淺談房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理

【摘要】 2011年伊始，為打壓房價，政府再出調(diào)控新招， 從土地、稅收、金融各方面出臺了各種政策，其嚴(yán)厲程度均大大超出以往任何時期，2011年最嚴(yán)格的調(diào)控將繼續(xù)進(jìn)行，房產(chǎn)稅試點、限購等新的調(diào)控之箭已經(jīng)射出，保障房的建設(shè)及供應(yīng)也將進(jìn)一步加速，房地產(chǎn)市場將邁入深度結(jié)構(gòu)調(diào)整階段。

【關(guān)鍵詞】 土地政策 信貸政策 房產(chǎn)稅 業(yè)態(tài)定位 發(fā)展機會 項目融資 精細(xì)化管理 創(chuàng)新

1.土地政策、房地產(chǎn)信貸政策與現(xiàn)代化管理方法

目前，房地產(chǎn)開發(fā)市場競爭愈演愈烈，市場競爭的外部環(huán)境對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了新挑戰(zhàn)，市場經(jīng)濟的最基本規(guī)則就是優(yōu)勝劣汰。隨著我國城市化進(jìn)程的不斷深化、房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，以及政府對土地市場的壟斷，優(yōu)質(zhì)土地資源越來越稀缺，土地價格正在以超越房價的速度急劇增長，而與此同時，土地政策對企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)資金、企業(yè)資格審查要求越來越嚴(yán)格，土地政策對企業(yè)拿地的影響越來越大。在信貸政策方面，要企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行差異化的住房信貸政策，這些新變化對房地產(chǎn)市場會有很大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)調(diào)整戰(zhàn)略以及時跟進(jìn)來應(yīng)對這一結(jié)構(gòu)性調(diào)控。要想在國有土地出讓項目招標(biāo)中獲勝，除必須是具備企業(yè)資質(zhì)和整體實力外，還須要在建筑施工的技術(shù)、質(zhì)量、施工管理等方面具有優(yōu)勢，使企業(yè)達(dá)到生產(chǎn)諸要素最合理的科學(xué)的配置，運用現(xiàn)代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質(zhì)量、降低消耗，挖掘內(nèi)部潛力，依靠科技進(jìn)步以達(dá)到最大的經(jīng)濟效益。在房產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)過程中，根據(jù)項目特點，預(yù)測與控制整個工程項目的施工活動所需的最低人力、物力、財力消耗等，從而，取得最大的經(jīng)濟效益，成了項目體現(xiàn)現(xiàn)代管理的內(nèi)在驅(qū)動力。特別是在建設(shè)企業(yè)置于市場經(jīng)濟之中，經(jīng)濟運行規(guī)律將無情地檢驗企業(yè)對現(xiàn)代科學(xué)管理方法的運用，是企業(yè)在競爭中的很大的成敗因素，現(xiàn)代化管理方法的運用成為項目管理的當(dāng)務(wù)之急。

2.項目管理與基礎(chǔ)管理

由于房地產(chǎn)項目是一次性的任務(wù)，決定了項目管理的特殊性。即項目管理既要適合于企業(yè)所具備的經(jīng)營管理水平特點，又要具備項目所處的時間、環(huán)境等條件的特點。在運用科學(xué)管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實的效果的。找準(zhǔn)項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，以提高項目管理水平和工作效率。要根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)管理需要，建立目標(biāo)成本管理制度，通過目標(biāo)分解，各子系統(tǒng)健全跟蹤制信息反饋總結(jié)考核的全過程，不斷推進(jìn)成本管理，確保經(jīng)濟效益的提高。

只有認(rèn)真抓動態(tài)過程的管理，反復(fù)運用，才能使科學(xué)管理方法成為項目上的現(xiàn)實存在。由于計劃執(zhí)行過程是復(fù)雜的動態(tài)過程，又受到各種復(fù)雜多變因素的影響。在實施現(xiàn)代化管理過程中，離不開基礎(chǔ)管理，如計量管理，監(jiān)測手段、編制和執(zhí)行各類定額、統(tǒng)計報表、信息管理等。無論運用何種現(xiàn)代化管理方法，都離不開這些基礎(chǔ)工作所提供的資料、數(shù)據(jù)和信息。因此，必須抓好各部門的基礎(chǔ)管理，積累、更全面的基礎(chǔ)資料，為更好地使用現(xiàn)代化管理方法提供可靠全面的數(shù)據(jù)。

3.項目管理應(yīng)回避的風(fēng)險

加強開發(fā)項目的經(jīng)營管理，保證項目目的目標(biāo)的實現(xiàn)，實現(xiàn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的關(guān)鍵過程要注意回避以下風(fēng)險。

3.1項目的定位風(fēng)險和投資支持能力風(fēng)險

項目的市場定位包括項目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)市場調(diào)查、項目的經(jīng)濟技術(shù)分析、項目可行性研究報告做出的指導(dǎo)項目決策。項目可行性研究報告出臺前后，由于對市場定位的認(rèn)識模糊或者自相矛盾是對企業(yè)資金籌措和融資能力過高地估計，沒有吃透國家和地方政府的行業(yè)政策，對大的經(jīng)濟環(huán)境把握的不準(zhǔn)，成本過程控制嚴(yán)重失控等突發(fā)性事件的原因，導(dǎo)致的項目資金支付能力達(dá)不到計劃要求，給項目建設(shè)造成的風(fēng)險。

