面，四季度各大銀行的放貸額度更加趨緊，融資難度有增無減；另一方面，開發商自籌資金減少，雖然一些大型開發商的融資能力較強，但也不得不面臨投資者看空房地產行業的影響。

同時，銀監會宣布，從2011年10月13日起，將不再審批信托公司所有涉及房地產的業務，其中包括6月份以后信托公司普遍采用的股權類信托業務和房地產基金，全面截殺房企融資渠道，開發商資金周轉進一步惡化。時至今日，繳付銀行貸款的日期也迫在眉睫。

對于普通購房者來說，去年下半年銀行不僅執行首套房首付不低于三成、二套房首付不低于六成的政策，同時將首套房利率在基準利率之上上浮1.1倍，為人所詬病。總的來說，通脹壓力下，2012政府表態執行積極的財政政策與穩健的貨幣政策。據此信號，業內人士紛紛預測，在信貸政策、貨幣政策無重大轉向的情況下，樓市的冬天可能還要更漫長。

如何做好資金加法題和存量減法題，弱市跑量，回籠資金將成為開發商2012年生死存亡的關鍵命題。

港中旅·海泉灣

馮顯泉：青島市房協開發委秘書長，青島房地產經理人俱樂部秘書長，山東省攝影家協會會員

說到深圳的錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗等大型主題公園，恐怕中國的房地產業界很少有不知道的。它的著名就在于其成功開發和運營模式。某種意義上，錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗等大型主題公園項目，就是中國旅游地產的代表作。

深圳華僑城的成功開發，就是因為有港中旅這樣的旅游地產航母。

近兩年，港中旅入駐青島，選擇了即墨溫泉，開發的項目叫“海泉灣”。

此項目位于即墨鰲山灣，總占地面積111萬平方米，總建筑面積約110萬平方米，總投資額50億元人民幣。項目依托千米沙灘及海洋溫泉兩個稀缺資源，將打造亞洲一流的以海洋溫泉為核心產品，包括豪華五星級會議度假酒店、海洋溫泉中心、演藝劇場、奧特萊斯商業街、海鮮大世界等項目的大型綜合旅游休閑度假區。項目建成運營后，將輻射整個“東北亞經濟圈”，成為亞洲知名旅游休閑度假目的地，年接待量將達到250-300萬人次。