樓市“悲情指數(shù)”

不管你相不相信，預(yù)言中的2012都悄然而至。“你買船票了嗎?”也成為新年朋友間相互問候的流行語，而與之齊名的開場(chǎng)白便是“2012，你買房嗎?”可見，2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)何去何從仍將是廣大百姓津津樂道的話題。這部“房產(chǎn)熱播劇”也仍將牽動(dòng)眾多房產(chǎn)相關(guān)從業(yè)者與億萬百姓的心。

回首2011年，在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，在全球經(jīng)濟(jì)大環(huán)境嚴(yán)峻的背景中，房地產(chǎn)在寒冬里苦苦“掙扎”，悲情頻頻上演，從“那些年，我們一起搶過的房子”到“那些年，我們一起砸過的售樓處”，房地產(chǎn)的劇情緊緊抓著百姓的眼球。

2012年，房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬還將延續(xù)多久?龍年房地產(chǎn)市場(chǎng)的悲情指數(shù)無疑成為最引人關(guān)注的猜想。

限購延續(xù)

悲情指數(shù)☆☆☆☆☆

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

住建部部長姜偉新在全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)上也明確表示，2012年將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，要著力加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。加快建設(shè)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，注重房地產(chǎn)市場(chǎng)長效機(jī)制建設(shè)，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。

政府的這一系列表態(tài)打消了市場(chǎng)、民眾的疑問和擔(dān)憂，給市場(chǎng)和民眾再吃定心丸。可以說，房地產(chǎn)調(diào)控不取得完勝是決不會(huì)收兵的。限購令等政策的延續(xù)將使得今年房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇前所未有的冷市。市場(chǎng)觀望氣氛濃重，成交量的大幅下降將使得大部分開發(fā)商資金鏈更趨緊張，“以價(jià)換量”或?qū)⒊蔀槠鋺?yīng)對(duì)市場(chǎng)的首選。

“拼跌時(shí)代”

悲情指數(shù)☆☆☆

2011年住宅交易量持續(xù)下滑引發(fā)價(jià)格松動(dòng)，2012年樓市調(diào)控不會(huì)放松，這會(huì)加深市場(chǎng)的降價(jià)預(yù)期和購房者的抄底心態(tài)。購房者的集體觀望將使得2012年上半年樓市成交量仍難轉(zhuǎn)暖，但入市樓盤恐將繼續(xù)增加，開發(fā)企業(yè)資金將更緊張。調(diào)控的時(shí)間也將持續(xù)半年到1年甚至更長時(shí)間。如果在現(xiàn)階段這一敏感期，國家放松政策將會(huì)引發(fā)更加嚴(yán)重的社會(huì)問題。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2011年10月開始，全國70個(gè)大中城市房價(jià)進(jìn)入下行通道。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士相信，這樣一種下行趨勢(shì)將貫穿2012年，各大開發(fā)商在2012年將會(huì)以更理性的定價(jià)、更積極的讓利作為主要策略來吸引購買力。

對(duì)于樓市調(diào)控而言，從之前的抑制房價(jià)過快上漲，到使房價(jià)能夠保持在一個(gè)合理的價(jià)位，再到“讓過高的房價(jià)降下來”，需要經(jīng)歷四五年時(shí)間。從民眾樸素的愿望發(fā)展到政府調(diào)控目標(biāo)，房價(jià)的回落指日可待。

值得一提的是，現(xiàn)在是開發(fā)商想降價(jià)又不敢降，只能采取回購等“曲線救國”的方式。2012年上半年會(huì)形成真正有利于開發(fā)商降價(jià)的環(huán)境，屆時(shí)開發(fā)商的促銷將由現(xiàn)在的“暗降”升級(jí)為“明降”。

多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，預(yù)計(jì)2012年二季度或?qū)⒂懈蠓鹊摹敖祪r(jià)潮”出現(xiàn)，樓市的“拼跌時(shí)代”宣告來臨。屆時(shí)或?qū)⒁l(fā)一波剛需入市“購房潮”。隨后樓市成交量可能逐步回升，開發(fā)商資金得到一定緩解。

