“陪讀”家庭,買房租房細算賬

案例背景

剛過完53周歲生日的王先生，在國內經營皮具生意。經過十幾年的商海浮沉，積蓄下了一些財富，如果用胡潤的高凈值人士劃分，王先生一家雖算不上富豪，也算得上是富裕中產了。

兒子還在上初中的時候，王先生就和太太商量好了，移民美國，一方面，兒子可以在美國讀高中、大學；另一方面，王先生夫妻年紀大了以后，也可以到美國養(yǎng)老。目前，王先生一家已經取得了“臨時綠卡”，經商量后決定，王太太和兒子一起先到美國，兒子讀高中，太太陪讀，王先生則要兼顧國內的皮具生意，頻繁往返于兩地。

因為生意仍然在國內，王太太和兒子到美國以后，身上帶夠生活費就可以了，為了更好地照顧兒子，王太太準備繼續(xù)做全職主婦。但是王先生和太太討論起住在哪里，怎么住的問題時，犯了難。

王太太和兒子到美國之后，兒子首先要學習語言，聯(lián)系學校讀書，未來居住在哪里都是“盲人摸象”。去紐約、華盛頓還是洛杉磯？困擾王太太的是，她們這種情況，租房和買房哪個更劃算，而更讓她擔心的是，如果草率決定，買了房住不習慣怎么辦？

確實，新移民剛到美國，對當?shù)氐姆康禺a趨勢肯定不明確，對周邊的生活環(huán)境也不熟悉，甚至未來是否能夠安穩(wěn)地在一個地方生活也不確定。但是移民到他國，本來就缺乏安全感，租房子似乎也不是很穩(wěn)妥，于是他們決定先考慮用100萬美元購置房產。

移民需求分析

王太太和兒子初到美國，由于語言等原因，可以首先選擇一個華人聚居的地區(qū)，以便逐漸熟悉美國的生活方式。美國科威不動產——圣馬力諾公司的房地產經紀人任鮮英介紹說：“目前美國華人第一移民地區(qū)——洛杉磯有圣馬力諾、雅凱迪亞、帕薩迪納、圣蓋博、蒙特利公園、阿罕布拉市、廟市等城市可以選擇。以上城市具備較好的學區(qū)，犯罪率低，有許多華人超市、餐廳、店鋪、華人服務公司等，是華人新移民較好的選擇 。”

王先生一家如果在美國買房子，首先要考慮的就是房子的地理位置。華人移民者中流傳的“寧愿在好社區(qū)買最便宜的房子，也不在不好的社區(qū)買最貴的房子”，說明社區(qū)的好壞直接影響到房子未來的價位。

在洛杉磯地區(qū)，著名的豪華社區(qū)如比佛利山莊(Beverly Hills)、圣馬力諾(San Marino)、曼哈頓海灘(Manhattan Beach)、新港海灘(New Port Beach)等，豪宅價格從300萬美元到數(shù)千萬美元不等。除了這些高檔社區(qū)之外，洛杉磯還有許多中檔社區(qū)，中等社區(qū)的房屋價格在30萬到100萬美元之間。

考慮到王先生兒子的擇校問題，任鮮英建議王先生選擇房子還要考慮“學區(qū)房”的因素。南帕薩迪納市或雅凱迪亞市都有很好的學區(qū)房，這些城市的公立高中在加州名列前茅，教育質量也不錯，如果選擇在美國讀高中，這兩個地區(qū)將是首選。此外這些城市的治安、生活環(huán)境、社會福利也都不錯。王先生和太太想要選擇兒子的就讀學校，可以在這兩個地區(qū)進行選擇。

具體解決方案

針對王先生一家買房還是租房的問題，任鮮英的建議是：“如果以自住和安全感考慮則買房比較適合，而如果以投資為目的，則租房較為劃算?！?/p>

買房的優(yōu)勢在于房主對于房屋的絕對所有權，針對王太太母子初到美國的不安全感，可以買房。購房的貸款，每年付的房貸利息也可以從個人所得稅里抵稅。但是地稅、保險、維修以及未來的搬家費用非常高。如果從投資角度考慮，則不建議王先生一家買房。

新移民從拿到綠卡到第二年報稅日至4月15日期間，可以從匯豐、華美等銀行貸款，如果新移民決定在美國住10年以上，買房子居住不會有很大的風險。但是如果把房子作為投資品來看待，期待未來的升值，可能會失望。2010年之后，以洛杉磯地區(qū)為例，這一地區(qū)的房價雖然在跌，但是跌幅不大，暴跌的可能性也很小，但是短期之內房價升高的機率也不高。從2008年美國經濟危機以后，盡管政府對房屋貸款的要求非常嚴格，可是貸款利息放得非常低，利率僅為3.25%至4%， 達到史上最低點?？梢钥闯?，政府還是支持具有還貸能力的公民買房子。

王先生夫妻可以選擇購買的是100萬美元以內的房子，可以購置中等價格的獨立別墅或者康斗別墅。

康斗別墅沒有獨立別墅有自主權和隱私權。康斗別墅的特點是房主必須繳納物業(yè)管理費來維持其基本的維護、修理等。物業(yè)管理費包括樓房的維修費、火災保險、園丁費、公用水電費和垃圾費等。越是高級的康斗，物業(yè)管理費就會越高。物業(yè)管理費一般每個月從300美元到1000美元不等。康斗別墅的價格從30萬到100萬美元不等。但康斗別墅的年人工維修房屋設備等的費用一般沒有獨立別墅的貴。

而獨立別墅的私密性要好于康斗別墅，戶主可以自己進行房屋的修理維護、改裝、擴建等，而且這些費用可以由戶主自己掌握。獨立別墅沒有物業(yè)管理費，管理由戶主自己負責。事實上，無論是獨立別墅還是康斗別墅，房屋維護的人工費用都很高。

在美國無論是獨立別墅，還是康斗別墅，除了購房費用之外，購房人每年必須繳納房地產稅（地稅）。地稅是購房價格的1.25%左右，因城市而稍有差異。如果房主連續(xù)五年不交地稅，政府就有權利拍賣該房屋。除了地稅之外，房主一般都會買火災保險，火災保險是房屋價格的0.35%左右。

如果假設王先生夫妻購買一棟100萬美元的別墅，王先生夫妻可以在洛杉磯購置半豪宅級的別墅。任鮮英建議王先生貸款購房，首付40%，貸款30年，利息為3.25%，貸款60萬美元。王先生需要每年支付1.25%的地產稅，平均每月1042美元，房屋有關的保險費為每月300美元左右，房貸中的本金和利息為2611美元。這樣，王先生夫妻每月需為自己的房子支付4000美元左右的費用。如果王先生選擇全款購房，那么每個月只需支付地稅和保險費一共1342美元左右。

任鮮英分析說：“如果王太太和兒子在美國選擇租房居住，這種房子的租金為3000美元左右。可是王先生不需繳納地稅和房屋火災保險。但為了保護自己的個人財產，王太太需要購買個人財產保險?！币话闱闆r下，簽租賃合同時，房客要給房東提供信用報告、信用分數(shù)、最近的報稅單、雇傭信等能證明收入來源的資料。房客應先交付相當于4個月的租金，其中包括兩個月的押金和兩個月(第一個和最后一個月)的租金。租賃合同最短是一年，一年之后按月續(xù)簽。