物業“自主管理”內涵淺析

■ 上海市楊浦區長白新村街道

0 前言

延吉東路140弄長華綠苑小區地處楊浦區長白街道，小區2002年建成，現居民230戶。2010年以前，小區先后由陽廈和冬邇物業公司實施物業管理服務。由于物業管理服務成本支出逐步上漲，而上調物業收費標準又難以實現，物業公司相繼退出管理服務。2011年初，經業主大會一致通過，小區實行業主自行管理。通過業委會的努力，以及廣大業主配合支持，近一年半來，小區物業費收繳率達100%，且在物價高漲的大環境下物業費未漲1分錢，反而結余大量增加，并有效杜絕了入室盜竊案件發生(原2009年1起、2010年2起)。同時，小區環境衛生、綠化保護、鄰里關系都大為改觀，2011年被評為上海市文明小區。

誠然，業主自行管理物業的模式并不是首創，長華綠苑的自主管理之所以能取得好的成效，得益于他們堅持“共有、共享、共治”的理念，注重加強“自主管理”的內涵建設。

1 民主直選，產生一個熱心服務精干強勢的業委會

業委會并非時髦事物，早在1991年深圳萬科天景花園就成了改革開放后第一個吃螃蟹者。但人們的共識是：業委會有所作為的小區，就意味著有美好的生活前景。也就是說，有沒有一個認真履行職責、熱心服務居民、樂于奉獻社會并獲得業主充分信賴的業委會，是小區管理的關鍵。為達成這一愿景，長華綠苑小區采取民主直選的方式，選舉產生了業主委員會。

為保證選舉的公開、公正、公平，先成立有居委會成員參加的“業委會選舉籌備領導小組”，具體負責制定業委會成員的標準、確定選舉程序和辦法、給每個業主發送推舉候選人表格。為物色到小區中優秀居民、志愿者等群眾公認的業主為候選人，先由每戶業主填表推薦，名單匯總后交由居委會、街道和房管辦審查把關，然后召開業主大會進行差額選舉，最后產生了由7名成員組成的業委會班子。

為把好候選人的選舉成功關，“業委會選舉籌備領導小組”還注意加大組織、宣傳力度，既讓候選人的才華能力得到業主的了解和公認，又積極引導業主將熱心公益事業、責任心強、公正廉潔、具有社會公信力和一定組織能力的業主選進業委會，確保業委會班子的執行力。

選出的業委會班子成員中除有4名黨員外，還有一些既有懂工程建設設備維修的專業人士，又有善管理的人才。業務會自組建以來，認真履行職責，在小區由物業公司托管時期，一方面積極支持物業公司工作，認真監督物業的工程預算、設備維修及小區治安、環境保護，有效維護業主權益；另一方面在社區治理中，積極配合居委會和街道工作，主動協調小區業主、物業公司和居委會之間的關系，因而深得居民好評。正因為有這樣一個積極作為、值得信賴的業委會，當物業公司退出時，小區居民才敢于一致同意小區自主管理。

實行“自主管理”以后，業委會更是深知自己肩上的重大責任，盡管只拿不到200元的津貼，也決心不負眾望，確立“服務為本”理念，努力打造“平安、和諧、幸福小區”。

2 陽光服務，制定一個科學規范切實可行的好章程

業主作為小區物業的主人, 應該在服務中享有充分的知情權、參與權和決策權, 只有這三權得到保障,“業主滿意”才會有堅實的基礎。因此，物業的“陽光服務”越來越成為人們關注的焦點。為保障業委會在物業管理中的陽光服務，制定并逐步完善了一套較為詳細的章程和規則，以增強服務過程的透明度。

