分析宏觀調控下我國房地產經濟的變化

薛安

摘要：我國出臺了許多宏觀調控政策，以良性發展房地產經濟。當然，宏觀調控也會使房地產市場發生變化，主要是由“開發商”與“購房者”的變化。房地產經濟的發展離不開國家的宏觀調控，宏觀調控規范和調適房地產市場。

關鍵詞：宏觀調控；中國；房地產經濟；變化

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-01

2011年2月末國家出臺限購政策(以家庭為單位，每個家庭只能購買一套住房)。同期，住建部與各省、自治區、直轄市以及計劃單列市簽訂《保障性住房目標責任書》，完成1000萬套保障性住房的任務。其目的在于調整房地產供應結構，增加供應種類，滿足不同層次的需求，使房地產行業進入一個較健康的發展道路。

2011年5月，發改委下達指令，發布《商品房銷售明碼標價規定》的通知，從此商品房項目實行一房一價制度。兩個月后限購政策升級，部分二三線城市被納入其中，并采取限購、限價雙行線，與此同時國務院要求個地方政府擬定房價調控目標，并對全國70個大中城市進行房價監管。

2012年4月3日，博鰲亞洲論壇“債務危機：衰退的導火索”分論壇討論，經濟學家、成都大學副校長張其佐在分論壇上發言：調控短期化的問題在于：需求調控往往壓抑下一階段供給，反而會給以后房價帶來上漲壓力；而調控政策頻繁多變，也會帶來市場劇烈波動，從而影響正常的投資和消費。因此，今后房地產調控的方向在于堅持調控不動搖，同時盡快跳出‘短期化怪圈，構建一個有利于房地產行業長期穩定健康發展的長效機制

國家一系列的宏觀調控政策，如“一房兩證”、“購房綠卡”、“限價令”等，給我國房地產經濟帶來什么樣的變化呢？

一、我國房地產市場保持穩定

首先，國家宏觀調控促進二線城市房地產發展。中商情報網發表了一則數據，關于“2012年1-13周中國部分城市樓市成交量同比變化”，其中主要包括深圳、杭州、天津、南京、成都、廣州、背北京、蘇州、上海、重慶等房地產高集中區城市。各城市與2011年1-13周相比，深圳同比下降25.73%，杭州下降41.23%，天津下降54.34%，成都下降41.18%，北京下降27.52%，而蘇州與重慶分別上升84.62%和20.05%。從上述數據中可以看出，國家的宏觀調控的促使一線城市的成交量有所下降，加強二線城市的市場發展。

其次，宏觀調控平衡購房價格。一線城市購房價格較高，使得人們的購房力較弱，大多人們都成為“房奴”，所以國家必須出臺政策來遏制一線城市的價格。促進二線城市的房地產市場，保持房地產市場的穩定，又可降低人們的購房壓力。從上述成交量上可以看出，一線城市由于價格普遍偏高，導致樓市成交量的下降。

第三，宏觀調控穩定房地產市場投資。由于國家出臺相關政策，鼓勵房地產商在二線城市投資開發房地產，整個房地產市場的投資仍保持著高速發展的趨勢。中國房地產投資主要集中在華東、華北等經濟發達地區，其中華東地區所占份額最大。2009年，華東地區房地產投資額占中國總投資額的35.7%。華東地區房地產投資份額最大，主要原因是這一地區經濟較為發達，人口眾多，房地產需求旺盛，進而拉動該地區房地產投資。

二、房地產開發商層面的反應

首先，早期宏觀調控下，房地產商的發展。在我國改革開放政策的影響下，我國房地產呈現了一個高速發展的新時期。早期的房地產開發商在中國市場中分得很大的一杯羹，很多人因從事房地產開發而暴富。

人民網“強國論壇”中，在4月2日，發表了一則帖子“全國開發商囤地16萬公頃，需要30個月來消化”，一季度多家大型房企密集融資，體現出房企在2012年對于資金的需求仍然有較大的規模。同時，2011年房企資金回籠的情況與預期有一定差距，在今年繼續調控的大形勢下，房企也不免對今年的資金回籠形勢產生擔憂。

其次，現今宏觀調控的房地產商仍能繼續穩定發展。根據“2012中國房地產開發企業500強測評成果發布會”的結果，恒大確實是2011年樓市中的一匹“黑馬”。作為2011年覆蓋城市最多的房地產企業，恒大累計開發城市多達103個，成為全國布局最廣的開發企業，2011年累計實現合約銷售額803.9億元。銷售面積1219.9萬平方米，同比增長54.7%，成長速度驚。國家出臺的政策在很大程度上，考慮了“管理”與“供給”的需求點，提供小型戶房和保障性建設，促使我國房地產事業的供需穩定。

第三，宏觀調控促進房地產商改變市場策略。我國房地產開發從“高房價”中獲得了許多的利潤，如我國房地產市場一直呈現“高漲幅”的狀態，則會使房地產經濟存在不安全、高風險的潛在危機，一旦爆發則很難收拾。所以國家必須進行宏觀調控，從根源上使風險降調最低，規避泡沫經濟，穩定市場的根基。

三、房地產消費者層面的反應

首先，消費者關注樓市價格。購房者是有著非常復雜的心理，會時刻關注樓市價格和銀行信貸政策的變化，中國的“高房價”促使許多人群成為房奴一族。

2011年，CPI 漲幅呈擴大趨勢，存款準備金利率，利率不斷上調。自今年3月起，CPI 漲幅均在5%以上的高位，3月、4月分別為5.4%和5.3%，5月更是達到5.5%，創近兩年新高。為抑制通貨膨脹，今年上半年，央行每月上調一次存準率，共計6次，每次0.5個百分點，截至目前大型金融機構存準率達到歷史高點21.5%；央行還分別在2月和4月加息0.25個基點，目前，一年期存款利率為3.25%，商業貸款利率為6.8%，個人住房公積金貸款利率為4.7%，10月以建行為首各大銀行紛紛再次上調貸款利率，首套房貸利率最低上浮至基準利率的1.05倍。申請貸款者如果希望盡快放款，則需要主動上浮利率至基準利率的1.1倍。

其次，宏觀調控下消費者的心理變化。購房者隨著樓市的價格居高不下，而逐漸的清醒自己的頭腦，跟風式購房和刺激性購房的現象也逐漸的降低。

四、結語

總而言之，我國房地產經濟的發展離不開國家的宏觀調控，在國家調控政策下，房地產市場才能保持健康、穩定和快速的發展。

參考文獻：

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