管理你的租客

租房這事兒其實(shí)不復(fù)雜，但是因?yàn)楸驹撚械氖袌?chǎng)管理混亂，房東和房客都擔(dān)心自己利益受損，《好運(yùn)·MONEY+》曾經(jīng)在《安全租房三級(jí)跳》里提醒租客小心租房。實(shí)際上，作為房東，對(duì)租出去的房子也有另外一些擔(dān)心。

“管理”房客的目的并不是凌駕于房客之上，而是為了盡量保障自己的利益不受損，利益受損時(shí)能盡量控制受損局面。所以，首先你得先知道自己要獲得什么，承擔(dān)什么。

你的租房目標(biāo)是什么？

你最重要的目標(biāo)，決定了你該選什么樣的租客。

租金越高越好→高收入行業(yè)的租客

房子的裝修和設(shè)備配置情況要在中上等水平。想要租客愿意出高價(jià)，還不能對(duì)租客提出太多要求，否則人家很可能轉(zhuǎn)投別家了。

如果房子較新，裝修不錯(cuò)，想多收租金就該選收入較高的租客。房東最好通過(guò)中介出租，通常付得起高房租的人，不會(huì)在意再多花一筆中介費(fèi)。通過(guò)網(wǎng)上發(fā)帖想省筆中介費(fèi)的租房者，收入通常不會(huì)太高。

直接問(wèn)對(duì)方的收入顯然不可取，但是行業(yè)收入水平是公開(kāi)的信息。根據(jù)前程無(wú)憂2011年底發(fā)布的《2011人力資源白皮書(shū)》顯示，一二線城市收入較高的行業(yè)分別是：計(jì)算機(jī)、互聯(lián)網(wǎng)、通訊電信、機(jī)械重工、汽車(chē)、快速消費(fèi)品、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)物業(yè)管理、金融、生物醫(yī)藥、能源化工。

盡量維持原貌→生活習(xí)慣良好的租客

你并不在意每月多租幾百元，而且將來(lái)還打算自己住。這樣的房東更重視房屋內(nèi)設(shè)施能不能維護(hù)得很好，原來(lái)的裝修會(huì)不會(huì)遭到破壞。

如果想讓租客盡可能地維護(hù)好房子的內(nèi)裝修和衛(wèi)生，在租金問(wèn)題上就不能太強(qiáng)硬，既然有額外要求，就得適當(dāng)做一些讓步，租金稍微降一些，選擇朝九晚五、工作不忙、生活作息比較規(guī)律的房客。

除此以外，如果不怕麻煩，房東還可以以上門(mén)收房租的名義，定期去看看房屋。若租客打電話來(lái)報(bào)修，上門(mén)修理的同時(shí)也可以順帶觀察一下。

宋德成在上海市徐匯區(qū)擁有一套130平方米的房子，由于他希望退休后能夠把房子收回養(yǎng)老自住，所以特別注重房子的維護(hù)，并不在意房租是不是比別人租得高。在挑選房客時(shí)他傾向于租給學(xué)歷高、工作穩(wěn)定的個(gè)人或是家庭。因?yàn)樗J(rèn)為受過(guò)良好教育的人，有較好的生活習(xí)慣，有利于房屋內(nèi)設(shè)施的維護(hù)。比如大學(xué)教師、銀行職員等。

長(zhǎng)期出租→職業(yè)穩(wěn)定的家庭租客

本身工作就忙，租客住了半年就搬走了，根本就沒(méi)有那么多時(shí)間跟一撥又一撥人交涉。想長(zhǎng)期將房屋租給固定的客戶，房東除了要挑選租客之外，還要與住戶建立并維持好關(guān)系。

家庭租客通常比單身租客的生活更有計(jì)劃性。不太出現(xiàn)一時(shí)大意忘了交租金或水電煤費(fèi)的情況。

如果夫妻兩人工作、收入穩(wěn)定，比如大學(xué)教師、公職人員等，不太會(huì)頻繁跳槽、工作地點(diǎn)更換，換租的可能性低。

安全第一→不是二房東的租客

房東往往把出租房屋的安全性放在第一位，不要因?yàn)樽夥慷o自己惹上麻煩，因此明確房客的租房意圖，考察房客身份最重要。

房子租出去的時(shí)候，你不可能知道租客在里面會(huì)做什么。從治安或是犯罪案件發(fā)生幾率來(lái)看，你最要警惕的是房子被人轉(zhuǎn)租。

