房貸提前還掉?

時間是一種資產(chǎn)。所以，提前還款實際上是在降低借款的時間成本。對比節(jié)省的利息和可能錯失的收益，提前還款對大部分人來說，都不是最優(yōu)選擇。

房價回落對打算買房子的人來說是個福音，但連續(xù)加息也讓房貸族每月的還款增加了。林蔚2009年7月貸款90萬元買房，其中商貸60萬元、公積金貸款30萬元。現(xiàn)在，5年期以上貸款基準利率從當時的5.94%漲到7.05%。春節(jié)后她和先生能拿出20萬元，要不要提前還貸，她沒有太大把握。

更讓她拿不定主意的是，雖然基準利率一直漲，但是申請貸款時有7折優(yōu)惠；股票和基金似乎是買進的時機，但畢竟風險偏高，萬一賺不到錢再虧本呢？

搞清貸款這回事

個人購房按揭貸款目前有兩種還款方式：等額本息和等額本金。

等額本息還款是將本金總額和利息總額相加，分攤到每個月，每月的還款額相同；等額本金還款是先將本金等額分攤到每個月，然后根據(jù)剩余本金計算當月利息，還款初期每月還款額較多，隨著本金的固定減少，每月還款額逐漸減少。

具體的計算工具參見各種網(wǎng)上的房貸計算器。總的來說，等額本息還款法產(chǎn)生的利息總額要高于等額本金還款法。同樣是貸款100萬元，20年還清。以目前的5年期以上貸款的基準利率7.05%來計算，等額本息支付的總利息大約是86萬元，而等額本金的利息總額約71萬元，兩者相差約15萬元。

但不論哪種還款方法，在前幾年的還款金額中，利息所占比例都是高于本金的，甚至可以說，在最開始的那幾年里，你主要是在還利息。

按揭房貸最令人焦慮的就是那筆算出來的利息，以目前的基準利率來算，商業(yè)貸款100萬元，分30年還清，屆時支付給銀行的利息總額超過140萬元。如果單看這個數(shù)字，光是還給銀行的利息就夠再買一套房子了。如果提前還掉一部分本金，產(chǎn)生利息的基數(shù)變少，利息總額也就變少了，這多少讓人感覺好一些。畢竟，借100萬元還240萬元，想想就覺得壓力太大。

要提前還貸嗎？

其實銀行是不太喜歡客戶提前還款的，因為這讓它們原本從你身上賺到的利息變少了。

但這并不意味著，你提前還款更劃算。

只有在少數(shù)情況下，它們希望客戶提前還錢。比如去年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款不許貸、個人住房按揭貸得少，只有針對中小企業(yè)的經(jīng)營性貸款放開，但是央行上調(diào)存款準備金率、嚴控存貸比，商業(yè)銀行資金緊張沒錢貸，在這種情況下，銀行就盼著房貸客戶能提前還款，讓它們能動用的資金多一些，好去發(fā)放工程貸款等這類經(jīng)營性貸款。要知道，發(fā)放給企業(yè)的經(jīng)營性貸款的利率，在當年的貸款基準利率基礎上上浮1.2倍甚至更多，高于住房按揭貸款利率。

因為銀行用較低的存款利率吸收來資金，再用較高的貸款利率把貸款給房貸客戶，賺中間的利差。而利息收入又是在開始的幾年最多，可想而知，你如果在還款初期就提前還本金，銀行的利息損失最大。所以，幾乎所有銀行都規(guī)定，從第一次還款開始計算，1至3年以內(nèi)提前還款，要繳納1%至3%的違約金。

還有，央行每宣布加息一次，你的貸款利率就跟著上漲一次嗎？當然不是，你的貸款利率不是即刻變化的，當年你的貸款利率不會改變，但會在第二年年初收到銀行的告知函件，通知你本年度用于計息的基準利率上調(diào)到目前的水平。

如果只從盡量少還利息的角度考慮，想提前還款，先按照自己的情況對號入座。

（1）享受7折、7.5折利率的，算了吧

如果你不是在最近1年之內(nèi)才買的房子，商業(yè)貸款利率應該是享受7折至9折不等的優(yōu)惠。像林蔚這樣手里握著7折優(yōu)惠的，可以放棄提前還貸的想法了。

雖然央行加息的同時也上調(diào)基準利率，但你的利率折扣一寫進貸款合同里，就不會變了。即便目前5年期以上貸款的基準利率已經(jīng)上調(diào)到7.05%，但打完7折、7.5折也只有4.93%和5.29%。這是個什么概念？你把計劃提前還款的錢存一個5年期的整存整取的定期存款，年利率都有5.5%，你從這筆存款里得到的利息，都比你拿這筆錢提前還房貸節(jié)省的利息多。

享受這么低的實際貸款利率，還要提前還款？別傻了。最懶的辦法是定期存款，你要是愿意費點心思，買1年期以上的理財產(chǎn)品、債券都比提前還款劃算。所以，按照林蔚家的情況，揣著7折利率提前還款，實在是虧本買賣。

