對謹慎性原則在投資性房地產準則應用中的探討

摘 要：文章首先論述了謹慎性原則的定義，接著對謹慎性原則在投資性房地產準則中的應用情況進行評析，最后以“深方大”為例檢驗投資性房地產準則的執行情況。針對存在的問題，認為從考慮我國作為新興市場經濟國家的實際情況出發，較為謹慎的處理原則是在投資性房地產轉為自用房地產時，將轉換當日公允價值大于賬面價值的差額不計入當期損益。

關鍵詞：謹慎性原則 投資性房地產 公允價值

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2012）02-180-02

一、謹慎性原則概述

謹慎性原則又稱穩健性原則，是會計基本原則之一。我國會計基本準則規定，企業對交易或者事項進行會計確認、計量和報告應當保持應有的謹慎，不應高估資產或者收益、低估負債或者費用。總之，謹慎性原則要求企業在會計處理時謹慎小心，盡可能選擇不虛增利潤和夸大所有者權益的會計處理方法和程序，并合理核算可能發生的損失和費用，否則可能會造成不利的后果。如美國能源巨頭安然公司的倒閉，其中最主要的原因之一就是該公司嚴重違反了謹慎性原則，為了使自己股票價格上升，人為地提高企業利潤，結果是給自己制造了一個定時炸彈，最后走向了破產的地步。因此，企業在會計實務中必須認真地貫徹謹慎性原則的要求，真正做到活學活用。在對交易或者事項進行會計確認、計量和報告應當保持應有的謹慎，不應高估資產或者收益、低估負債或者費用；另一方面要防止濫用或歪曲使用謹慎性原則來設秘密準備、過分提取準備、故意壓低資產或收益、故意抬高負債或費用。

二、謹慎性原則在投資性房地產準則中的應用評析

隨著我國市場經濟地位的確立，經濟全球化的進一步發展，同時證券市場不斷發展和完善，信息披露制度透明化程度持續提高，我國會計準則迫切要求與國際會計準則接軌。為此，我國新會計準則制定者審時度勢，在充分考慮國情的基礎上作出選擇，即最大限度地在具體會計準則中使用國際“商業語言”中的這一重要詞匯——公允價值。

在我國已發布的38個具體準則中，有存貨、固定資產、投資性房地產、無形資產、生物資產等17個程度不同地運用了公允價值計量屬性，范圍涉及一般工商業及農業、金融業等特殊行業。盡管新會計準則中公允價值計量的運用范圍已經較為廣泛，但這種運用又是有條件的、謹慎的。其中尤以在投資性房地產公允價值計量中的應用較為明顯。

根據《企業會計準則第3號——投資性房地產》的定義，投資性房地產是指“企業為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產”。準則規定投資性房地產的后續計量模式包括成本模式和公允價值模式，且規定同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。公允價值在新會計準則作為一種計量屬性予以規定，反映了準則建設的國際趨同，但趨同不是等同。新準則在制定過程中充分考慮了我國市場經濟建設實際情況，體現了中國國情，在對公允價值計量上采用了較為謹慎的處理原則。這種謹慎性，在新發布的投資性房地產準則中主要表現在以下幾個方面：

1.投資性房地產的后續計量模式首選是成本模式。準則第九條規定：企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，但本準則第十條規定的除外。

2.投資性房地產在滿足一定條件下可以采用公允價值模式計量，但不是必須采用。準則第十條規定有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。

采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；（2）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。由此可見，只有同時符合上述條件情況下，企業才能對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。

3.充分體現了謹慎使用公允價值計量的原則。準則第十六條規定自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益項目之“資本公積——其他資本公積”。如果將投資性房地產轉換當日的公允價值大于原賬面價值的差額計入當期損益，這固然會提升公司當期會計報表的業績，企業利潤、每股收益、凈資產收益率等指標將發生明顯變化，甚至可使ST公司實現賬面盈利，但這種業績僅僅是計量屬性變化所帶來的，在投資性房地產沒有處置（轉讓）之前，顯然并不可能為公司帶來實際的現金流入，不能給公司帶來實質性的盈利能力和運營能力的提升。對于投資者而言，這些業績只能是“畫餅充饑”，與業績虛幻并無二致。若如此處理違背了新準則制定的初衷：提高會計信息質量，有助于財務會計報告使用者作出經濟決策。

三、以“深方大”為例看投資性房地產準則執行情況

方大集團股份有限公司（深圳證券交易所A股代碼000055、B股代碼200055，下文簡稱“深方大”）成立于1991年12月，是我國目前規模最大的新材料高新技術企業，連續多年創下了同行業的許多第一，榮獲“中國工業行業狀元”和“中華之最”稱號，被評為亞太地區100家最佳管理公司之一，兩次榮獲國際質量與技術大獎——白金獎。

方大集團現已形成新型建材產業、機電一體化工程產業、半導體照明及光電子產業等三大產業體系。新型建材產業包括各類建筑幕墻、鋁塑復合板、單層鋁板、節能環保門窗、鋁型材、新型采暖散熱器、特種結構等；機電一體化工程產業包括地鐵屏蔽門、自動門、特種門等；半導體照明及光電子產業包括氮化鎵（GaN）基藍、綠、白光LED外延片和藍、綠、白光LED芯片以及集成電路、半導體照明等。

