國內限購,美國買房

外國的月亮比中國的圓，這是很多人對崇洋媚外的一種諷刺，外國的月亮到底是不是比中國的圓，我們不知道，但是，外國的房子確實比中國的便宜，這個倒是實情。據說，北京有個時髦的說法是，住在北京三環以內的人，只要把自家的廁所賣了，在美國洛杉磯就能買個洋樓?？鋸埖某煞钟校牵梢姺績r的差別也是大的。被中國的高房價和限購政策苦苦折磨的中國人，怎么會放過這樣的大好機會?于是，去美國買房成了一種潮流，成了擋不住的誘惑。

抄底美國樓市

從2007年到2011年美國房價已經下跌超過26％，新的銷售數據顯示，有投資者認為房價已經觸底，開始入市。

在美國，2010年3月至2011年3月，美國房地產買主中有9％來自中國，比2007年增加近一倍，在外國買主中居第二位；

標準普爾／凱斯席勒房屋價格指數報告顯示，今年3月份美國20大城市房屋價格出現連續第八個月下跌，表明美國房屋市場已經陷入雙重衰退。而高力國際東北區董事總經理、美國評估部部長PatrickT.Craig也表示，現在很難說是不是抄底美國的好時機，但在采訪中，我們見到，位于曼哈頓的頂級豪宅w公寓、曼哈頓最受歡迎的居住區SOHO區的TRUMP SOHO酒店式公寓都在極力招攬中國客戶，洛杉磯的在售房屋中中國看樓客絡繹不絕，看來在有初步回暖跡象的美國樓市中中國客已起到不小的作用。

全美房地產經紀人協會(NAR)數據更顯示，來自中國內地和香港的買家近年有所增加。2010年全美住宅市場總銷售額為9070億美元。其中，國外投資者購買總額約占4.45％(410億)，亞洲投資者人數約占國外投資者總人數的8％，且購房地點多在西岸。2008年和2010年來自中國內地和香港的買家約占國外買家總數的8％，而在2007年和2009年此數字接近5％。

為了振興美國經濟，拯救房地產業，今年11月3日，美國聯邦參議員舒默和李麥克正式向國會提交了“振興旅游投資簽證法案”。根據該議案，對于在美國購屋50萬美元以上的外籍人士給予3年居留簽證。3年期滿，這些外國居民只要還擁有其購買的房子，其簽證即可獲得延長，而這種簽證持有人的未成年子女可以進入美國公立中小學讀書。該議案得到了股神巴菲特、以及美國奧委會、美國旅游協會、美國酒店協會和美國商會的支持。雖然議案面向所有非美籍人士，但外界普遍認為主要是針對中國人的。

事實上，不管議案能否通過，中國已經有不少早起的“鳥兒”，悄悄踏上了美國置業之路。

根據全美房地產經紀人協會的統計數據，從2010年3月至今年3月，海外購房者在美國房地產市場上投資了大約820億美元。美國房地產外籍人士買主中，如果按交易金額算，9％的金額來自中國居民，達到了73.8億美元，僅次于加拿大，位居第二。

中國人的熱情，其實，面對的不僅僅是美國……

在英國，在最近兩個月內，中國人在倫敦買房的投資就高達1.2億英鎊(12.7億元人民幣)。2010年倫敦一成新房被中國人買走；

在加拿大，華人聚集地的溫哥華，今年一季度，華人購買新房的比例占到了當地市場的29％；

在韓國，今年1至3月，中國人在韓國購買的房產總價值為749億韓元(約合4.48億元人民幣)，比去年同期的156億韓元增加了近4倍。

“中國制造”名揚世界，如今“中國購買”也不可小覷。面對高燒的房價和嚴厲的“限”字令，還有投資渠道日趨狹窄、通貨膨脹壓力日高的困境，不少原本專注投資國內房地產市場的國人，正將投資熱情轉向海外房地產市場。一份研究報告顯示，國內資金對海外房產的投資熱情已達到前所未有的高點，約有50％的高資產人士表示將逐步撤回國內房地產市場上的資金而轉向海外。

美國買房，謹慎慢行

路邊的李子少人摘，那李子一定是酸的，這是國人盡知的道理，同樣，如果美國置業如此美好，中國人早就把美國房價炒高了，那么，任何事情，都是鮮花和陷阱并存的，美國置業，也不例外。

