開發商跑路背后

2011年11月17日一早，位于濟南匡山汽車大世界的一汽馬自達濟南鑫源4S銷售服務店被迫關門停業?？锷狡嚧笫澜鐑鹊纳綎|鑫源汽車銷售服務有限公司的負責人劉城宣布“失蹤”，當日店內物品被債主哄搶一空。據不少車主稱，就在前幾日4s店的工作人員在電話里稱購買的車輛馬上就到，不少人已經交了4萬元的預支車款，沒想到短短幾天錢就打了水漂。

劉城作為山東恒華置業有限公司的法人代表被傳欠債2000萬元攜家眷十幾口人跑路國外。此外，山東恒華置業有限公司與潤業房產聯合開發的另一項目東城摩爾也突然停工。樓盤面臨爛尾。舜耕名筑共有96套房子，每平方米售價1.2萬元，均已售出，卻遲遲沒有交房，并爆出一房多賣的不法行為，許多業主擔心自己房子被一房多賣，紛紛搬入簡單家具進行搶占。更有不少業主無法面對現實低價處理房屋。

目前舜耕名筑小區已被歷下區市中區法院進行徹底查封，施工方廣廈集團以及部分債主也以借款合同糾紛將恒華置業告上法庭。

2011年地產行業調控趨緊、房價松動、崩盤、降價維權……樓市亂事多。跑路無疑讓地產行業的這個寒冬顯得更加動蕩。但開發商跑路背后又引出怎樣的現狀?又透視出了哪些緊迫的問題?對此記者針對地產各界人士進行了約稿以及采訪。

跑路過后是拷問

濟南的開發商跑了，會制造三個問題，一是開發商不負責任了，誰負責?二是政府的監管不力，開發商和政府的關系之間是否應該有個第三方?三是消費者誰還敢購買期房，這將直接拷問目前“商品房預售制度”的合理性。

跑路背后是樓市的寒冬

據透明售房網數據統計顯示，上周濟南商品房成交量下跌四成，樓市持續低迷。調控趨緊，購房者與開發商在博弈中糾結、徘徊。繼鳳還閣院開發商卷錢潛逃之后，濟南舜耕名筑、東城摩爾開發商“失蹤”，上百業主無處維權。禍不單行，濟南路勁御景城陷入“維權門”，降價幅度整整2000元。業主以“價格欺詐”為由要求退房。2011年可謂樓市的“多事之秋”，房企、中介掙扎求生，購房者觀望正濃，演盡世間萬象，樓市百態盡顯。

面對樓市低迷的局面，開發商也在想盡各種辦法促銷。濟南高新區一家樓盤在面對沒有湊齊首付款的購房者時，表示首付款可以先付一部分，余款可以在接下來的兩個月分月付款。不僅這一家樓盤，濟南還有其他樓盤在組織團購過程中，也采取這種“首付分期”的方法。同時2011年的銷售任務即將收官，開發商對后市預期普遍表示態度悲觀。全國各地不乏品牌房企寧可頂著老業主的巨大壓力也要選擇降價跑量，甚至出現不少開發商做出了‘增值回購、補齊差價、無條件退房”等承諾。

風雨欲來岡滿樓。房地產市場的蕭條似乎是誰也繞不開的坎。在濟南，先是鳳還閣院老板跑路，接著山東恒華置業有限公司法人代表劉城卷錢出走。開發商跑路當然有其自身的誠信缺失等問題存在，但透過表象看實質，我覺得同時也暴露出房地產市場存在更多的問題。

第一，監管缺位。

劉城跑路，讓記者疑惑的是，在層層監管之下，這些預售的房款是怎么被從?？钯~戶提走的監管流程是否發揮了應有的作用?開發商又是如何一房多賣的?

我們注意到，舜耕名筑是五證齊全的。五證涵蓋了從土地到建設到預售各個流程，是對開發企業的約束和監管，也是對購房者的—種保障。按照濟南2007年出臺的《關于加強商品房預售款監管工作的通知》房地產開發企業作為商品房預售人應在自行選擇的商業銀行開設預售款監管賬戶，將商品房預售款全部存入專用賬戶，而賬戶監管有明確流程資金使用有明確規定。

更讓人難以理解的是，自2006年開始濟南已經把“網簽”作為新房預售買賣雙方唯一的簽約渠道新房買賣的所有信息都應在職能部門的網站上公開披露，便于銀行款審查、主管部門對房屋銷售進行監管。而對房屋銷售塞種行政管理力怯，其主要目的是為了防止開發商捂盤惜售，同時避免—房二賣。就是在這種看似健全的制度下，舜耕名筑卻將—套房子賣給了6個業主，我們不能不懷疑其中的貓膩。

第二，房地產門檻太低。

開發商跑路，根本的問題是資金鏈斷裂，企業難以維持。

我們注意到，跑路的房產開發商主要是中小開發商。前些年房地產的暴利無疑吸引了一大批的資金進入房地產市場，類似劉城的一些商人當然不想放棄這塊肥肉，我甚至聽到有人講幾百萬元撬動數億元樓盤的故事。