從公司的簡介可以看出“深方大”并不是一家以房地產投資為主營業務的企業，但是從它的歷年年報上來看，投資性房地產所占比重較大。本文選取“深方大”的2010年報數據，試圖較為詳盡地了解投資性房地產準則在上市公司的執行情況，以期發現其中的問題。

通過認真研讀“深方大”2010年報，涉及到投資性房地產準則執行情況，“深方大”作了一般性披露。具體包括：

1.原則性披露了公司涉及投資性房地產的主要會計政策（P55第十三條）：本公司的投資性房地產包括已出租的房屋建筑物。

本公司的投資性房地產按其成本作為入賬價值，外購投資性房地產的成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出；自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成。本公司的投資性房地產，在同時滿足下列條件的前提下采用公允價值模式計量：（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；（2）能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。

資產負債表日，本公司采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，終止確認該項投資性房地產。投資性房地產出售、轉讓、報廢或毀損的處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。

2.較詳細披露了公允價值計量模式的投資性房地產本年增減變動（詳見表1所示）。

3.披露了投資性房地產公允價值的確認依據。“深方大”投資性房地產公允價值的確認依據為深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司出具的“深同誠評字（2011A）01YQC第002號”《房地產估價報告》。

4.解釋了投資性房地產成本本年減少的金額、原因及影響。本年度投資性房地產成本減少3279670.43元，系將職工宿舍中出租給本公司員工的兩個樓層調整為自用房產處理，相應減少投資性房地產成本3279670.43元及公允價值累計變動-1087106.46元。

四、對“深方大”投資性房地產準則執行情況的思考

1.從投資性房地產中公允價值應用情況分析。從“深方大”對投資性房地產中公允價值的應用情況看，公允價值的取得確認依據為評估公司出具的《房地產估價報告》，這樣能夠保證公允價值取得的可靠性，并且公允價值的取得依賴于市場主體而非企業主體。從“深方大”取得公允價值的過程可以看出，公允價值的取得滿足可靠性條件，其應用遵循了謹慎性原則的要求。

2.從投資性房地產用途變換的角度分析。從投資性房地產用途變換的角度看，上市公司仍可能存在操縱利潤的可能，顯然違背了謹慎性原則的要求。從“深方大”年報中可以看出，2010年報告期內發生了房地產用途轉換的情況，年報中雖作了披露，但并不詳細，極有可能隱藏對利潤的操縱。報告自稱，職工宿舍中出租給本公司員工的兩個樓層調整為自用房產處理，相應減少投資性房地產成本3279670.43元及公允價值累計變動-1087106.46元。減少的投資性房地產如果作為自用房地產，必然導致固定資產增加。依據投資性房地產準則，固定資產的增加數應當按照當日房產的公允價值入賬，通過核對固定資產的附注信息，報告期共增加固定資產原值57144540.70元，扣除在建工程轉入的37878885.27元后的19265655.43元主要系投資性房地產轉為自用、新購置固定資產。因為深方大并沒有具體披露轉為自用投資性房地產的公允價值和新購固定資產的價值。假如19265655.43元全部為投資性房地產轉為自用后增加的固定資產，將其視為公允價值，應作如下處理：

借：固定資產 19265655.43

投資性房地產——公允價值變動 1087106.46

貸：投資性房地產——成本 3279670.43

公允價值變動損益 17073091.46

通過以上處理可以看出，公允價值入賬的固定資產數與投資性房地產的賬面價值（成本明細賬，公允價值變動明細賬）的差額17073091.46元記入了當期損益，即公允價值變動損益科目。由于年報中沒有詳細披露轉換為自用的投資性房地產的公允價值，本文只能作如下推斷，如果不考慮新購置固定資產的情況，由此項處理會直接增加利潤的最大數為17073091.46元（若此數字包括新購入的固定資產，對利潤的影響可能要小于此數）。從中可以得到，上市公司極有可能通過轉換用途，影響公允價值變動損益，進而操縱利潤，“深方大”的這種行為顯然已經違背了謹慎性原則的要求。究其原因，一方面“深方大”沒有按照準則要求嚴格披露轉換用途的投資性房地產公允價值的取得依據和金額，人為操縱了利潤，鉆了政策的空子；另一方面，投資性房地產準則規定將投資性房地產轉換用途自用時，將入賬投資性房地產公允價值大于原賬面價值之差記入了當期收益，而這一部分收益是沒有實現的，從而導致利潤虛增，違背了謹慎性原則。

筆者認為，從考慮我國作為新興市場經濟國家的實際情況出發，對公允價值計量應采用較為謹慎的處理原則，因而在企業投資性房地產轉為自用房地產時，轉換當日公允價值大于賬面價值的差額不計入當期損益，可以記入所有者權益項目（資本公積——其他資本公積）。

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（作者單位：北京市昌平區成人教育中心 北京 102200）

（責編：若佳）