購房手續相當繁瑣

專業經紀人朱玉女士告訴記者，在美國申請貸款不僅繁復而且難度比較大，通常美國的貸款機構及銀行僅提供貸款給美國公民或永久居民。當海外其他身份買家想要申請貸款買房時，首付得增加，獲批率才會增加。但究竟增加到多少，并沒硬性要求。也并不是每家機構都會提供此類貸款，通常是在有大量移民的國際性大城市才會有這類提供貸款的機構。

靠出租獲利碰到賴租租客損失巨大

不過，美國比較高昂的房租還是會讓投資者有較穩定的收入。據了解，洛杉磯地區一些新興的住宅區，總價30萬美金左右的能租到2000美元左右，在除去各種相關費用后，租金回報率大約能達到5％?！爱斎蛔夥拷o人也有風險，如果租戶夫妻倆都失業而無力負擔房租的話，我們會幫助屋主驅趕租客，律師費大約要1250元美金，警察來到驅逐租客又得用大約45～90天。所以如果遇到這種租客，屋主

就會有比較大損失。所以通過經驗豐富的經紀人找到合適的租客也很重要。”房產經紀ANDY認為投資房產肯定會有各種風險存在。

勿輕信購房可獲綠卡

中國人在美國買房的熱潮成為當下的熱門話題，當然也有專業人士提醒中方置業者須做足功課，不要被騙。對于有業者宣稱，只要購房400萬美元就得以申辦美國綠卡，移民律師對此指出，利用購買不動產來申辦移民身份是沒有可能的。

目前美國房市，是40年來僅見的低房價時間，又適逢人民幣匯率上升，在目前美國失業率攀升、房地產業持續下滑的情況下，許多人希望美國空置的房產能更多地被購買力極強的中國市場消化。

專家提醒，對賣房團中一些宣傳的內容，置業者還是要相當小心。首先，買房者不可能在美國得到貸款，一切都要以現金的方式進行。交易過程應當慎重。在取得房產的過程當中，不要上當受騙。對海外的一些經紀人，也要通過法律程序，進行小心的選擇。

對此，業內人士指出，利用購買不動產來申辦移民身份是沒有可能的。投資移民一定要投資實業且創造工作機會。買房屋屬自住，無論是價值多少，都不可能僅依此申辦綠卡。

但是他表示，有一種可能通過房地產來辦綠卡，就是購買商業辦公樓或者倉庫，并在其中進行商業經營。當達到投資移民的條件，就可申請投資移民。

買房之后，精彩背面

外面的世界很精彩，外面的世界很無奈，這句話的主語換成美國買房同樣適用。置業美國也并非像不少前來國內拉客的項目宣傳的那樣容易，置業的費用和風險如同陷阱，隨時可能等在路上。

“很多人都對海外買房躍躍欲試，但只有真正在美國生活過，才明白是什么滋味。”已經在美國置業的李芬感慨萬千。

她說，首先，房子定期要翻修和維護。美國很多房子是木質的，雖然環保、成本也低，但總會出現很多問題。買下房子后，還要購買名目繁多的保險。美中貿易發展協會副會長RobEmerick表示，像房屋結構保險，產權保險相對便宜，幾百到幾千美金，有效期在三到五年左右。而房主保險(Homeowner’s Insurance)，這種復雜的險種，賠付的范圍包括很多情況，比如主人自己在家吸煙把房子給燒了，或者客人來做客，在你家里受了傷，在中國人根本想不到的細微地方都需要買保險。

根據美國各州的法律不同，業主每年所需繳納的物業稅為房子總價的0.5％～3％不等。如果出租，還要繳納租金的5％～10％作為管理費。中國的富人一直在盼著房子升值，而很多美國人卻巴不得房子降價，因為地產稅會隨著房價漲跌。

如果房子要脫手，手續和稅費都不少。以賣出一棟50萬美元的獨棟房子為例，通常由賣方支付的主要費用包括，房地產經紀公司費用、賣方的過戶公證費、屋主產權保險費、縣政府過戶稅、市政府過戶稅、一年的房屋保修費、白蟻檢查費、屋契文件準備費、文件公證費、經紀公司的法律規范監督費等等，另外還需還清所有尚未支付的地產稅、社區費等。以上費用合計約為34410美元，約為房價的7％。

