產業地產崛起未來科技城規劃升級

在住宅市場宏觀調控持續、未來存在諸多變數，商業地產競爭日趨激烈的當下，地產開發商們將目光瞄準了產業地產。

上海證券近期發布的調研報告顯示：除此前傳統的園區類上市公司外，越來越多的房地產企業進入產業地產領域，尤其是實力雄厚的實業集團公司。

由于產業地產對地方經濟的貢獻十分明顯，在5月22日召開的第十五屆科博會上，地方政府紛紛亮出各種規劃，招商引資。

中國房地產學會副會長陳國強表示：“對房地產行業來說，產業地產毫無疑問是很多企業未來戰略轉型、未來拓展新戰略空間的一個重要方向。”

除了直接涉足產業地產的開發外，產業園區的規劃往往也會吸引眾多開發商進駐，打造住宅項目。但在當下產業地產規劃密集發布時，一些企業卻表現出謹慎的態度。金融街控股一位負責人坦言：企業在選擇進駐一個區域前也會考慮風險，在他看來，部分地方的規劃很空。

2010年，金融街拿下北京昌平區未來科技城地塊，現推出了金融街·金色漫香苑項目，并大受歡迎。上述負責人表示：這主要得益于昌平區政府在規劃上下了很大力氣，并大力完善教育、商業、交通配套。

產業地產升溫

上海易居房地產研究院企業研究中心總經理周建成認為：在住宅市場，由于前所未有的調控降溫、商業地產因競爭激烈出現過熱跡象的情勢下，產業地產日漸呈現出快速發展的態勢。特別是總部基地產業地產，將會逐步成為支撐中國房地產業走好下一個十年的重要一塊。“因為產業地產地價低廉，競爭尚未白熱化，存在巨大的開發空間。更因為中國經濟結構和產業結構轉型升級，客觀上也需要產業地產的支撐。”

以北京為例，各區縣政府都發布了相關的產業園區規劃。僅在北京昌平區，就規劃有：未來科技城、科技商務區、中關村生命科學園、中關村國家工程技術創新基地、國家現代農業科技城昌平園項目、北京沙河高教園區項目等七大重點產業功能區。

北京市朝陽區則推出了：大望京科技商務創新區、中關村電子城科技園北區、中關村電子城IT產業園等園區招商項目。此外，密云縣也將大力度推出一批園區項目。

周建成認為：根據開發主體的不同，產業地產分為產業園區開發模式（政府主導）、主體企業引導模式（特定產業領域具有強大實力的企業引導）、產業地產商模式（地產開發商經營和管理）和綜合運作模式，而第一種模式是中國目前最常見的模式。

高策地產服務機構董事長兼總裁陶紅兵表示，地方政府通過規劃來配置資源、通過優惠稅費政策來引入產業，帶來級差地租，從而帶動地價上漲。

上海證券分析師舒延飛介紹：地方政府首先考慮的是吸引投資、刺激消費對地方GDP和財政收入的貢獻。其次，開發區在產業集群化進程中，扮演著日益重要的角色。再次，成熟的開發區不僅對解決當地就業、增加地方稅收、推高土地出讓價格有積極作用，而且還能對周邊地區發揮示范和溢出效應。

規劃新思路

與傳統的工業地產相比，產業地產已經不再局限于廠房出租和賣地，而是將地產、產業、城市三方面有機結合。

一位產業地產的研究專家告訴記者：“從大的層面來看，城市發展有兩種模式，一是先有產業后有城市，二是先有城市后有產業。第一種模式，如果產業衰落了，城市也失去了活力。第二種模式，城市沒有產業支撐，人們只是在這個城市睡覺，工作在其他地方、娛樂在其他地方，這個城市就成為睡城。”

以北京回龍觀、天通苑、望京、北苑等新城為例，它們的人口一般都在30萬以上，相當于一個中等城市。雖然這些新城的購買力遠遠超過國內許多中等城市，但由于它們開始就被規劃為功能單一的居住區，商業和服務業設施滯后，嚴重缺乏就業機會，致使其居民高度依賴交通系統與外部聯系，新城淪為“睡城”。

