QE3對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊與影響

9月14日，美聯(lián)儲(chǔ)啟動(dòng)了新一輪的量化寬松貨幣政策（即QE3）。可以說，盡管QE3推出國內(nèi)批評(píng)者不少，但不可否認(rèn)，QE3推出對(duì)國內(nèi)外金融市場(chǎng)之影響一點(diǎn)都不可低估，而且其實(shí)際效果如何并非就是否認(rèn)就可一了百了的事情，而是要評(píng)估及觀察，這才是面對(duì)問題所在。在此，我們先來看QE3的特點(diǎn)，然后再來討論對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響與沖擊。

可以說，從QE3的內(nèi)容來看，它與前兩次的QE不同有以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)。一是QE3的開放性，即沒有確定量寬上限與沒有確定時(shí)間。只是要求每月可購買400億美元按揭擔(dān)保證券（MBS），直至就業(yè)明顯改善為止，同時(shí)將超低利率延長至2015年中。也就是說，QE3的購買MBS既沒有總額上限，也沒有時(shí)間截止日期，購買債券時(shí)間終止在于就業(yè)條件的改善。而就業(yè)條件改善是一個(gè)相當(dāng)不確定的概念。所以，市場(chǎng)分析人士對(duì)QE3數(shù)量多少的分析相差很大。可以說，伯南克的這種QE3開放性，不僅給市場(chǎng)更多的想象空間。也有利于提振市場(chǎng)之信心，同時(shí)也給美國的貨幣政策變化提供了更多的回旋空間。

二是這次QE3把購買債券品種改變?yōu)镸BS而不是美國國債。這表明美國住房市場(chǎng)有某種程度上的復(fù)蘇，如果美國住房市場(chǎng)仍然處于下行階段，按揭貸款利率最低，美國居民也是沒有欲望進(jìn)入市場(chǎng)的；同時(shí)，如果住房市場(chǎng)開始回暖，把按揭貸款利率推低，可刺激居住進(jìn)入住房市場(chǎng)，并通過住房市場(chǎng)繁榮來帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。不過，美國住房市場(chǎng)經(jīng)過幾年調(diào)整，曾經(jīng)被蛇咬的美國居民是否真的有多少意愿進(jìn)入住房市場(chǎng)是相當(dāng)不確定的。

三是QE3的政治化。這主要表現(xiàn)為在當(dāng)前美國其金融危機(jī)后的復(fù)蘇并非是短期政策可解決的問題，因?yàn)椋绹彝フ谶€債、減少消費(fèi)，負(fù)財(cái)富效應(yīng)嚴(yán)重，也就是說，盡管經(jīng)歷兩輪的量化寬松貨幣政策，當(dāng)前美國內(nèi)需仍然是十分疲軟、失業(yè)率不低等。同時(shí)當(dāng)前美國市場(chǎng)流動(dòng)性并不是太缺少，由于消費(fèi)疲軟，企業(yè)也沒有強(qiáng)烈投資欲望，銀行也不愿意放款。而QE3推出就是要讓市場(chǎng)流動(dòng)性旺盛，則可透過股市與樓市制度產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)，增加居民消費(fèi)，以此來減少失業(yè)等。這當(dāng)然有利于奧巴馬的總統(tǒng)選舉。政治上的意味很強(qiáng)。

對(duì)于這樣一些特征的QE3，它對(duì)國內(nèi)外金融市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的沖擊和影響是肯定的，而且這種情況也必然會(huì)傳導(dǎo)到國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)來。那么，QE3對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響與沖擊到底有多大，這主要可從兩個(gè)方面來看，一個(gè)方面是對(duì)國內(nèi)貨幣政策的沖擊與影響；另一方面是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)直接影響。

對(duì)于QE3對(duì)國內(nèi)外金融市場(chǎng)的沖擊與影響，其實(shí)最為核心的問題就是當(dāng)前以美元為主導(dǎo)的國際貨幣體系來決定的。在以美元為主導(dǎo)的國際貨幣體系下，美國的貨幣政策就是國際金融市場(chǎng)的貨幣政策。美國采取QE3，就能夠通過匯率的變化來影響國際上大宗商品的價(jià)格，來影響美元與非美元貨幣的價(jià)格關(guān)系。而這些價(jià)格的變化實(shí)際上國際市場(chǎng)上一次重大的利益關(guān)系的調(diào)整。國際市場(chǎng)資金的變化就會(huì)隨著這種利益關(guān)系變化而調(diào)整其流向。可以說，QE1與QE2推出后，國際市場(chǎng)的大宗商品價(jià)格大幅上漲也就是與這種利益關(guān)系變化有關(guān)。同時(shí)，國際市場(chǎng)匯率的波動(dòng)也是如此。