2.1 財務公開制度

內容包括界定小區各項資金權屬、物業服務費的繳納和剩余處理、大額費用支出管理等。每半年公布一次帳目，做到小區收支全透明，讓業主清楚花的每1分錢。

2.2 政務公開制度

凡小區自主管理中的重大事項，如小區改造、房屋及公共設施維修、小區停車整頓、環境綠化、治安措施等，都及時以書面形式向廣大業主予以通報，并聽取意見。

2.3 設立監事會制度

監事會成員由每幢居民樓選出的一名業主組成，居委會書記擔任監事會主任。工作內容包括負責查看賬目，監督業委會日常工作過程，處理業主對業委會違規違紀行為的投訴，督促業委會慎用賦予的權力。

2.4 業委會例會制度

每兩個月召開一次業委會例會，討論小區物業服務相關工作，認真履行職責。

2.5 聽證會制度

對事關小區居民切身利益、小區公共利益的重大問題進行決策時，邀請業主代表參加聽證會，為業主利益把關。

由于建立了一套具有小區自身特色業主自管的組織框架和較為完善的章程制度，既促進了業委會工作的規范操作，又使業主有了較高的知情權、決策權，業主有了享受到家園主人翁地位的感覺, 把過去物業公司托管時的不滿轉化成了建議、指責轉化成了監督、抗爭轉化成了履行主人翁職責，從而使“陽光服務”獲得小區業主的一片叫好聲。

3 人文培育，形成一個業主廣泛參與齊抓共管的新局面

小區物業管理一般存在兩大難點：一方面管理事項瑣碎繁雜但解決難度頗大。日常大量的物業管理糾紛往往如：違章搭建、相鄰不睦、拒繳物業費、隨意棄置垃圾、排放污染物、違規養寵物、寵物隨地拉撒、侵占通道、小區內亂停車、半夜亂按喇叭、鄰居不配合維修等小糾紛。俗話說清官難斷家務事，何況一個業委會呢？！另一方面業主對管理服務期望值高但自律自治的意識不強。隨著住房改革的深入，小區業主由“單位人”變成“社會人”，一方面追求舒適、個性的生活小區正成為他們強烈的需求；另一方面小區居民相互之間沒有血緣牽連，缺乏長幼尊卑的次第。加之社會變革帶來的社會解組、文化沖突和價值震蕩，居民的思維與行為有著多元化和去中心化趨勢，未形成足夠的理性自律和公共群體精神，缺少對民主自治的深層理解和體驗，往往只看重作為物業服務的消費者，不重視作為物業服務的共同管理者。社會學家邁克爾?麥金尼斯指出：“一個社群對發展意義的共識是他們可能成功的關鍵因素。因為所有的制度都是基于共同理解的，是社會的產物。個體組成的社群如果不抱有某些共同的信仰、規范和概念，則是無法自主治理?！边@就告訴我們，要構建平安、和諧小區，提升小區生活品位，就必須增強居民對家園的認同感和歸屬感。為此，小區業委會在堅持“以科學管理物業為核心”的同時，十分注重小區人文精神的理性培育，積極發動小區成員參與小區活動，形成小區的文化合力，培養居民的認同感和歸屬感。

3.1 提出“珍重自主管理，共愛一個家園”的口號

強化業主自管意識，組建專業維修、工程保養、設備維護、文明衛生、小區綠化、治安管理等多個志愿者隊伍，共同管理小區，營造禮貌、文明、道德、法制的小區氛圍。

3.2 訂立并引導居民踐行《業主公約》

在居委會的指導和幫助下，小區根據自主管理的需求，重新修訂了《業主公約》，增加了諸如：“當鄰居因房屋維修需要配合時，樂于支持和幫助；在清晨和夜晚，主動將室內音響降低；在指定位置停放車輛，不跨線、壓線，且車頭朝向規定方向，停車即熄火；使用牽引帶遛狗，自覺清理糞便，不帶寵物進入室內公共場所，為具有攻擊性的寵物戴上口罩”等內容，充分體現居民公共道德和人文素質的提升。