《好運(yùn)·MONEY+》提醒房東，租房時(shí)盡量避免把房子租給二房東。因?yàn)槎繓|轉(zhuǎn)租的目的就是賺錢(qián)，安全問(wèn)題不在他考慮范圍內(nèi)，他可能會(huì)看在錢(qián)的份上，轉(zhuǎn)租甚至群租給身份職業(yè)不明的人。萬(wàn)一到時(shí)候出事，你作為房東也容易被牽涉進(jìn)去。

和租客有關(guān)的6個(gè)“內(nèi)涵詞”

選租客的時(shí)候，不必刨根問(wèn)底你也能得到很多信息。當(dāng)租客的行為或語(yǔ)言涉及到下面這些關(guān)鍵詞，你就應(yīng)該知道那意味著什么。

家有小孩

這表示租客家庭比較穩(wěn)定，租期通常在一年以上。一方面可以考慮長(zhǎng)期租給他們，但同時(shí)也要知道小孩對(duì)房屋墻面都有天生的破壞力—小朋友在上幼兒園之前最喜歡在墻上亂寫(xiě)亂畫(huà)，父母看都看不住。可以事先在合同上約定，租期結(jié)束時(shí)，如果墻面有明顯的大片污損，租客必須負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀或扣除一部分押金作為補(bǔ)償。

養(yǎng)寵物

寵物對(duì)房屋設(shè)施也可能造成破壞。房東若是對(duì)房屋維護(hù)要求高，應(yīng)當(dāng)之前就與租客溝通“是否會(huì)養(yǎng)寵物”。如果只是擔(dān)心寵物咬壞家里的家具或者破壞墻面，可以在合同中關(guān)于房屋內(nèi)設(shè)施破壞的權(quán)責(zé)問(wèn)題列得細(xì)致一些，要求租期結(jié)束時(shí)，如果房間里的設(shè)施或裝修被寵物破壞，由租客賠償或負(fù)責(zé)維修。

在校大學(xué)生

在校大學(xué)生和大學(xué)畢業(yè)生，對(duì)房東來(lái)說(shuō)，完全是兩個(gè)概念。大學(xué)畢業(yè)生有工作，有收入，可能收入不多但相對(duì)穩(wěn)定。在校大學(xué)生沒(méi)有穩(wěn)定的工作和收入，有可能交房租不及時(shí)，或是租了一段時(shí)間錢(qián)不夠用了，就不再租房，又搬回學(xué)校去住了。如果房東考慮長(zhǎng)期固定出租，這類(lèi)人不是最理想的對(duì)象。如果有的為了實(shí)習(xí)方便，只租幾個(gè)月，那么你還要在幾個(gè)月后再繼續(xù)找新租客。

年輕女孩

很多房東都愿意租給年輕的、職業(yè)穩(wěn)定的女孩，因?yàn)橛X(jué)得這樣的租客總體來(lái)說(shuō)比較單純，生活圈子不大，生活習(xí)慣好。但是年輕女孩社會(huì)經(jīng)驗(yàn)少，對(duì)租房安全的要求也更高。所以，如果租給年輕女孩，她可能要求你更換門(mén)鎖、加固門(mén)窗，而且不太愿意看見(jiàn)你頻頻上門(mén)“視察”。

外國(guó)人

他們可能愿意出更高的租金，但前提是你的房子地段不錯(cuò)，而且裝修得不錯(cuò)。但無(wú)論是歐美人還是亞洲人，通常更注重隱私，所以不太愿意讓房東隔段時(shí)間就上門(mén)視察一次。由于做飯習(xí)慣不一樣，他們用完的廚房不會(huì)像我們一樣油膩膩的。有些社交廣泛的外籍人士喜歡在家里聚會(huì)，對(duì)此你也要心里有數(shù)。