并購整合

悲情指數(shù)☆☆☆☆

在宏觀調(diào)控政策趨于嚴(yán)厲，市場(chǎng)競(jìng)爭不斷加劇的雙重背景下，開發(fā)商的資金鏈?zhǔn)艿戒N售和信貸緊縮雙重考驗(yàn)，資金狀況不容樂觀。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2011年1-12月上旬股權(quán)交易市場(chǎng)共出現(xiàn)491宗房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)交易(不包含關(guān)聯(lián)交易)，涉及金額超過1300億元。另外，非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)加速推進(jìn)了房企并購浪潮。

而2012年，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌形勢(shì)將進(jìn)一步加劇，房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓、并購等案例將呈井噴狀，且愈演愈烈，大型房企不斷吞并整合中小型房企，而非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)紛紛退出房地產(chǎn)業(yè)推動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)整合加速前進(jìn)。并購整合已經(jīng)成為房企調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略、突破融資困境、加速區(qū)域拓展的一條通道。

此外，信托發(fā)行的高發(fā)期是2010年，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限一般為一年半至兩年，到了2012年上半年，正是信托集中到期的時(shí)間，到時(shí)候地產(chǎn)企業(yè)還了錢，會(huì)有更多的房地產(chǎn)資產(chǎn)需要被收購，價(jià)格也會(huì)更低。

中介關(guān)門潮

悲情指數(shù)☆☆☆☆☆

2011年二手房市場(chǎng)和以往相比，最大的不同是所有的因素都很不利。二手房市場(chǎng)主要受到金融政策、稅費(fèi)政策、限購政策等幾個(gè)因素的影響，而2011年金融政策是收緊的，稅費(fèi)是在大幅增加的，調(diào)控政策是有史以來最嚴(yán)格的，這些都對(duì)市場(chǎng)非常不利。2011年二手房市場(chǎng)可以用急轉(zhuǎn)直下來形容。其中，限購政策對(duì)二手房的影響最為激烈。隨著樓市整體的持續(xù)低迷，全國各地大中小城市都出現(xiàn)了中介關(guān)門潮。

2012年調(diào)控繼續(xù)，低成交狀態(tài)將難有改變，經(jīng)紀(jì)行業(yè)或?qū)⒚媾R進(jìn)一步的調(diào)整。也許將出現(xiàn)類似一手房市場(chǎng)上，開發(fā)商的收購、并購情況，行業(yè)洗牌將真正到來，二手房中介的日子依然將會(huì)很難熬。

商業(yè)投資仍需謹(jǐn)慎

悲情指數(shù)☆☆☆

如何做好資金加法題和存量減法題，弱市跑量，同籠資金將成為丌發(fā)商2012年生死存亡的夫踺命題.

受限購政策影響，企業(yè)資金鏈普遍趨緊，2012年開發(fā)投資將變得更加小心翼翼。不過，預(yù)計(jì)2012年開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資熱度仍將保持，但在項(xiàng)目選擇上將呈現(xiàn)出更加謹(jǐn)慎的態(tài)度。

對(duì)于一些未來供應(yīng)量非常大的城市，商業(yè)地產(chǎn)投資將受到供應(yīng)壓力影響而有所放緩，供需結(jié)構(gòu)相對(duì)合理的城市，仍將是投資者青睞的區(qū)域。

盡管投資不受限制，可入市仍需謹(jǐn)慎。不少二三線城市的商業(yè)物業(yè)由于新增量大而處于較高的空置率，這也將使企業(yè)在拓展新城商業(yè)地產(chǎn)版圖時(shí)多一些考量，投資者需仔細(xì)評(píng)估。

保障房入市分流

悲情指數(shù)☆☆☆

鑒于保障性安居工程建設(shè)供地壓力，住建部已批準(zhǔn)部分地方政府2012年在集體土地上建設(shè)保障房的試點(diǎn)。

另外，日前政府已在北京舉行的“全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)議”上明確，2012年全國保障性安居工程開工700萬套以上，竣工500萬套以上。國務(wù)院副總理李克強(qiáng)也在全國住房保障會(huì)議上提出，地方政府可通過購買合適的普通商品房來增加保障房有效供應(yīng)。