3.3 積極組織開展小區文化活動

從小區的實際情況出發，加強小區文體團隊組織者、志愿者隊伍建設，組織居民晨練、舉行棋牌比賽等文化娛樂活動?；钴S和豐富小區扶弱助老、小件修理、生態綠化、公共衛生、安全保衛等便民服務，吸引更多的居民參與小區服務，積極促進住戶的交流，繁榮小區文化，推動人與人之間的信息和情感交流。

在追求一種小區情調、小區感覺、小區文化與品味的實踐中，使廣大住戶有了一種較為強烈的情感歸屬，并在潛移默化中提高了居民的素養。

4 架設橋梁，開辟一個配合居委會工作良性互動的直通道

小區在自主管理物業的實踐中，深深感受到，要真正履行職責，離不開居委會、街道等行政部門的支持和幫助。自主管理之初，街道、房管局、規劃局、警署、居委會等各級政府和主管部門就給予了極大的支持，幫助解決了如區內封閉式圍墻的修建等一些重大的公眾利益問題，成就了小區的獨立居住環境，使后續的物業管理工作有了重新規劃的可能。與此同時，我們也體會到，小區業委會同樣也是社區管理的一支重要力量。業委會不但能協助居委會、街道做好人口登記、治安管理、防火防盜、打擊違法犯罪行為等具體事務性工作，而且在社區管理中也能發揮重要作用，而且在遇到涉及小區物業或小區居民之類的問題時，由自治意識強烈、代表小區業主利益的業委會出面去協調解決，往往起到事半功倍效果。

小區是社會的細胞，小區和諧是社會和諧的基礎。隨著經濟體制和城市管理體制改革的深化，社區管理日趨自治化、社會化和多元化，社區管理方式呈現出由單一的、行政的方式向多元的、自治方式轉變的趨勢。在這種情勢下，同在一個居民小區并存的居委會與業委會，兩者之間構建一個共同參與、共同協商的工作平臺和長效機制，共同參與小區事務管理、共同開展小區服務、共同組織小區活動，對于進一步增強社區建設、管理和發展的合力，維護社區穩定、構建和諧社會具有十分重要的作用。因此，長華綠苑小區業委會十分重視配合居委會工作的平臺和機制建設。

4.1 信息反饋機制

堅持小區業委會與居委會聯席會議制度，居委會及時通報上級行政部門布置的相關任務、事項，由業委會下達至居民落實。小區居民生活或物業管理中出現的問題，業委會及時向居委會匯報，共同協商解決，共建文明小區。

4.2 黨建聯建機制

在總結物業管理黨建聯建的基礎上，以組團式聯系服務的形式，組織社區單位黨組織與業委會共建結對，并通過建立社區單位黨員兼任業委會顧問制，積極推進“業主委員會自治管理、居民委員會社區管理”的新局面。

4.3 矛盾問題調處機制

在街道黨工委指導下，建立“小區事務管理協調小組”，依托“大聯動”平臺，與城管、工商、公安、房管等相關職能部門聯動共建，定期進行矛盾分析、超前預警、協調處理小區突發事件和突出矛盾。

4.4 評比激勵機制

每年對業委會工作情況進行評價，重點查找自管過程中的矛盾困難，以及群眾滿意度方面存在的差距，并開展總結、評比、表彰活動，評選“優秀業委會代表”，以此推動業委會的工作。

5 結語

長華綠苑小區業主自行管理物業的實踐時間不長，許多工作還處在摸索階段，離不開各方面的支持和關愛，但迫在眉睫的事項則是急需明確規定業委會的法律地位。法律法規是“業主自行管理”運作的基本保證。當前，無論是《物權法》還是《物業管理條例》都承認業主自行管理這種模式的合法地位，但對其法律身份的規定不明確，導致實施管理過程中，面臨著招聘人員無法加金、特種設備無法年檢、現金收支無法出具票據、民事訴訟無法擔當訴訟主體等難堪局面。要讓業主自主管理物業模式“永遠活在春天里”，急需有關立法部門制定并頒發相關法規，明確賦予業主大會法人資格，明確規定業主委員會的民事主體資格，從而真正給業主自行管理一個強有力的支點。