“賣房開支最大的一筆費用是請經紀人，占房價的6％，連我們自己都覺得很貴，”李芬說，“唐人街很多人擁有房地產經紀人的執照，就是專門為了在買賣房子時，可以省掉經紀人的費用?！?/p>

另外，無論你投資房產是賺了還是賠了，外國人賣房必須要向美國稅務局繳納所得稅，由產權公司在過戶時就扣除房價的10％?！八匀绻銢]有移民需要，單單到美國去做投資，我并不建議(買房)?！睂＜疫@樣說。

鏈接：現金買房力介步驟

根據職業經紀人的介紹，記者了解到海外買家現金買房主要有以下幾個步驟：

1.到美國找當地銀行，咨詢開戶，設法快速匯入足夠資金。

2.找到合意房屋后，簽署意向合同(sales binder or offer)，由經紀馬上遞交賣家。上面會有買方的出價(offer price)，簽正式合同(contract of sale)時需付定金(cashdeposit)，正常是10％。房屋成交日支付的余款(cash at closing)。意向合同上還有一些附屬內容，比如買方希望的交房日期，買方的律師聯系方式等。簽這份意向合同時，買家需交幾百美元至幾千美元的支票表示出價誠意(good faith deposit)，有時甚至達到房屋總價的2％～5％。談價失敗后支票會由經紀退還。有些房主還會要求提供買方的付款能力證明(proo fo ffilnds)。

3.買賣雙方達成共識后(短至一天內，長達逾月)，屋主會在最終的意向合同上簽字確認價格。

4.建議馬上聯系執照工程師或執照驗屋人員，在屋主同意的日期驗屋。驗屋費用在紐約一般是幾百元至一千多美元。檢驗過程需要幾個小時，一般1～3天之后得出報告。專業的經紀人一般都會建議買家驗屋，驗后沒有問題自然最好；驗后有問題，也可有理有據再與屋主協商，或修繕或減價或中止交易。

5.驗屋結果無爭議后，雙方律師開始準備合同直至買賣雙方對合同文本各項條款無異議后，買方簽合同并支付10％定金，這筆錢通常會送至賣方律師放入第三方保管賬戶(escrow account)內。如果買家無正當理由單方中止合同，將會失去這筆定金。

6.買方律師會在賣方簽合同后馬上委托產權調查公司進行房屋產權調查(titleresearch)，調查房屋的歷史交易情況、貸款情況、付稅情況、房契戶主資料，有無任何未解決的法律糾紛問題等等。調查費用由買方支付，通常幾百元美金，需2～4個星期。有時買方律師也會在買方授權下提前開始產權調查以節省時間。

7.在以上步驟都沒有問題的情況下，在過戶前兩天或最好前24小時，經紀人帶著買方再次查看房屋(final walk-through)。確定自上次看房到現在房屋無大的變化及損壞。

8.如果一切順利，在過戶日大家會面辦交房手續。通常會在賣方律師的辦公地點(若貸款則可能是銀行律師指定地點)。買家需帶好自己有效身份證明(如駕照、護照或綠卡等)及現金支票。買方需在這時付清剩余房款和房屋過戶費(closing cost)。相對貸款買家，現金買家所付房屋過戶費用很少，不同情況不同數目。

9.過戶手續結束?？蛻艨梢詮脑葜魇种薪舆^鑰匙成為房屋的新主人，并會在1～3個星期內收到正式房契(originalRecorded Deed)。

購買一手物業濟程

購買一手物業與二手房又有不同，流程如下：

1.進定物業，通過書面offer(出價)的形式議定價格并通過現金支票或電匯支付10000美元左右的誠意金；

2.律師審核交易相關的文件，確認物業產權清晰可售；

3.簽署購買協議，支付10％左右的定金至律師的信托賬戶；

4.準備業主委員會要求填寫的購買申請并完成審批；

5.確認過戶日期和過戶費用清單；

6.支付交易余款至律師信托賬戶；

7.在過戶日由本人或授權律師(POA)出席并簽署相關文件完成過戶。