開(kāi)公司

相比起辦公樓，住宅的租金顯然便宜得多。有些剛起步的小公司為了省錢(qián)，會(huì)租住宅作辦公室，水、電、煤氣等公共費(fèi)用收費(fèi)也遠(yuǎn)低于商業(yè)經(jīng)營(yíng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這種做法被稱作“居改非”—居住用途的房屋改成非居住用途的房屋，如商業(yè)、辦公、倉(cāng)儲(chǔ)等。

各地的物業(yè)管理?xiàng)l例業(yè)主、使用人應(yīng)該按照規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。如果“居改非”沒(méi)有經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會(huì)同意、沒(méi)有報(bào)請(qǐng)所在地的規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，擅自將居住用戶出租給他人用于開(kāi)店經(jīng)商等行為，小區(qū)物業(yè)管理公司有權(quán)勸阻和采取手段制止。如果仍然無(wú)效，所在地的房屋管理部門(mén)將通過(guò)行政執(zhí)法處理。

等公司租戶搬走，你又要重新掛牌出租，而且他們出租的時(shí)候通常要求把原來(lái)的家具搬走，等到不租了，你再找到租房子住的租客，新租客大多再次要求配齊家具家電。一來(lái)一去就折騰出很多事情。

5個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)

沒(méi)有按時(shí)交租→租客可能是個(gè)馬大哈

如果只是拖了幾天才交，可能是拖延癥發(fā)作，你最好打電話詢問(wèn)一下租客沒(méi)有按時(shí)交租的原因。

如果只是一時(shí)大意忘了，以后你可以在交租時(shí)間快到的時(shí)候，打電話提醒一下。如果是一時(shí)周轉(zhuǎn)不開(kāi)，可以酌情寬限幾天。如果次數(shù)多了，租約到期后還是換個(gè)租客吧。

聯(lián)系不上租客→他可能想拖欠租金

最嚴(yán)重的后果是租客已經(jīng)落跑。房東與租客接觸最多的機(jī)會(huì)是在交收房租的時(shí)候，如果連續(xù)在交租的時(shí)候聯(lián)系不上房客，他很有可能是為了逃租金而試探你。因此，這種情況第一次出現(xiàn)的時(shí)候就應(yīng)該警惕，如果對(duì)方對(duì)這件事沒(méi)有合理的解釋?zhuān)谘航疬€能抵扣房租的時(shí)候要求解除合同。

另外，簽訂合同時(shí)對(duì)方填寫(xiě)的個(gè)人信息—身份證照片、姓名必須當(dāng)面核對(duì)，聯(lián)系電話務(wù)必當(dāng)場(chǎng)撥打驗(yàn)證。

頻頻報(bào)修→租客的生活習(xí)慣可能不太好

對(duì)家里的設(shè)施破壞比較嚴(yán)重，等租約到期以后，可能還要再花錢(qián)維修或者更換家具和家電。如果房東對(duì)房屋狀況的維護(hù)要求比較高，也要考慮到期后是否繼續(xù)要租給這樣的租客。

一個(gè)人租大房子→你有可能碰上二房東了

有的人確實(shí)是要自己住，但是三個(gè)人租一套三居室，平均下來(lái)比一個(gè)人租一套一居室要便宜得多，所以就先一個(gè)人租下來(lái)，再把房間租給別人。如果碰上職業(yè)二房東，花幾百元錢(qián)把你的房子隔成了5、6個(gè)單間，房子基本就成了集體宿舍，里面住了什么人你壓根就不知道。一旦出事兒，麻煩也得惹到你身上。

就是不說(shuō)自己干什么的→可能不是正當(dāng)職業(yè)

如果對(duì)方被問(wèn)到職業(yè)時(shí)閃爍其詞，不做正面回答，你就該提高警惕了，安全起見(jiàn)，能不租就盡量不租。上海金管家連鎖房屋中介的店長(zhǎng)陳斌建議：房東還可以與房客協(xié)商，用“付二押二”或是“付三押二”的形式提高押金，防止租客拖欠了租金落跑而讓房東蒙受損失。