準入門檻低，加上監管的缺位，導致一批實力不濟的企業進入房地產市場投機豪賭，不出問題才怪。

這給監管者上了一堂生動的課。只是，為學費買單的卻是消費者，這無疑讓人心里添堵。

開發商跑預示著地產兩級化愈演愈烈

整個2011年，地產行業儼然一種悲壯的姿態全景展現在公眾面前，投機的，騙點百姓的血汗錢，跑路；會過日子的，快速撤，轉投其他行業；實在跑不了的，繼續等，期望等出個奇跡。上述三種情況均是小開發商。而大開發商，特別是有國企背景的，倒是沒這么被動，因為2011年的狀況，他們在2008年就預測到了，所以這些開發商又開始偷偷囤地，開始布局下—個中國房地產黃金十年。這就是行業現狀，這就是優勝劣汰。

在我國現行的經濟體制下，無論有什么樣的調控政策，對于地產行業的走向都能起到風向標的作用，如何正確解讀國家調控政策，往往是一個開發商持續發展的關鍵。而現在就是因為很多的企業和個人抱著投機心態開發地產，募集資金，立馬開發，想撈一票就溜，或者能撈幾票撈幾票，但最終都沒有好的結果。開發一塊土地成功與否，有很多因素，包括資金量、人力、運營，這都是地產開發的核心，但小開發商一般都做不到。所以—遇到市場不景氣，立馬出明走陽關道的窘態。

相信在2012年，在房地產市場依然如故的狀態下，洗牌會越來越狠，更多的小開發商會以各科方式被淘汰，于是這個行業出現明顯兩極，強者更強，弱者消失。

不要對樓市失去信心

劉城的跑路無疑讓濟南樓市顯得更加動蕩。關于開發商跑路的原因，相信大家也都心知肚明；持續近一年的國家限購政策，在濟南雖然執行較晚，但其深度影響也漸漸顯現，月度成交已經連續2個月下降，這還是在市場新增供應大幅增加的基礎上。

據不完全統計擠南上半年開盤的樓盤，全年任務量普遍完成較好，一般在70％～80％之間，而下半年開盤的樓盤，由于政策或力漸顯、剛需客群預期的統一，去化量普遍較差，年度銷售任務完成率多數不足50％資金鏈壓力驟增；這也就不難理解為什么一些小開發商捐款而逃了。

難道，項目真的就沒有利潤，能逼迫開發商拋家棄產，卷款而逃?簡單分析一下濟南開發商成本和利潤。濟南作為房地產的二線城市，土地價格相對還是較低廉的，一些一線開發商攜名氣、產品鏈等進駐濟南，一般能獲得較好的待遇：政府順勢推出大型地塊，由于價值體量大，基本上等于是為這些大型開發商量身定做的，減少了競爭，大大降低了拿地成本；像恒大、綠地、中海等大型開發商在濟南所取得的地塊樓面地價均較為低廉，其樓面地價甚至不足于千每平米。結合目前市場普遍的建安成本，1600～2500元／平米再加上小區配套等費用，財務費用(主要為銀行利息)等，其建筑成本(不含土地)約在3500元／平米以內。相對于目前8000多元／平米的市場均價，開發商利潤空間還是存在和健康的。

由此可以簡單地認為，濟南樓市的開發企業目前可以分為兩個極端，一是一線開發商哈省內實力開發商，由于其綜合實力較強，所承建項目能給城市建設帶來亮點，所以拿地成本低同時其內部已經形成多套產品線，資金運用也較為合理，所以其項目綜合成本較低，市場承壓能力較強；二是小型開發商，由于其前期均傾向于競爭較強的小型地塊拿地價格普遍較高，同時資金實力較弱，資金構成不甚合理，多承擔較高的財務費用(利息)，故其多采用提前收取房款、以在建工程重復融資等方式來維持運營這類型的開發商是最容易受到市場下行影響的。

一、濟南樓市遠未到成熟、飽和狀態，未來成長空間依舊較大。不要因為短期政府強行介入而導致的樓市下行，對后市失去信心。二、理智對待開發商為緩解資金壓力而采取的降價出貨行為。三、對提前收取購房款的開發商進行關注，以免產生不必要的損失。

跑路之后如何維權

城色：開發商跑路之后，購房者將通過哪些途徑進行維權。一房多賣的問題在法律上將如何解決?

李律師：按照法律規定，消費者可以向公安局報案，可以讓公安局依法追究開發商的刑事責任。

在個事件中，我認為政府部門也應該承擔相應的責任。建委市場管理處對開發商的監管不到位，工傷局的合同管理處對開發商與業主簽定合同監督不利。

城色：開發商劉城跑路后，將面臨怎樣的法律處理?

李律師：該行為應屬于刑事犯罪，應當按合同詐騙追究其刑事責任。如果錢財能予以返還，可以按照民事糾紛處理。如果公司資不抵債公司將面臨破產，追究公司負責人的刑事責任。

城色：法律上對于此事件有沒有相關條例進行制裁制約?

李律師：刑法有規定，這種情形會構成合同詐騙罪，刑法規定的是，開發商的行為構成欺詐，消費者可要求雙倍賠償

城色：為避免這樣的事情，消費者再買房時應注意哪些問題?

李律師：要看開發商的五證是否齊全。最好按揭買房，不要—次性付款；與開發商簽訂購房合同后，在網上進行備案并與開發商到房管局進行預告登記。