中國規劃設計院規劃師趙文凱表示：今后，必須摒棄單純規劃居住區的思路，而應將產業、就業、交通、社會事業和居住統籌起來規劃，鼓勵發展商業服務業，把“生活之城”融合成“就業之市”，促進城市空間結構和產業結構的優化。

而上述產業地產研究專家則表示：除了避免“睡城”現象以外，也要避免新城以產業為主，缺乏必要的生活配套，這也會造成區域功能的失衡。他認為：將來的產業地產“要走第三種模式：產城一體，城市和產業互為發展、互為促進，為人們提供居住和生活的便利”。

一位開發商則認為：未來，產業園區將融合研發設計、商務辦公、高端制造，以及其他綜合型配套服務于一體，居住、休閑、商業等相關配套設施不斷完善，逐漸從單純的生產場所，演變成為完整的工作生活社區。

周建成也表示：產業地產將呈現與城市化密切結合的趨勢，由單純的園區轉向新城，綜合化、社區化越來越顯著。

一位在日本工作的規劃師告訴記者：比如說，在全世界均享有盛名的筑波科學城，已成為日本最大的科學中心和知識中心。“但它絕非功能單一的產業園區，而是集聚了科研、居住、商業等多種功能。城市功能過于單調，不利于城市健康發展。在1985年，世界博覽會舉辦之際，筑波科學城建成了商業街、百貨大樓、食品街、信息中心、賓館等設施，刺激了商品消費，促使筑波科學城功能結構趨向合理化”。

“職住平衡”理念

對過去規劃弊端的反思，已經促使新發布的一些城市規劃與過去相比有所不同。

北京市昌平區相關部門曾經表示：今后，新城規劃將重視“職住平衡”理念，功能區力爭將工作區、生活區、休閑區融合，而不再像過去一樣，建類似天通苑、回龍觀等只側重居住的“睡城”。實現產業發展與就業居住、設施配套的平衡，確保社會生態環境的三角穩定。

目前，昌平區的重點產業園區--未來科技城，正是用“職住平衡”的理念規劃的。

“未來科技城”規劃，確立于2009年。當時，由中組部、國務院國資委牽頭，定位于服務15家央企的未來科技城，正式落戶北京市昌平區。作為國家級創業基地和研發中心，未來科技城已與神華集團、國家電網、中國國電集團、中糧集團等15家核心央企簽約。去年12月，入駐的央企已全部開工，其中神華旗下的兩個項目，部分樓宇已結構封頂。

不同于傳統的高科技園區，主要以辦公為主，缺少生活、娛樂設施的情況。未來科技城近60公頃的公共核心區，在規劃上充分考慮了配套服務。其中，主核心區為都市生活配套區，建設五星級酒店、廣場、大型購物中心、影劇院、國際醫院和國際學校；副核心區為共享科研配套區。這些配套服務設施，將隨著2012年7月部分央企的進駐，分期建設完成。

此前規劃用地面積約為10平方公里，但上述金融街負責人表示：根據北京市城市規劃設計研究院目前編制中的《北七家地區整合規劃》，及初步提供的項目前期規劃條件，未來科技城正在籌劃擴大建設面積。

這位負責人還透露：金融街在該區域內的住宅項目--金色漫香苑，已有20%的客源來自于入駐的央企。而“職住平衡”的理念，已成為這一項目的重要賣點。

規劃落實成關鍵

不過，對于企業而言，政府的規劃固然重要，但規劃能否落實更顯關鍵。

這位金融街負責人認為：政府配套的落實對企業而言非常重要，有些區域開發商項目已經建起來了，政府的配套還未完成。但昌平區政府支持的力度卻非常大，政府出面引入了北師大第二附屬中學、附屬實驗小學、實驗幼兒園，同時引入北醫三院。

他同時透露：昌平區政府在完善交通網絡方面，也做了很多工作。據悉，昌平將建設軌道交通加密線，從天通苑可直達未來科技城，線路與地鐵5號線平行。地鐵5號線終點站天通苑北站，距離未來科技城僅五公里，開車十余分鐘即可到達，并且未來5號線的延長線將北延至該區域。而地鐵17號線則將專門建設未來科技城站，方便人們乘坐地鐵，往返于中心城區和未來科技城。

未來科技城南北兩區多條支路、次干路建設，還被列為昌平區2012年重點工程建設項目，今年將基本完工。