房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題探討

劉星星

摘要：著重分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的主要性弊病，探尋針對(duì)性的有效對(duì)策，是為房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)更進(jìn)的一項(xiàng)要?jiǎng)?wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的弊病主要存在于現(xiàn)金流量信息不全面，風(fēng)險(xiǎn)披露不足與商品成本與售價(jià)呈不配比性。客觀、全面的分析上述問題，務(wù)實(shí)、可行的尋求對(duì)策，是研究探討的價(jià)值所在。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；會(huì)計(jì)質(zhì)量

中圖分類號(hào)：[F235.19]文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）03-0-01

相較于其它類型企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其會(huì)計(jì)核算有其自身特點(diǎn)，如產(chǎn)品成本的核算較為復(fù)雜，經(jīng)營收入及其相關(guān)稅金的核算方式不同等等，由此形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的種種問題，影響企業(yè)財(cái)務(wù)健康穩(wěn)定及公共財(cái)務(wù)監(jiān)管效率與效力，和企業(yè)參與者等儲(chǔ)多相關(guān)者利益。因此，著重分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的主要性弊病，探究有效應(yīng)對(duì)策略，是為房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)更進(jìn)的一項(xiàng)要?jiǎng)?wù)，本文為此展開探討。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題之分析

(一)現(xiàn)金流量信息不全面

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其它企業(yè)及單位的現(xiàn)金流量存在顯著的差異，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量的特殊性表現(xiàn)在不同的經(jīng)營時(shí)期其現(xiàn)金流量的單位不同，在籌措資金和投資時(shí)，是以企業(yè)為現(xiàn)金流量的基本單位，但在開展經(jīng)營活動(dòng)時(shí)，現(xiàn)金流量的單位就變成每一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，在以開發(fā)項(xiàng)目為單位的現(xiàn)金流量中，現(xiàn)金流出則是在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期用于購買建設(shè)物資、支付工資所產(chǎn)生的費(fèi)用，現(xiàn)金的流入則是在產(chǎn)品開發(fā)期完成后建設(shè)項(xiàng)目銷售所產(chǎn)生的資金流入，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)時(shí)期較長(zhǎng)，其資金流入與流出比一般的企業(yè)所耗費(fèi)的時(shí)間更長(zhǎng)。現(xiàn)階段，一般企業(yè)都是以企業(yè)為單位編制現(xiàn)金流量表，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，信息不夠完整，對(duì)于企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營能力有很大影響，更不能給投資者提供充分的企業(yè)現(xiàn)金流量的信息，因此，不能全面的反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量的狀況是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的弊病之一。

(二)風(fēng)險(xiǎn)披露不夠

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨很多企業(yè)都無法預(yù)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，包括項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)信息披露不足，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部財(cái)務(wù)報(bào)告人員的相關(guān)決策有負(fù)面影響，也不利于企業(yè)進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管理，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)過程中，在以下幾個(gè)方面存在著風(fēng)險(xiǎn)可能性，一是資源方面，土地資源是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的必備資源之一，我國土地資源結(jié)構(gòu)不合理，土地浪費(fèi)較為嚴(yán)重，利用效率不高，致使房地產(chǎn)企業(yè)后備土地資源不足，開發(fā)成本加大；在需求方面，我國人口眾多，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)潛力較大，但由于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平地區(qū)差異大，人們的工資水平也較低，致使房地產(chǎn)等經(jīng)融服務(wù)業(yè)發(fā)展程度不高，這點(diǎn)對(duì)于未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的擴(kuò)展造成風(fēng)險(xiǎn)因素；用于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的制度缺位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有特殊性，需要有與其相適應(yīng)的會(huì)計(jì)核算制度加以規(guī)范，但現(xiàn)在我國關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的相關(guān)規(guī)定缺乏統(tǒng)一性與系統(tǒng)性，現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度中除了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》外，已找不到其它制度對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算有特殊規(guī)定。這些風(fēng)險(xiǎn)因素的存在，一定程度上影響企業(yè)發(fā)展，從目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信息披露情況來看，在很多風(fēng)險(xiǎn)因素上面很少涉及，這不僅是企業(yè)會(huì)計(jì)制度的缺失，也成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方面的弊病之二。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)呈不配比性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期長(zhǎng)，確認(rèn)收入更是需要短則一兩年，長(zhǎng)則五六年的時(shí)間，在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期，開發(fā)商投入大量資金，即使開發(fā)的商品已預(yù)售結(jié)束，但預(yù)售的款項(xiàng)也不是最后確認(rèn)收入的款項(xiàng)，無法計(jì)入當(dāng)前，這必然使得企業(yè)的投入與產(chǎn)出有階段性不合理現(xiàn)象，從而為配比性原則的應(yīng)用造成困難。當(dāng)房地產(chǎn)商品進(jìn)行銷售時(shí)，銷售的單位是樓層或戶型，而開發(fā)時(shí)成本是整個(gè)建設(shè)工程，由此造成了整個(gè)工程與單個(gè)樓層或戶型售價(jià)不成比例，得到的經(jīng)營成果不具有真實(shí)性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度完善的對(duì)策

