房地產開發經營中財務預算管理的應用效果

1 房地產開發經營中財務預算管理的必要性

房地產行業屬于典型的資金密集型行業，而其最大的風險來自于自身的資金管理。目前有相當多的房地產企業都十分重視打造自身資金管理能力，以使企業的資金鏈安全。房地產開發企業的顯著特點是建設周期特別長，投入資金特別多，投資風險非常大，因此就必須在項目的初步規劃階段，對具體每一個開發項目進行投資與成本費用準確的估算，做出投資決策、經濟效益評價，這就是財務預算管理在房地產開發企業中的應用。

2 房地產開發經營中財務預算管理的內容

2.1 編制資金預算

在項目拓展階段的可行性論證分析環節中，項目拓展部門應積極組織研發、財務、策劃、工程等部門，測算開發項目的投資總額、定位、分期投入資金的時間、投資金額等，并在此基礎上編制《項目啟動資金預算》及《項目投資匡算》，從而根據項目需要投入的啟動資金，以及企業可動用的資金存量來決定投資該項目是否合理、是否有利潤。

2.2 執行與控制資金預算

編制完成資金預算特別是執行預算后，各部門在進行具體的資金收付時，應以預算作為實施的依據。財務部門在進行資金的審核支付時，除了對憑據是否規范、是否符合合同約定付款條件進行審核外，還應該依據資金預算，審核該筆款項支付是否在資金預算范圍內。如是，應該及時安排支付；如不是，或者實際支付款項大于預算的金額款項，都應先和承辦部門溝通，確定是否能延期支付、部分支付或者不予以支付。但若確需支付，那么應該作為預算外支出，將履行特殊審批程序后予以支付。

2.3 分析調整預算

房地產開發企業要建立健全資金預算執行情況動態反映體系，定期（一般為每季或每半年）對預算執行情況進行分析與調整，及時發現資金預算與執行過程中出現的差異，分析原因并調整后續資金預算，為下一步預算控制提供準確的基礎性的信息。

2.4 預算考評

要想提高資金預算的執行率，發揮預算的控制作用，企業就必須將績效考核與資金預算執行的情況進行掛鉤。確定相關部門關鍵績效考核指標時，應該將預算執行指標作為關鍵績效考核指標之一，通常可作為部門關鍵績效考核指標的預算考核的指標有“預算執行率”、“超資金預算率”等。

在企業預算準確度很低的階段，也可將“超資金預算率”這項指標作為考核指標。財務部門要對各個部門發生的預算外支出進行統計，對考核期內的“超資金預算率”進行計算，并提交人力資源部門作為考核依據。對非部門原因導致的各項超預算性支出，如宏觀政策變化、公司因開發計劃調整等導致的超預算性支出，可不納入部門的考核。對于因部門自身原因而導致的超預算支出，例如工作計劃性不夠、不準確的預算編制等發生的支出，都應作為該部門的超預算支出，列入部門考核范圍。

3 目前房地產開發經營中財務預算管理存在的問題

3.1 缺乏行之有效的考核激勵機制

在財務預算執行中，企業通常沒有簽定預算指標責任合同，且未建立預算獎懲制度。所以當沒完成預算任務時，在對被考核負責人和單位進行獎懲時，被考核的單位和其負責人通常強調各種客觀因素和外部環境因素對考核結果產生的影響，而往往選擇回避主觀原因及個人自身原因。因此，很多房地產開發企業都存在考核與激勵機制落實不到位、不明確的問題，這成為財務影響預算管理目標不能如期實現的最主要問題。同時，考核方也往往在一定程度上附帶個人情感來對被考核方進行評價，從而使整個考核的過程不能按照先前制定的原則進行，或者考核結果缺乏激勵作用，沒有建立起配套的考核激勵制度，使整個考核工作過程流于形式。

3.2 缺乏財務預算的有效執行和有力監控

有些房地產開發企業雖然很重視財務預算的編制，并成立了財務預算職能部門來進行預算編制，可是財務預算職能部門卻很少參與預算的執行和監督。并且他們都不夠重視預算的執行和監督，企業的管理制度沒能跟上經營活動，且沒有建立起行之有效、有力的預算反饋機制，企業的預算會計和管理核算系統沒有緊密配合。

3.3 缺乏健全的財務預算管理機制

有些房地產開發企業雖然對財務預算進行了編制，但是卻沒有建立起一套相應的組織管理機構，沒有具體的部門對財務預算進行決策和協調、監督和執行，沒有把財務預算管理權限下放給財務部門，從而沒有健全企業財務預算的管理機制。沒有一套完善的法人治理機構，對財務預算管理的認識度不高，從而導致這些企業沒有健全的預算管理機制。

3.4 缺乏財務預算的全員意識與戰略意識

企業相關負責人在進行財務管理時，通常忽視了對其他相關部門的管理，混淆了預算和計劃，將預算當成財務報表。并且其他部門很少能夠直接參到與預算編制工作中來，而通常只是對財務提交的具體預算結果進行簡單確認。同時，在年度經營計劃指導下，財務預算重年度、輕項目開發，這樣導致使預算缺乏可操作性，導致財務預算與企業的戰略目標缺乏聯系。

3.5 缺乏完整的預算標準與合理的預算數據

由于房地產企業產品類型的多樣性以及同類產品品質隨潮流變化的多變性，加之多數房地產企業長期對財務預算缺乏足夠的重視，使房地產企業真的要實施財務預算時缺乏相應完整的預算標準，而在開發經營過程中，趕工搶進度導致設計修改頻繁，使財務預算缺乏合理的數據。

4 房地產開發經營中財務預算管理存在問題的解決與應用

4.1 對各項指標細致分解，確定財務預算管理責任

通過對預算進行管理，對房地產開發企業內部管理進行強化，把企業整個的經濟活動全部納入到預算管理的各個環節中，把指標進行自上而下的細致分解，層層落實，做到全員配合與參與，確定各管理人員的管理權限、職責范圍以及采取的相應的獎勵懲罰制度，使各個部門管理責權清晰、方向明確。同時，通過建立縝密的預算管理機構，對各部門預算執行過程中的監督、控制、管理和考評進行強化，避免因控制薄弱、內部管理不善而造成不必要的損失。

4.2 強化資金的集中管理

通過資金預算來加強企業的財務管理，更加有效地防范財務風險，確保企業資金鏈的安全。資金是企業財務管理的核心，是企業的血液。在進行企業財務預算時，應妥善處理資產結構中的流動性與盈利性的關系、風險與成本的關系，更加合理地控制規劃企業現金的流量，回避因喪失償債能力而導致的資金鏈斷裂等經營風險。

4.3 建立財務預算的預警機制，健全預算管理體系，為財務預算管理提供支持

搞好房地產企業財務預算管理，就必須充分利用計算機這一科學技術，做好相關的分析、核算、反饋與預警，建立起健全的預算管理體系，健全組織網絡，嚴格執行預算，強化預算外資金支出的例外管理，對預算出現偏差后的后續預算定期調整，以便能為財務預算管理提供完整準確的信息。

5 結語

房地產企業的預算管理是一項系統工程，是房地產企業治理的核心組成內容，是與房地產企業發展戰略配合的保障體系。房地產企業應根據其自身的特質，健全適合本企業的預算管理制度，使之真正達到實現企業發展戰略目標，提高經濟效益，整合企業資源的目的。對預算管理的組織制度建設只是一般的基礎工作，關鍵是看制度的執行，最主要的任務是對權責利的高度統一、激勵機制和約束機制的統一。