十招教你安心做房東

對于承租者來說，租房子是一件很麻煩的事兒，不僅要花時間找到自己理想的房子，還要在這個過程中謹防被騙。然而，對于出租方而言，租房子也同樣存在著風險。有時，房東會面臨巨大的經濟損失，有時，還要承擔一部分法律責任。那么，如何安全放心作房東？聽本刊記者給你支招。

第一招：租客不能按時交納租金，可終止合同

案例：家住公主墳的劉小姐出租了一套兩居室，租客以各種理由拖欠租金，并不斷向她作出口頭承諾，等到自己手頭上寬裕之后就馬上補齊，但突然有一天，租客的電話再也打不通了，連同他一起消失的，還有6個月的租金。

解析：一定要在房屋租賃合同中約定包括拖欠租金的違約條款。在租賃合同中就約定，如果出現拖欠房租達2個月以上的情形，房東可以終止租賃合同，并要求租客賠償損失。對于熟知的租客，有些房東可能會礙于情面而不愿“貼身緊逼”，但也要掌握一個度，如果拖欠時間超過了3個月，而不能給出具體理由，則應當機立斷。

第二招：隨時巡視，避免房屋被租客改裝

案例：房東吳先生將位于回龍觀的房子出租給中介，中介每月定期將房費打到他的卡上。由于生意忙，他很少去查看房子，兩年過去了，當吳先生準備收房時，竟發現自己的房子被改裝成了群租房。

解析：對于本地的房東來說，一定要勤快一點，只要有機會，必須到出租房屋去巡視一番，以防止房屋被不當使用。就北京、上海、廣州這三大一線城市來說，由于房租過高，群租現象比較嚴重。房東出租時，應該在合同上進行詳細說明，避免承租人尤其是中介將房子私自改裝成群租房。

第三招：明確物品價值，以免租客“惡意添附”

案例：因為被公事纏身，馬女士便委托租客更換淋浴器。等到馬女士見到賬單時不由得疑竇叢生，一只質量很一般的淋浴器居然花了兩千多元。

解析：租客往往會在取得房東同意的前提下，在裝修或者更換設備過程中，利用假發票證明自己購買的質次價低的添附物價值很高，或是將一些沒有價值的產品故意進行添附來騙取補償等手段。對此，律師建議房東應該與租客明確約定添附物種類、價值以及補償標準等，并對裝修或者設備更換過程進行盡職調查，以保護自己合法權益不受侵害。

第四招：如安裝固定電話，可要求租客自行申請

案例：當租客向陳先生提出在出租房屋中安裝固定電話時，他沒有答應對方的要求，因為他感到這有很大的風險。

解析：有些出租房屋內房東提供寬帶，而目前寬帶與固定電話是捆綁在一起的，因此房東應該采取一些必要措施，建議將家中電話取消或者停機保號，防止成為心懷不軌之人利用的漏洞。目前國內不斷爆出有犯罪團伙利用他人身份證辦理電話卡惡意撥打海外聲訊電話牟取暴利的報道，因此不建議安裝電話。如果租客確實出于需要而安裝，可以要求租客利用自己的身份證重新申請，相關費用并不高。

第五招：簽訂合同前，要核實對方的身份

案例：雙方談妥租金價格，在即將簽訂租賃合同時，房東于先生詢問對方目前從事什么工作，并要求對方出示身份證。沒想到對方支支吾吾不肯明說，而且借口身份證未帶在身邊。見到這種情形，于先生決定暫緩簽訂租賃合同。

解析：對于房東來說，在將房屋出租給租客之前，有必要核實對方的身份。這么做有幾個方面的好處，其一是防止將房屋出租給逃犯以免帶來不必要的麻煩；同時也能防止不法分子利用自己的住房從事違法犯罪活動。

第六招：房屋要做好防護，達到安全居住標準

案例：家住海淀區的李先生發現房客帶有三歲小男孩，于是主動與對方商量，最好是另找住房。如果愿意租住下來，他要求適當提高租金，以適當彌補安裝防護欄而增加的額外開支。最后，房客選擇了后者，因為他們考慮要把小孩送進附近的幼兒園。

解析：出租房屋時首先要保證房屋符合安全居住標準，不存在安全隱患。對此，我國《城市房屋租賃管理辦法》第二十一條明確規定：出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。不及時修復，致使房屋發生破壞性事故，造成承租人財產損失或人身傷害事故的，應當承擔賠償責任。因此，應該避免將危房出租給租客，萬一出現傷人事件，除了承擔民事賠償責任，情節嚴重者還有可能會追究刑事責任。

第七招：列好設施清單，發生意外好問責

案例：每次出租房屋之前，劉先生都會跟租客一起列出室內主要設施、設備清單。劉先生這么做并非是害怕物品丟失，而是為了另有打算，一旦出現因為設備、設施引起的意外事故，這份清單可以作為相關證據明確責任。

解析：一般情況下，租客不會添置家具、電器。但也有例外，有些租客會帶來電腦、電視等，如果事先沒有列出設施、設備清單，一旦租客自己帶來的電器引發火災，在確定事故責任時顯然對房東不利。因此事先列出清單，雙方簽字確認，可起到明確責任的作用。

第八招：將各種電器的使用方法，提前告知租客

案例：陳女士有個習慣，每當有租客搬進自己的出租住房內，她總是要當著對方所有家庭成員的面，逐一講解熱水器、煤氣灶等設備的用法，同時提醒對方水閥、煤氣閥門的具體位置，甚至仔細到如何順利推開玻璃窗等。

解析：租客搬進來之后，如果房東僅僅只是收取租金，對于其他一切均不聞不問，這種做法顯然有欠妥當。房東應該盡到告知義務，對房屋內的設施、設備的使用方法、注意事項等，應該提前告知租客。這項工作做得越到位，也就能夠減少因為操作不當而發生意外的可能性。

第九招：保持溝通，及時排除安全隱患

案例：萬先生會經常跟租客打電話聯系。他打電話的目的當然不是催租客交租金，更多時候是向對方了解房屋設施、設備的使用情況，并了解是否出現老化現象。通過這種方式，萬先生對自己那套出租房屋一直了如指掌。

解析：在住房出租過程中，很多房東只是在收取租金時才跟租客聯系一下，其他時間從不過問，其實這種做法也是不恰當的。在出租過程中，房東要做到定期對房屋進行跟蹤管理，這樣，才能及時發現一些安全隱患，并盡早將其排除。如果是租客主動反映設備出現問題，則必須盡快維修或者更換。

第十招：購買保險產品，實現安全保障

案例：在律師朋友的建議下，有房出租的阮女士買了一份“房東險”，花費并不高，年保費不到400元，保障項目包括房屋、室內財產、室內裝潢、家庭住戶第三者責任、出租人責任險等9項，保險金額接近百萬元。

解析：目前，很多保險公司推出了“房東險”家財險產品，可將損失降到最低。這類保險產品為家庭財產保險的一個衍生產品，可視為家財險下面各項保障責任的組合套餐。購買此類保險產品之后，在住房出租過程中發生火災等，影響到第三方財產和人身安全的，可以通過已購買的保險產品來實現保障。