舊住房綜合改造探析

■ 楊巧虹 Yang Qiaohong

0 引言

住房是生活的載體，人們對房屋居住功能的需求隨著生活水平的變化而變化。房屋隨著使用年限的增加，還會出現結構性能退化、物理損壞嚴重、設施簡單落后、管線陳舊破損等問題。根據生活水平的提高對住房進行改造，達到安全性、經濟性、實用性，是一條可持續發展道路。舊住房改造不僅僅局限于單體房屋改造，更應以居住區為研究對象，以居民居住需求為出發點，實行小區整體改造，提升房屋居住功能、安全性能，改善居民居住環境。

1 上海市舊住房及小區現狀

舊住房技術狀況是決定房屋是否有利用價值的先決條件，舊住房技術狀況包括房屋構件、設施完好程度和使用功能完善程度兩部分。房屋構件、設施的完好程度主要考察房屋結構、裝飾和設備三部分。房屋使用功能完善程度主要考察房屋平面空間、物理功能和廚衛三部分。

上海市1990年前建造的房屋主要類型有解放前建造的舊里、新里、花園住宅、公寓和上世紀50年代建造的磚木結構、70（80）年代建造的磚混結構。由于當時設計和建造水平以及自然損耗和使用不當等原因，房屋構件、設施完好程度都不相同。

上海1870年前后開始建造里弄住宅，其主要結構形式為立貼式木結構。20世紀初，新式石庫門興起，用磚墻承重代替傳統立貼式木結構，局部地方采用鋼筋混凝土結構，基礎方面大部分仍沿用碎磚灰漿三合土。20世紀20～30年代上海出現了一批花園住宅，在結構方面與新式里弄相類似。20世紀30～40年代出現公寓，3層以下為混合結構，4層以上大多為鋼筋混凝土框架結構。

上世紀50年代以磚木結構為主，基礎主要采用灰漿三合土、磚砌大方腳條形基礎，磚墻承重，樓面采用木格柵、木樓板，局部廚房衛生間為現澆鋼筋混凝土樓板或預制板，木樓梯，木屋架。

上世紀70～80年代以磚混結構為主，基礎一般采用鋼筋混凝土條形基礎，墻體采用240厚標準磚或190厚小砌塊,樓板采用預應力多孔板,70年代工房一般沿外墻隔層設置圈梁，屋面設置統圈梁，部分樓梯間處也設置圈梁。80年代工房一般層層設圈梁。那時多層舊工房基本不設置構造柱。

1992年前上海住房抗震設防烈度為6度，1992年后提高到7度，住房開始進行抗震設計，住房結構形式多樣，建造質量也普遍提高。

舊小區（住宅小區）建造時都配建有一套能滿足該區居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施,隨著居民生活水平的提高及居住對象變化,舊小區已不能滿足居民的生活需要。舊小區目前存在的主要問題是缺少健身場地和健身設施、缺少綠化和休閑空間、缺少消防設施、缺少停車場、缺少自行車庫、管理服務設施不足。

上世紀90年代前建造舊住房不同程度存在屋面滲漏、山墻開裂、隔熱性能差、管道老化、公建設施不全等現象。從90年代初開始對各類舊住房分別實施拆、改、留、修綜合改造,重點解決了居民居住的急、難、愁問題，改善了居民居住條件。

2 舊住房綜合改造方式及內容

目前上海市舊住房改造更新主要有三種模式：一是“拆”,拆遷改造；二是“改”,舊住房綜合改造；三是“留”,保護性改造。拆遷改造主要針對成片二級以下舊里和危棚簡屋。舊住房綜合改造包括舊住房成套改造、平改坡和舊小區綜合整治等。舊住房成套改造，主要是針對房屋質量、主體結構承載和房屋間距等能夠滿足成套改造要求的職工住宅和新工房，改造方式有加層、擴建等；平改坡和舊小區綜合整治，主要是針對居民房屋外立面進行改造，解決居住急、難、愁問題。保護性改造主要針對優秀歷史建筑和歷史風貌區內保留建筑。

“十一五”期間實施的舊住房綜合改造，以解決舊住房屋面滲漏、墻面滲水、電線老化、上下水堵塞、路面坑洼等急、難、愁問題為主。在居住的基本需求得到滿足后，居民會有更高層次的需求，如完善房型、增加面積、小區配套設施完善等需求，居民也更加注重住宅安全防范、環境保護、景觀特色等。

現階段舊住房綜合改造要針對上海市舊住房的不同類型，考慮經濟和社會承受力，采用不同的改造方式實施綜合性改造,以滿足居民的居住需求?，F階段舊住房綜合改造建議采用以下5種方式。

2.1 拆除重建

對上世紀50年代起開始建造的不成套住宅，由于結構性能差、耐久性差、標準低、房屋間距小，難以采用傳統的方式實施舊住房成套改造。同時，由于這些房屋所在地塊面積不大，不屬于成片舊區改造區域，不屬于規劃功能區域,對這類房屋可采用拆除重建改造方式，改善居民的住房條件。拆除重建就是舊住房拆除后，根據舊住房地塊的規劃用地性質、規劃條件，重新規劃建設，在原地新建住房，新建的房屋全部用于居民原地安置。這種改造方式既解決了房屋的安全隱患問題，又使得居民的住房條件得到適度改善，其性質類似房屋修繕中的翻建（修）。如已試點完成的有楊浦區佳木斯路163弄拆除重建項目、閘北區彭三小區二期拆除重建項目（圖1）、寶山區七牧小區拆除重建項目。