（2） 8折、9折利率的，對比理財產(chǎn)品收益

7折優(yōu)惠的時代一去不回了，除了羨慕嫉妒恨，你還能做些別的事情———綜合自己的8折、9折、不打折的利率，對比一下其他穩(wěn)健投資的收益情況，再決定要不要提前還款。

定期存款利率當然已經(jīng)拼不過8折以上的貸款利率了。有一種懶人判斷法你可以試試—把等額的銀行理財產(chǎn)品的年化收益率水平作為參考基準。

盡管銀行理財產(chǎn)品的實際收益率低于預期年化收益率，但期限較長或者固定收益的理財產(chǎn)品的預期收益仍然較有保證。用你的實際貸款年利率，和銀行1年期理財產(chǎn)品的收益率對比。你就能知道這筆錢是提前還款劃算，還是投資在別的地方劃算。在穩(wěn)健投資的前提下，它在哪里的收益更大，哪里就是更合適的去處。

目前各家銀行及金融機構的1年期以上人民幣理財產(chǎn)品，根據(jù)風險等級不同，年化收益率通常從3.6%至8%不等，中等風險的產(chǎn)品年化收益率多在6%至6.5%。

如果以中等風險的產(chǎn)品作為參考基準，1年的理財收益差不多和9折利率的貸款利息持平。站在9折利率這個臨界點上，你的決定更多地取決于你的理財觀念：但求保本，那就提前還貸款；不怕冒些風險，就投資別的。

（3） 上浮1.1倍的利率，壓力大的就還了吧

你真的要好好考慮一下了，這很有可能是你的第二套房貸。7折和1.1倍的差距有多大？同樣商業(yè)貸款100萬元，等額本息30年還清，一個利率4.9%，一個7.75%，月還款額相差1800元。如果你同時滿足以下幾個條件，提前還款還是不錯的選擇：

每月還款額已經(jīng)逼近甚至達到家庭月收入的55%；打算生育子女；在投資方面還是菜鳥一只，無法以中等以下的風險為代價，獲得每年7%或7.75%以上的穩(wěn)定回報。

為了家庭財務安全不至于被房貸壓得奄奄一息，你有必要把年終獎、年底分紅之類的收入集中起來，幫你減輕眼前的房貸壓力。要知道，生育子女也意味著長期支出的增加。

還得越早利息越少

如果選擇等額本息，選擇提前還款的時間，對于節(jié)省利息的影響并不十分明顯。但如果選擇等額本金的還款方式，處在還款周期的不同階段可能產(chǎn)生的效果會有非常大的差距。

還款周期的初期，幾乎在還所有本金的基礎上計算利息。隨著貸款本金的逐漸減少，利息也隨之變少。越靠近還款周期的末期，每月的還款中，本金的成分比重就越高，而利息則越少。

假設以目前基準利率7.05%，商業(yè)貸款100萬元30年還清計算，第1個月需要歸還本金2778元，100萬元減去歸還的本金2778元，再乘以當月利率，第1個月要歸還的利息總額是（1000000-2778）×7.05%/12=5858元，所以第1個月還款的總額就是2778+5850=8638元。第2個月繼續(xù)歸還本金2778元，利息（1000000-5556）×7.05%/12=5842元，共8620元。

因此，如果提前還款，就要盡量早還。等額本息還款法在初期每月利息比本金多的時候一次還掉部分本金，減少計算利息的本金基數(shù)，才能達到最大程度縮減利息的目的。到了中期以后，每月還款中本金的比例將會高于利息，此時，你已經(jīng)還清了大部分利息，再提前還款，還的大部分都是本金，不劃算了。而等額本金還款法因為初期大量償還利息，通常在還款期過了四分之一以后，月供中的本金就開始比利息多了。

因此，如果你是等額本息還款，應該在中期之前提前還貸，如果是等額本金還款，也要在不到還款期的四分之一時候提前還款。

別忘了貸款里的時間因素

從某種意義上說，時間也是一種資產(chǎn)。你借款100萬元，還獲得了30年的還款時間，這140萬元利息也可以看做是為這30年的時間成本買單。所以，提前還款實際上也是在降低借款的時間成本。

另外，必須提醒你重要的宏觀經(jīng)濟走向：雖然目前的人民幣貸款基準利率水平較高，但央行也在2012年2月24日首次下調(diào)存款準備金率0.5%，貨幣可能再寬松。

這個舉動傳遞的信息是，實體經(jīng)濟從今年開始可能將得到更多資金的支持，而股票市場目前正處在“回到10年前”的底部階段，或許正是價值投資者蓄勢待發(fā)的時候。

你手里握著10萬元甚至更多的錢，是要作為啟動資金，冒些風險抓住投資機會賺取回報，還是繼續(xù)把雨水澆灌在目前冰冷的樓市。這是你需要考慮的機會成本。

再加上近年一直居高不下的通貨膨脹水平、高位運行的CPI指數(shù)以及每年8%以上的GDP增長，雖然我們很難精確判斷30年間的經(jīng)濟形勢變化，雖然有人就是執(zhí)著地追求“無債一身輕”，但從近幾年的發(fā)展趨勢判斷，提前還房貸這件事真的只適合條件特殊的少數(shù)人。