論房地產開發企業稅收籌劃

【摘要】 房地產企業的投資數額巨大、稅收負擔較重，使得房地產企業必須認真對待其涉稅問題，把好稅收籌劃關，通過科學合理的稅收籌劃途徑來實現合法范圍內的避稅和減稅，從而有效減輕房地產企業的稅負，增加房地產企業的利潤額。本文主要介紹房地產企業稅收籌劃存在的問題，并對房地產企業稅收籌劃的有關策略提出見解。

【關鍵詞】 房地產企業 稅收籌劃 策略 問題

1. 房地產稅收籌劃存在的問題

1.1房地產企業的納稅意識薄弱，法律意識不強

隨著稅法地位的提高，房地產企業也開始將注意力放在了應納稅款上，加上稅收成本的增加，影響了房地產企業的發展，房地產企業也面臨著沉重的稅收負擔，這時房地產企業為了降低稅收成本就會利用不合法的手段去偷逃稅。此時，房地產企業不但要面臨因偷逃稅而必須承擔法律制裁的風險，更要承擔因偷逃稅對企業帶來的不利影響，這兩種風險給企業帶來了不小的負面影響，進而給企業的稅收上帶來了很大的風險。

1.2企業誤把稅收籌劃當成了財務部門會計處理的工作

雖然企業在交稅的過程中，財務人員也會跟稅務機關打交道，但并沒有涉及到企業各經營過程相關稅收事宜，財務人員只是將企業在正常經營過程中所涉及到的稅款交到了稅務機關。對于房地產企業所涉及的比如土地轉讓、開發、銷售房產等等環節的稅收結果，最終還是需要房地產企業的決策人在這些業務發生前做好稅收籌劃工作。房地產企業的各個經營環節都需要通過合同來體現， 當稅務機關來企業查看房地產企業的各項業務過程時就需要企業提供相關的合同，而房地產企業所涉及的每份合同都代表企業的一個業務過程，此時也相應產生一個業務過程的稅收，并涉及到相關業務部門，同時財務部門就應交納稅收。但是每一項業務過程即合同簽訂的過程并不是由房地產企業的財務部門來簽訂，而真正起決定作用的是企業的決策人、策劃部門及銷售部門，他們才是業務簽訂的牽頭人。此時，企業如果將稅收籌劃單純地放到財務部門。讓財務部門通過簡單的賬面處理來進行稅收籌劃就顯得不科學、不合理、不可取。所以說，房地產企業應改變以往的舊觀念，不能再將企業稅收籌劃工作推給財務部門，而應樹立正確的稅收籌劃意識，提高決策人稅收籌劃的決策能力，使企業在業務處理前做好稅收籌劃

1.3房地產企業誤把稅收籌劃的實施放在業務產生的事后來進行

房地產企業的稅收之所以經常出現問題從而被稅務機關處罰是因為房地產企業沒有重視稅收籌劃，也是因為企業的決策人沒有樹立正確的稅收籌劃觀念，企業決策人只有在看到業務發生后的稅負很重時才希望財務部門通過賬面處理去解決稅收問題，這也是目前房地產企業在稅收方面存在的最大缺陷。當企業的稅收產生時，再通過財務部門的財務處理手段去處理已經晚了，更不存在稅收籌劃了。

1.4房地產企業對公司內部缺乏必要的納稅管理

目前房地產企業對內部進行納稅管理的少之又少，很多房地產企業財務人員開始學習相關的稅收法律、法規，對企業自身的業務開始進行稅收籌劃，但在操作過程中，大部分沒有得到好的效果，反而造成企業偷稅逃稅的現象，受到稅務部門的處罰。什么原因造成的呢？其主要原因不是因為財務人員的素質不高，沒有掌握籌劃方法和技巧，而是沒有得到其他部門的配合。因為企業在經營過程中，每一個環節都存在稅收問題。比如：房地產企業在設立過程中，性質不同，稅收政策也不同，企業在開發土地的時間上有推移，從而造成稅收的結果也不同，而且財務只是對企業經營成果進行核算與反映，企業很多具體業務不是財務能操作的。比如：企業在簽訂房屋銷售合同時，是由銷售部門實施的，但是由于他們不了解稅收政策，沒有按照稅收法規進行操作，往往給財務部門的核算工作帶來很大麻煩。目前很多房地產企業在銷售房屋時，為了達到銷售目的，制定了不少的促銷方式。如打折銷售、買房子送裝修等。但在稅法上規定，打折銷售是根據打折后的金額做銷售，而買房子送裝修是根據購房款加上裝修款的合計金額做銷售（送裝修為視同銷售）。因為銷售部門不了解稅收政策，無意中增加了企業的稅收負擔，給財務部門進行稅收籌劃帶來麻煩。所以，稅收籌劃并不只是通過財務部門的工作實現的，而必須得到企業內部所有部門的配合。因此，房地產企業在決策過程中存在的這個盲區，企業內部缺乏必要的納稅管理，需要企業決策人、業務部門和財務部門相互配合。納稅人在交稅過程中應該考慮自己的納稅成本，通過合理、合法的手段來實現稅收籌劃，財務人員不僅要了解稅收政策，按國家規定交稅，決策人更應該通過了解稅收政策設計好自己的銷售過程，來減輕自身的納稅負擔，規避納稅風險。正確的納稅觀念為：合同決定稅收，只有加強企業內部的納稅管理，使公司各部門之間相互配合，才能減輕公司的納稅負擔，更好地規避公司的納稅風險。

