淺議物業管理對房地產價格的影響

【摘要】 物業管理是房地產綜合開發的派生物。作為房地產市場的消費環節，物業管理實質上是房地產綜合開發的延續和完善，是一種社會化和專業化的服務方式。良好的物業管理對房地產的價格產生著重要的影響。

【關鍵詞】 物業管理 公共服務 保值 增值 價格影響

物業管理是指業主對區分所有建筑物共有部分以及建筑區劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業服務企業、其他管理人對業主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。物權法規定，業主可以自行管理物業，也可以委托物業服務企業或者其它管理者進行管理。物業管理有狹義和廣義之分。狹義的物業管理是指業主委托物業服務企業依據委托合同進行的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕活動。廣義的物業管理應當包括業主共同管理的過程，和委托物業服務企業或者其它管理人進行的管理過程。

1.物業管理的質量和服務效果對房產價值的影響

現今物業管理已經成為了在房產開發行業中不可或缺的一部分。雖然物業管理不能對房價起最終的決定性作用，但也起到了影響的作用。良好的物業管理可以讓房產本身保值增值，相反將會影響房產自身的價值。

房產是固定的資產，是不動物。物業本身是無形的，它是通過有形的展示才能夠體現出來自身的價值。房地產通過物業得以提升自身價值，物業管理的成果也通過房產得以展示。所以兩者之間有著相輔相成的關系。品質不佳的物業管理會使同水平的房產失去自身價值。房地產競爭日益增大，樓盤相臨、房價接近，對于消費者來說物業服務就顯得尤為重要了。如果因為物業服務拖了后腿，整個房產價值甚至開發商的聲譽可能都會受到影響。良好的物業管理可以提升房地產的自身價值。物業管理作為房地產開發經營的派生和延續，其管理與服務質量的好壞，將直接影響房 地產開發經營的前景。

2.物業管理對房地產銷售價格的影響

在一級市場上房地產的銷售價格受到位置、規劃設計、施工質量、周圍環境、自身品牌等多種因素的影響，由于房地產自身價值量大，流動性差的特點，加之目前一級市場上大多采用期房銷售的方式，使得購買者在選擇項目時十分注重開發商、建筑商與服務商（物業管理公司）的品牌，因為品牌作為一種無形資產是良好信譽的集中體現，通常一個在市場上知名度和美譽度高的物業管理公司對房地產項目的品質及價格的提升具有很大幫助，往往可以形成一個賣點，而且其對銷售價格的影響相對開發商和建筑商而言的特殊性在于：開發商和建筑商只有經過一定程度的投入并達到法規的要求后才能制定價格對外銷售，而且他們對銷售價格的影響絕大部分都是可以量化的；而作為服務商的物業管理公司卻在沒有開始服務的時候已經對銷售價格產生了影響，并且是很難予以量化的。由此可見，物業管理對一級市場上房地產銷售價格的影響主要是通過企業的品牌，樹立了購買者對項目的信心，產生了對項目今后使用的良好預期來實現的，因此在制定銷售價格時應該充分考慮物業管理因素，對其影響進行正確地評估。

在二級市場上，物業管理是通過大量、具體和持續地管理和服務來影響房地產價格的。影響二級市場上房地產成交價格的因素往往比一級市場多且更加復雜，這主要是因為交易雙方的信息非常不對稱，同時包括前任業主自身的身份地位及其發展變化情況都會通過影響購買者的心理進而使價格產生浮動。為了能夠更清楚地說明問題，本文只是從的房地產估價的角度出發，來分析物業管理對房地產客觀合理價格的影響，指出房地產估價過程中在哪些方面應該考慮物業管理的因素，從而使估價結果更為貼近估價對象真實的價值。

3.物業管理對房地產的品牌效應的影響

隨著人們生活水平的提高，人們對工作環境和居住環 境越來越關注。良好的物業管理服務能給人們帶來舒適、優美、安全的工作和居住環境；反之，則讓人感到不舒服，甚至覺得買房等于買氣受。筆者做過市場調查：物業管理好的樓盤一直好銷，而物業管理遭到投訴的樓盤，銷售極差。這說明物業管理對房地產的銷售有著非常直接的影響。

從財富積累的角度來看，良好的物業管理可延長物業的使用壽命，充分發揮物業的使用價值。缺乏良好的物業管理常導致物業內部設施運行不良，加速物業物理損耗的速度，使物業使用價值超前消耗，造成財富的巨大浪費。

物業管理的社會化和專業化的良性發展，是和房地產綜合開發的經濟體制改革相適應的，它使房地產開發、經營、服務有機地結合起來，具有繁榮和完善房地產市場的作用。物業管理是房地產廣泛意義的售后服務。良好的物業管理能充分發揮物業設施及其環境效益的整體功能，促進人居環境的改善，從而有助于人際關系的融洽。優質的物業管理本身即可免除業主和租用戶的后顧之憂，增強他們對房地產開發企業的信心，建立房地產綜合開發企業在公眾中的良好形象，這本身也是企業最形象最實惠的廣告，具有提高房地產開發企業聲譽的作用。

一旦物管機構在管理服務方面出現差錯，管理不到位，導致服務對象的不滿，就意味著會失去業主的信任，從而影響開發商的聲譽，對房地產開發商的再建或新的銷售都會產生極大的影響。物業管理是加快我國房地產發展同國際接軌的必由之路，是改善投資條件和投資環境的必要措施，具有推動外向型房地產和涉外經濟發展的作用。如果生活配套設施的不到位，不僅給日后業主的生活帶來不便，還會直接降低購房者住區的生活質量。這就對房地產開發商提出了新的要求，不僅樓盤位置、房屋戶型要考慮，而且社區布局、配套設施也應該成為項目規劃的重點。很難想象在一個車位不足、健身場所缺少、購物娛樂配套不到位的住區有什么居住品位可言。由此我們得出房產價值提升或減損與第三方物業的管理有著緊密的關系。

良好的物業管理，既是房產的助推劑又是最好的廣告。在做好房產開發的同時重視物業服務管理，會給房產本身做到最大限度的保值增值，良好的物業管理能最大限度的保證了房產本身及配套的設施設備的完好，實現了房地產價值的最大化。

（作者單位：哈爾濱鐵路局房產管理所）