談房地產綜合開發的可行性研究

【摘要】 可行性研究的特點是強調決策前的可行性研究，以更多的時間和力量預測市場趨勢、進行企業效益分析、國民經濟評價，對多個方案進行對比，論證擬建項目在工程、技術和經濟上的可行性，以保證投資決策的正確性，避免失誤。

【關鍵詞】 房地產 綜合 開發 可行性 研究

隨著我國房地產業尤其是房地產市場的迅速發展，房地產開發企業之間的競爭越來越激烈。為了適應房地產市場競爭日益激烈的環境，房地產開發商越來越重視房地產開發項目的可行性研究工作。這樣房地產開發項目的投資決策就從過去的經驗型決策、案例比較型決策逐步向科學決策的方向轉變。

1. 可行性研究的含義與作用

西方最早實施可行性研究的是美國。1902年，美國為了改善航道，曾根據河港法的規定與要求，評價水域資源工程項目。20世紀30年代，美國為了開發田納西流域，曾使用了這種方法，對這個地區的開發和綜合利用起了積極的促進作用。第二次世界大戰之后，隨著現代科學技術和管理科學的迅速發展，技術經濟問題越來越復雜。為了開發新產品，減少投資風險，需要采用科學方法進行預測、分析、論證。這樣，自20世紀60年代以來，可行性研究迅速發展成為投資決策前的一個普遍工作階段，并且具有了一整套的系統理論和科學方法。

目前，項目可行性研究已成為投資決策必不可少的一個階段，并且正向著項目決策科學化、民主化的方向不斷充實和完善。無論是國家投資的項目或者是企業或其他投資主體實施的項目，在決策前都要進行可行性研究。之所以要對投資項目進行可行性研究，其主要作用在于為投資決策從技術經濟多方面提供科學依據，以提高項目決策的成功率，促進投資決策的科學化。不僅如此，可行性研究在投資項目的管理方面還發揮著許多積極作用。

1.1可行性研究是確定項目是否成立和進行投資決策的依據

任何一個投資項目，其成功與否，投資后的效益如何，都將受到社會的、技術的、經濟的及自然的多種不確定性因素的影響。只有對該投資項目進行深入細致的可行性研究，才能對投資項目的多種不確定性因素的影響有全面的、充分的了解，并在此基礎上米取有效措施，規避由于各種不確定因素而可能造成的投資風險，從而確保項目投資的安全，真正提高項目的投資效益，實現項目投資決策科學化。對可行性研究工作要嚴格按程序進行組織，由粗到細，由淺入深。在項目論證階段，初步的可行性研究是確定項目是否成立的依據；項目立項批準以后，可行性研究則是進行項目投資決策的主要依據。

1.2可行性研究是設計的依據

當經過初步的可行性研究，確定項目可以上馬以后，可行性研究就成為項目設計的依據。在國外，有些可行性研究報告在深度已經概括了初步設計的內容。在我國，雖然可行性研究同設計文件分別進行，但是建設項目應嚴格按批準的可行性研究報告進行設計，不得隨意改變可行性研究報告中已確定的規模、標準、方案、廠址及投資額等控制性指標。設計中的新設備、新技術也必須經過可行性研究才能采用。如果涉及到補充資料和試驗，一般也應根據可行性研究中提出的要求進行。

1.3可行性研究是項目實施的依據

項目可行性研究是一個必經的階段，只有經過這一階段的論證，確定了建設及生產條件具備技術先進、經濟合理、效益較好或顯著等條件的投資項目，國家才能列入固定資產投資計劃，允許項目建設單位著手組織投資所需原材料、燃料、電力、動力、運輸等，落實投資項目實施過程所必需的條件，從而保障投資項目的順利實施，使該投資項目發揮出較好的經濟和社會效益。從這一角度講，項目可行性研究可以說是制定項目實施方案并確保其實施的主要依據。

1.4可行性研究是銀行進行貸款決策的依據

在項目可行性研究報告中，有關部門和專家詳細計算了項目的經濟效益、財務狀況、貸款清償能力等詳細的指標，對籌資方案進行了設計和論證，對風險程度也進行了估算，因此，銀行可以在可行性研究報告的基礎上，再進行一次項目評估，然后決定是否對該項目貸款，以及貸多少款。世界銀行、亞洲開發銀行、國際貨幣基金組織等海外金融機構，都將投資項目可行性研究的結論作為是否發放貸款的依據，并建立了一套嚴格的評估和審查辦法，由此不看出項目可行性研究對銀行信貸業務的意義。

2.房地產綜合開發的可行性研究及其意義

房地產綜合開發項目的可行性研究，就是研究房地產綜合開發項目建設可能基礎上的技術經濟效果，也就是研究如何把房地產綜合開發項目的建設條件方面、技術方面和經濟方面最佳地統一起來以取得最優的技術經濟效果?？尚行匝芯炕顒邮窃陂_發前對房地產綜合開發項目進行的預先分析和估價，因此這項工作具有預測性質。

房地產綜合開發的可行性研究，首先應根據城市總體規劃和區域性規劃、城市經濟社會發展計劃、城市建設和住宅發展計劃等各方面的要求，提出項目建議書。項目建議書的主要內容有項目名稱、開發單位和負責人、項目建設的必要性及依據、項目建設規模和地點、投資規模、進度以及效益的初步分析。如果項目建議書被批準了，就可作為各項準備工作和進行可行性研究的重要依據。

可行性研究作為投資決策的依據，其目的是為了把投資決策建立在科學、可靠的基礎上，防止由于盲目進行決策而導致投資損失。在這個過程中，要通過對項目投資環境、條件的調查研究，通過對成本、工期、效益等進行的估算和預測，提出多個方案，并對每個方案進行技術經濟分析、比較和論證，以供選擇。

對項目進行可行性研究，并在此基礎上作出科學決策，這是綜合開發最基本的工作。目前，世界銀行、亞洲開發銀行、其他國際性金融機構以及聯合國開發組織無不要求在其貸款中進行可行性研究。我國的房地產業要融人世界經濟一體化中是必然趨勢，適應這一潮流我們也必須進行可行性研究。對房地產綜合開發項目尤其應當如此。

結語

進行可行性研究的根本目的是保證項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資失誤，提高經濟、社會、生態效益。但是，在此前，的很長一段時期，房地產綜合開發項目的可行性研究工作沒有得到足夠的重視，許多項目未進行投資分析就開始建設，結果或者是選址不合理、或者是規模大小不當、或者是外部條件尚不完備，出現了工期拖延、產品結構不合理、投資回收困難等許多問題，這與不搞可行性研究或可行性研究質量較差密切相關。

參考文獻：

[1] 李麗.房地產經濟學[M].北京：中國建筑工業出版社，2000.

[2] 譚剛.房地產周期波動[M].北京.經濟管理出版社，2001.

（作者單位：哈爾濱市住房保障和房產管理局經濟技術開發區分局）