2.房地產開發企業實施稅收籌劃的策略分析

房地產開發企業必須要結合稅法的改革與自身經營情況，量身打造出適合本企業經營特點的稅收籌劃方略。

2.1營業稅的稅收籌劃策略

營業稅的應納稅額為營業額與對應稅率的乘積。總體而言，房地產開發企業應本著“降低適用稅率、合理縮減營業額”的原則對其實施籌劃。

從降低適用稅率的角度，房地產開發企業可能同時面臨3％與5％兩檔稅率，其中銷售不動產5％的稅率籌劃的空間不大。而房地產開發企業若作為工程承包公司負責工程施工的組織 調業務，則需按5％的稅率征收服務業的營業稅。此時要想降低稅率，關鍵在于將工程施工組織者的身份轉變為承包人的身份，而實現身份轉變的關鍵在于直接與建設單位簽訂房地產開發承包合同，這樣即便不參與施工，也可以按房地產開發3％的稅率繳納營業稅。

對于營業額而言，籌劃的思路應為工程多采用包工包料形式，并且避免施工過程中材料的浪費，適度放大材料購進批量以享受價格折扣等；而安裝工程作業則盡可能不要將設備價值作為安裝工程產值，即安裝的設備由建設方提供，從而避免增加不必要的營業額。

值得一提的是，按計稅原理，營業稅作為流轉稅的一種，其稅負將由最終消費者承擔。因此營業稅的稅負僅表現為現金的流出。并且，從計稅形式上劃分，營業稅屬于價內稅，在會計核算上一般通過收入的實現收到稅款，同時通過“營業稅金及附加”賬戶等額將稅款轉， 最終不影響納稅人的損益。所以，房地產開發企業納稅人在進行營業稅的稅收籌劃時，要防止成為營業稅的“負稅人”。因為對于流轉稅，稅負轉嫁是稅收籌劃的一種通行方法，實現方式一般有三種，即提高售價的“前轉”、壓低進價的“后轉”以及通過提高經營效率的“消轉”。可見，稅負轉嫁這一方法實施的成功與否直接取決于價格的升降空間。兇此，房地產開發企業應合理確定收入，即收入應包含工程成本、必要的利潤及營業稅稅款這三個基本要素。因而為了節稅一味壓低收人的做法是不可取的。與此同時，還需在購進環節防止稅負的“被轉嫁”。

2.2企業所得稅的稅收籌劃策略

企業所得稅的籌劃，除了采取與其他企業一樣合理壓縮收入、避免超標的費用扣除項目等措施外，房地產開發企業還可考慮利用稅收優惠政策。現行《企業所得稅法》規定，企業從事國家重點扶持的公共基礎設施項目的投資經營所得，自項目取得第一筆生產經營收入所屬納稅年度起，享受三免三減半的優惠，而僅承包項目建設則不享受此項優惠。所以，基于比較優勢原則，在資金充足的情況下，房地產開發企業可考慮直接投資港口碼頭、公路、水利等公共基礎設施項目，而不是僅作為項目建設的承包者。在享受三免三減半的優惠政策期間，為了使折舊費用的抵稅效應不被減免稅優惠所抵消，不宜采用加速折舊的方法。對無形資產的攤銷等也應作相同的考慮。

2.3土地增值稅的稅收籌劃策略

土地增值稅是我國現行稅種中唯一實行超率累進稅率的稅種。為了避免稅率的攀升，通常的籌劃思路為控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。作為房地產開發企業，也可能會從事房地產開發業務而繳納土地增值稅。其籌劃策略主要為兩方面：首先應取得房地產開發資質以享受房地產企業的扣除標準；其次可將不動產的銷售變為投資，使其產權不直接發生轉移，從而減少土地增值稅的稅款支出。

2.4增值稅的稅收籌劃策略

去年修訂實施的《增值稅暫行條例》，規定對于納稅人銷售自產貨物并同時提供房地產開發勞務的混合銷售行為，應當分別核算貨物的銷售額和非增值稅應稅勞務的營業額，并根據其銷售貨物的銷售額計算繳納增值稅，非增值稅應稅勞務的營業額繳納營業稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其貨物的銷售額并征收增值稅。對于房地產開發勞務而言，增值率相對較高，若因未分別核算而按17％的稅率征收增值稅則稅負較重。因此，分別核算收入便成為合理節稅的良方。

2.5印花稅的稅收籌劃策略

根據現行稅法的規定，房地產開發企業將承包的工程項目分包或轉包給其他房地產開發企業所簽訂的分包、轉包合同，應按照新的分包、轉包合同上所記載的金額再次計算應納稅額。對此，盡量減少工程的分包或轉包次數，降低計稅金額，就可以達到節稅的目的。

結束語

房地產企業作為資金密集型企業，其涉稅金額巨大，針對其的稅收政策既有共通性，又有行業特殊性，作為房地產企業相關的財務人員來說，必須首先綜合了解企業的各種情況，并在扎實的稅法基本功知識基礎上，對房地產企業的稅收進行科學合理的籌劃，認真把好稅收籌劃關，在市場公平競爭原則的基礎上，從大處著眼，小處著手，其實現企業價值的最大化目標，并把企業的管理水平提高到了一個新的層次，實現企業的最優化資源配置，在合法合情合規范圍內創造企業的最小化稅費支出，這將有利于企業的生存和發展。

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（作者單位：中國有色金屬工業第十四冶金建設公司）