3.2項目建設(shè)的創(chuàng)新和風(fēng)險政策風(fēng)險

隨著國家對房地產(chǎn)項目的嚴(yán)控大環(huán)境的來臨，使項目建設(shè)的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，有限資源的條件下，要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，追求計劃利潤，獲得既定利益是非常有必要的這種情形下，為了服務(wù)目的追求項目與周邊項目的差異性，選擇自己企業(yè)不熟悉或者認(rèn)識尚不足以完成追求的創(chuàng)新也是極具風(fēng)險的更何況正常地創(chuàng)新本身就是有風(fēng)險的。政策風(fēng)險多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在對于企業(yè)來說，主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機性過程、對政策不理解的盲目性過程失誤。項目建設(shè)過程中，企業(yè)必須掌握相關(guān)地法律和法規(guī)，掌握對于相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行補充、操作的部門規(guī)章和規(guī)范性文件和強制性標(biāo)準(zhǔn)。

4.提高項目管理人員素質(zhì)，科學(xué)實施項目管理

要使項目管理現(xiàn)代化，其管理人員一定要具備現(xiàn)代化管理的素質(zhì)。特別是項目經(jīng)理，一定要具備與時俱進(jìn)、不斷創(chuàng)新的觀念和懂得領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)和管理藝術(shù)，要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。對于規(guī)模較大的項目，項目經(jīng)理必須要掌握和善于運用信息管理的方法，進(jìn)行全方位的網(wǎng)絡(luò)管理。同時，要求項目體每一位管理人員，不斷對自身充電，接受上崗培訓(xùn)，提高管理隊伍素質(zhì)。可以說，項目經(jīng)理的素質(zhì)，決定了能否帶出一支合格的項目管理隊伍。具備了一支高素質(zhì)的項目管理隊伍，才能使項目體的各項工作在健康、有序的環(huán)境下開展。

5.項目融資與產(chǎn)品定位

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場的環(huán)境要素、自身的特點和需求以及市場規(guī)則擬定符合企業(yè)和開發(fā)項目發(fā)展戰(zhàn)略的融資事務(wù)安排。融資方式很多，對于項目性非金融機構(gòu)貸款，可以采用私募股權(quán)基金。私募股權(quán)基金一般是指從事私人股權(quán)（非上市公司股權(quán)）投資的基金。私募股權(quán)基金在經(jīng)濟發(fā)展中具有積極作用，對于急需發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、各類消費品制造業(yè)和消費服務(wù)業(yè)大都以中小企業(yè)和民營企業(yè)為主，而現(xiàn)有的金融體系卻沒有為他們提供相應(yīng)的融資渠道，因此，這個領(lǐng)域就成為私募股權(quán)基金大有作為的領(lǐng)域。而房地產(chǎn)信托REITS（房地產(chǎn)投資信托基金），也開始走入人們的視野，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金，可以上市流通。

如何有效避免區(qū)域市場產(chǎn)品雷同，尋求差異化的產(chǎn)品供應(yīng)策略并滿足目標(biāo)市場需求，是現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)商實施開發(fā)行為時首先要解決的問題。住宅需求的變化，充分而細(xì)致地劃分市場，是項目成功的關(guān)鍵。住宅的不動產(chǎn)屬性，決定了產(chǎn)品供應(yīng)在規(guī)劃時就必須符合區(qū)域人文及歷史條件、充分考慮周邊現(xiàn)存物業(yè)形態(tài)、迎合區(qū)域消費習(xí)慣。

6.對房產(chǎn)稅政策解讀和對二、三線城市的展望

房產(chǎn)稅物業(yè)稅等有關(guān)房地產(chǎn)的稅種改革討論了多年， 2011年1月27日在重慶及上海開始的房產(chǎn)稅試點工作，與2010年確定的“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”的思路一致。房產(chǎn)稅改革思路如何？會對房地產(chǎn)市場帶來怎樣的影響？這些成為大家近期關(guān)注的焦點。我國的房地產(chǎn)業(yè)資源集中度低、抗風(fēng)險能力差，資金不足。在市場環(huán)境發(fā)生巨大變化時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了在當(dāng)前激烈的競爭中繼續(xù)生存和獲得長久競爭優(yōu)勢，需要在市場上尋找戰(zhàn)略伙伴，采取戰(zhàn)略聯(lián)盟的形式以壯大企業(yè)的實力，形成更強的競爭優(yōu)勢。2011年起的十年將是中國房地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)時代，商業(yè)地產(chǎn)作為一種不同于傳統(tǒng)的商鋪租賃形式、以全面融合地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)為特色的地產(chǎn)形式，正在成為房地產(chǎn)市場的新領(lǐng)域。與住宅地產(chǎn)不同的是，住宅地產(chǎn)是整體開發(fā)、單間出售，開發(fā)商通過銷售盈利；商業(yè)地產(chǎn)相對于住宅地產(chǎn)來講，以整體開發(fā)、整體經(jīng)營作為最佳盈利模式。

二、三線城市處于城鎮(zhèn)化快步上升期，伴隨著人們改善生活水平的愿景，這些城市房地產(chǎn)的剛性需求和改善性需求使得其在房地產(chǎn)業(yè)方面具有很大潛力。未來幾年的二三線城市仍將處在跑馬圈地式發(fā)展的階段，對于開發(fā)商來說，第一要做大蛋糕實現(xiàn)政府、開發(fā)商、中介商、購房者利益共贏，第二要抓住行業(yè)升級基于形成自身核心能力，實現(xiàn)企業(yè)永續(xù)發(fā)展。

（作者單位：哈鐵房建集團黑龍江省鴻誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）