也就是說，QE3推出之后，人民幣可能隨著美元的貶值而升值；人民幣的升值可能讓外資重新進(jìn)入中國市場(chǎng)；美元貶值導(dǎo)致國際市場(chǎng)大宗商品價(jià)格上升而讓中國面臨著輸入型通貨膨脹的壓力；外匯占款及外匯儲(chǔ)備的增加等，這些情況都影響央行可能重新調(diào)整當(dāng)前的貨幣政策。而央行的貨幣政策如何變化，就取決于央行對(duì)金融現(xiàn)象的分析與判斷。更為重要的是央行貨幣政策是否會(huì)如2008年那樣隨美國的QE起舞，讓國內(nèi)貨幣政策進(jìn)一步逆轉(zhuǎn)等？這次都是決定當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)走向根本的政策取向。

可以說，6～7月份央行貨幣政策只是些許調(diào)整就導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期突然改變，經(jīng)過兩年多的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控突然逆轉(zhuǎn)甚至中止。因此，根據(jù)本文分析，QE3推出后，國內(nèi)央行的貨幣政策不會(huì)出現(xiàn)2008年的那樣情況，以更為審慎的方式來平衡QE3的沖擊與影響及保證房地產(chǎn)調(diào)控方向不改變。本文認(rèn)為，這將成為QE3對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊有多大的關(guān)鍵因素。

QE3對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響與沖擊，還得從住房市場(chǎng)實(shí)體面來分析。一是從資金的流向來看，美國大量的資金流出貨幣體系，這些錢會(huì)流向哪里，是不是會(huì)重新流向中國？從當(dāng)前國際金融市場(chǎng)對(duì)中國住房市場(chǎng)的判斷來看，基本上認(rèn)識(shí)中國住房市場(chǎng)泡沫過大，風(fēng)險(xiǎn)過高，因此，QE3后隨著人民幣升值，有資金流入國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但并非想象那樣大。不過，有一個(gè)問題應(yīng)該注意，就是國內(nèi)炒作住房的資金看到美國的住房市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)進(jìn)入底部反彈時(shí)，是不是會(huì)有不少國內(nèi)資金進(jìn)入美國住房市場(chǎng)進(jìn)行炒作。因?yàn)椋瑥娜蜃》渴袌?chǎng)的情況來看地，中國資金流向到哪里，哪些地方的房價(jià)馬上飚升。在溫哥華、多倫多、墨爾本、悉尼等地，這些地方地廣人稀，土地資源十分豐富，但是這幾年的住房價(jià)格則成了全球上漲最快的地方。可以說，這些地方都華人涌入炒作所導(dǎo)致房價(jià)快速上升。同樣，當(dāng)美國住房市場(chǎng)開始見底時(shí)，國內(nèi)住房炒作資金可能進(jìn)入美國住房市場(chǎng)。

因此，本文認(rèn)為就央行的貨幣政策及資金流向的情況來看，QE3可能對(duì)國內(nèi)住房市場(chǎng)影響與沖擊不會(huì)很大。而最為重要的可能是住房炒作的預(yù)期會(huì)進(jìn)一步升溫。因?yàn)椋琎E3的目的就是如果降低住房按揭貸款利率來帶動(dòng)美國房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，希望推高資產(chǎn)價(jià)格來產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)而影響居民消費(fèi)。而QE3的這些意念很快就傳導(dǎo)到國內(nèi)住房市場(chǎng)。住房投機(jī)炒作者會(huì)認(rèn)為新一輪住房投機(jī)炒作機(jī)會(huì)又來了，他們又涌入住房市場(chǎng)。特別是由于國內(nèi)住房市場(chǎng)到目前為止還沒有出現(xiàn)過一個(gè)完全的發(fā)展周期，或住房市場(chǎng)的價(jià)格沒有經(jīng)歷過突然的上漲與下跌，而只是價(jià)格全面上漲，購買住房賺錢效應(yīng)十分強(qiáng)烈。在這種情況下，現(xiàn)有的住房制度與政策對(duì)住房投資投機(jī)者來說都無濟(jì)于事的，他們都能夠沖破現(xiàn)有政策限制而進(jìn)入市場(chǎng)。可以說，僅這個(gè)方面，QE3推出后，如果政府沒有很好的應(yīng)對(duì)政策，對(duì)國內(nèi)住房市場(chǎng)將產(chǎn)生巨大影響與沖擊。

總之，QE3推出后對(duì)國內(nèi)住房市場(chǎng)沖擊與影響，主要取決于央行貨幣政策變化、取決從貨幣體系涌流出來的資金會(huì)流向哪里、取決于住房市場(chǎng)的預(yù)期是如何變化。