“2012年商品房投資下降是肯定的，而保障房投資又下降，整個(gè)房地產(chǎn)投資肯定會(huì)低于固定資產(chǎn)投資，對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)影響非常大。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生介紹，“另一方面，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供應(yīng)，才是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾的根本途徑。”

聶梅生表示，地方政府購買合適的普通商品房增加保障房的供應(yīng)，一方面，也可以緩解地方保障房建設(shè)壓力；另一方面可以刺激商品房市場(chǎng)，促進(jìn)中小型商品房投資，形成住房“雙軌制”。

截至目前，保障房2011年建設(shè)目標(biāo)已完成，將于2012年下半年和2013年集中入市，保障房的大量入市將對(duì)剛需客戶群形成分流。

回籠資金

悲情指數(shù)☆☆☆☆☆

2012年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張已經(jīng)成定局。尤其是一些攤子鋪得較大的民營房企，壓力會(huì)更大。

一方面，四季度各大銀行的放貸額度更加趨緊，融資難度有增無減；另一方面，開發(fā)商自籌資金減少，雖然一些大型開發(fā)商的融資能力較強(qiáng)，但也不得不面臨投資者看空房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)宣布，從2011年10月13日起，將不再審批信托公司所有涉及房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)，其中包括6月份以后信托公司普遍采用的股權(quán)類信托業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)基金，全面截殺房企融資渠道，開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)進(jìn)一步惡化。時(shí)至今日，繳付銀行貸款的日期也迫在眉睫。

對(duì)于普通購房者來說，去年下半年銀行不僅執(zhí)行首套房首付不低于三成、二套房首付不低于六成的政策，同時(shí)將首套房利率在基準(zhǔn)利率之上上浮1.1倍，為人所詬病。總的來說，通脹壓力下，2012政府表態(tài)執(zhí)行積極的財(cái)政政策與穩(wěn)健的貨幣政策。據(jù)此信號(hào)，業(yè)內(nèi)人士紛紛預(yù)測(cè)，在信貸政策、貨幣政策無重大轉(zhuǎn)向的情況下，樓市的冬天可能還要更漫長。

如何做好資金加法題和存量減法題，弱市跑量，回籠資金將成為開發(fā)商2012年生死存亡的關(guān)鍵命題。

港中旅·海泉灣

馮顯泉：青島市房協(xié)開發(fā)委秘書長，青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部秘書長，山東省攝影家協(xié)會(huì)會(huì)員

說到深圳的錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗等大型主題公園，恐怕中國的房地產(chǎn)業(yè)界很少有不知道的。它的著名就在于其成功開發(fā)和運(yùn)營模式。某種意義上，錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗等大型主題公園項(xiàng)目，就是中國旅游地產(chǎn)的代表作。

深圳華僑城的成功開發(fā)，就是因?yàn)橛懈壑新眠@樣的旅游地產(chǎn)航母。

近兩年，港中旅入駐青島，選擇了即墨溫泉，開發(fā)的項(xiàng)目叫“海泉灣”。

此項(xiàng)目位于即墨鰲山灣，總占地面積111萬平方米，總建筑面積約110萬平方米，總投資額50億元人民幣。項(xiàng)目依托千米沙灘及海洋溫泉兩個(gè)稀缺資源，將打造亞洲一流的以海洋溫泉為核心產(chǎn)品，包括豪華五星級(jí)會(huì)議度假酒店、海洋溫泉中心、演藝劇場(chǎng)、奧特萊斯商業(yè)街、海鮮大世界等項(xiàng)目的大型綜合旅游休閑度假區(qū)。項(xiàng)目建成運(yùn)營后，將輻射整個(gè)“東北亞經(jīng)濟(jì)圈”，成為亞洲知名旅游休閑度假目的地，年接待量將達(dá)到250-300萬人次。