(一)建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系

現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》對(duì)成本核算的引導(dǎo)力不夠，其未對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取的成本核算方法進(jìn)行硬性規(guī)定，不同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用不同的成本核算方式，不僅影響了企業(yè)成本核算的質(zhì)量水平，也不利于企業(yè)之間進(jìn)行比較，建立與完善配置工程會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則處理，可以提高決策力度，為財(cái)務(wù)報(bào)告者提供更確切的信息。

我國會(huì)計(jì)法規(guī)定，會(huì)計(jì)核算以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，但以此來衡量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本有一定缺陷，容易造成人為調(diào)節(jié)利潤，造成信息失真，采用權(quán)責(zé)發(fā)生制不符合我國國情，因此有必要在房地產(chǎn)開發(fā)成本確認(rèn)中實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)發(fā)生制與現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制相統(tǒng)一。同時(shí)，在進(jìn)行收入確認(rèn)時(shí)，還要符合以下四點(diǎn)要求，企業(yè)已經(jīng)將商品的主要風(fēng)險(xiǎn)與相應(yīng)報(bào)酬轉(zhuǎn)讓給了購買方；經(jīng)濟(jì)收益已流回公司；相關(guān)的收入和成本可計(jì)量；企業(yè)對(duì)于已售出的商品未實(shí)施控制。符合上述條件，進(jìn)行收入確認(rèn)才具有合理性。

(二)擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，完善會(huì)計(jì)核算制度

企業(yè)業(yè)績(jī)很多時(shí)候不能正確反映公司經(jīng)營狀況，加上企業(yè)信息披露不完全，很可能誤導(dǎo)投資者。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加大信息披露，土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總成本中所占比例較大，土地競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的企業(yè)相對(duì)投資價(jià)值高，企業(yè)在財(cái)務(wù)報(bào)告中應(yīng)表明其土地儲(chǔ)備量、土地成本等，另外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)給出各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的成本、估算價(jià)值等，為投資者提供有用信息。房地產(chǎn)投資業(yè)風(fēng)險(xiǎn)極大，會(huì)計(jì)核算時(shí)應(yīng)該揭示存在的風(fēng)險(xiǎn)。相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算法律法規(guī)也應(yīng)得到健全，政府公共部門要充分重視起來，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算健康發(fā)展。

(三)全面與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌

現(xiàn)階段，我國的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還有很多不盡一致、不協(xié)調(diào)之處，由于我國涉及外國企業(yè)的會(huì)計(jì)工作量較大，在國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，有些方面我國還未做規(guī)定，這樣會(huì)加大我國會(huì)計(jì)成本，降低國際競(jìng)爭(zhēng)力，這樣，也同時(shí)阻礙了包括我國房地產(chǎn)開發(fā)公司在內(nèi)的企業(yè)向國際市場(chǎng)拓展的道路。因此，必須使我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際會(huì)計(jì)接軌，促進(jìn)我國會(huì)計(jì)全面國際化。其是包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)的廣大企業(yè)，從根本上應(yīng)對(duì)不合理、不完善的企業(yè)會(huì)計(jì)核心問題的一大路徑。

三、結(jié)語

會(huì)計(jì)核算是企業(yè)財(cái)務(wù)工作的重要內(nèi)容，作為有著行業(yè)經(jīng)營特殊性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其在現(xiàn)金流量信息、風(fēng)險(xiǎn)披露和商品成本與售價(jià)配比方面，存在會(huì)計(jì)層面的弊病。從行業(yè)實(shí)際情況、未來發(fā)展方向和操作的可靠性上分析，應(yīng)主要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系和會(huì)計(jì)核算制度予以針對(duì)性的完善，并強(qiáng)制要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，且漸進(jìn)、及時(shí)與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌，以促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及整個(gè)行業(yè)的財(cái)務(wù)健康，以從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)層面保證房地產(chǎn)業(yè)良好、穩(wěn)定的發(fā)展。

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