2.2 房屋內部空間改造

舊住房成套改造是一種房屋內部空間改造，主要是通過調整平面和空間布局，解決廚衛合用的矛盾，對象主要是規劃保留的，房屋質量較好的不成套舊工房。另一方面，隨著家庭人口變化、經濟條件改善、居住觀念的變化，原有的戶型功能已經與住戶的生活方式不相適應，住戶有對房屋內部空間改造和功能優化的需求。房屋內部空間改造具體措施主要有加層、擴建和空間功能調整。

加層改造必須具備下列條件：①地基基礎要有一定的潛力或具備加固處理的可能；②房屋結構性能良好，無明顯的變形和裂縫存在；③房屋間距在加層改造后能夠滿足日照和間距要求。

擴建改造有兩種方式，一種是在原有房屋的局部搭建，另一種是在原有房屋外部增設獨立結構體系。

空間功能調整改造有兩種方式，一種是不改動外圍護結構，對原有房型的平面布局進行調整;另一種方式是套型合并。上海市楊浦區實施的抽戶后成套改造，就是一種空間功能調整改造，但由于抽戶費用高，改造費用較難平衡,因此實施難度大。

2.3 房屋屋頂改造

屋頂形態是影響建筑物造型的重要因素。房屋屋頂改造，一種是為解決防水問題，在保溫平屋頂上加坡頂；另一種是原屋頂改造成承載樓板，利用新坡頂的三角形空間增加使用面積，也可將屋面與太陽能集熱器整合設計，實現太陽能利用和建筑一體化。

2.4 房屋外立面改造

房屋立面改造包括墻體、門窗、陽臺和其他附屬構件改造，這些元素的改造也影響建筑的造型和風格。

2.4.1 外墻飾面整治

建筑物外墻飾面及附屬構件由于使用年限長，存在脫落等安全隱患，而且墻體材料和色彩對建筑的外形美觀、城市建筑色彩整體協調都起著很重要的作用，因此房屋外立面改造應注重外墻飾面安全治理，也應注重建筑風格的統一色彩環境的協調（圖2）。

2.4.2 陽臺的更新

陽臺的凹凸、錯位、色彩等處理，都為立面創造出一種獨特的構成效果。房屋立面更新的另一重要工作是在適當位置增加新陽臺；或對陽臺進行整治，如在上海市的建筑整治中，對陽臺色彩統一、陽臺曬衣架整治、空調外機架整治，其整治后對立面效果影響也非常明顯。

2.4.3 增加遮陽構件

房屋的遮陽設計是建筑設計的重要組成部分，很多住戶自行安裝遮陽設施，造成建筑立面雜亂無章。統一設計安裝遮陽構件，其特有的韻律感不僅能豐富立面層次，而且也能節約建筑夏季耗能、改善室內光環境。

2.4.3 入口的更新改造

入口作為分割室內外的緩沖空間，改造后不僅能滿足使用功能要求，而且具有可識別性,也增加了居民的歸屬感（圖3）。入口改造主要是增設雨棚、信報箱改造、增建無障礙坡道，擴大入口區域，增加公共活動空間。2.4.5 房屋公共部位改造

目前舊住房居住群體以中老年人為主，室內公共部位根據條件可做一些適老性改造，如走廊兩側和樓梯兩側都加裝護手；走廊地面有高差，應設置坡道并有明顯標示；樓梯間照明應滿足照度要求，條件允許，在樓梯上下端加設腳燈；公共部位在空間允許情況下，可適當增加休息場所。

2.5 舊小區設備設施改造

小區設備具體是指附屬于房屋建筑的各類設施，包括上下水管、消防和電等房屋必備的組成部分。小區設施是指根據居民的生活方式、生活水平以及年齡特征等因素，居住區內所必須設置的各種服務設施。現階段舊小區設備設施改造應著眼于缺乏性和完善性改造,建議從以下6方面改造：

2.5.1 二次供水改造

目前居民住宅二次供水設施由于建筑材料標準較低或年久老化，一定程度上存在二次供水污染現象。二次供水改造包括上水管、水表、水箱、水泵改造。

2.5.2 消防設施改造

目前舊住房不同程度存在消防設施不全、完好率不高等現象。消防設施改造主要是加強檢查、管理，提高常用消防設施完好率。配置經濟實用的自動報警系統、手提滅火器，檢查消防系統供水設施完好。

2.5.3 社區服務設施

舊小區管理模式的改變以及居民對信息服務的需求，舊小區根據條件可增設物業管理、門衛設施以及提供家政服務、保姆介紹等各類生活信息亭。

2.5.4 社區休閑設施

居住區是兒童成長、成人交往、老人聚集主要場所，小區休閑設施根據不同居住人群設置。舊小區根據小區條件將綠化景觀與休閑功能相結合，綠化改造、增設健身設施、增設休閑椅等（圖4）。

2.5.5 多層住宅加設電梯

多層住宅加設電梯可以解決老人、孩子、殘疾人上下樓使用需求。舊住房根據居民意愿、改造條件許可等情況加設電梯。

2.5.6 停車改造

舊小區停車矛盾突出，目前舊小區停車改造優選方式是小區道路邊停車，但要優化停車管理；也可以利用零星用地設小型多層機械車庫。

3 結語

以上對舊住房綜合改造方式和內容進行了重點分析，但在實施舊住房綜合改造時，應根據資金、規劃、管理、房屋現狀等因素選擇改造方式和內容，因地制宜實施舊住房改造，以滿足居民居住的需要，改善居住環境。