寫字樓，印鈔樓？

金姬

近日，SOHO中國董事長潘石屹宣布公司做出重大轉(zhuǎn)型，告別散售，轉(zhuǎn)而長期持有北京、上海有價值的物業(yè)。用潘石屹的話說，SOHO以后要做“包租婆”，要把一單一單的生意變成“一只永遠生蛋的雞”。世邦魏理仕的報告顯示，過去18個月中，北京、上海寫字樓租金分別上漲了73%和18%，同時空置率降到歷史最低水平，分別為4%和6.7%。

老潘的話不無道理，持有京滬兩地物業(yè)的“錢景”頗為樂觀。根據(jù)美國私人房地產(chǎn)咨詢服務公司高緯環(huán)球（Cushman & Wakefield）今年8月發(fā)布的全球?qū)懽謽鞘袌鰣蟾妫本┦?011年全球?qū)懽謽亲饨鹪鲩L最快的城市，上海的寫字樓租金回升速度和英國倫敦持平，并列全球第四。但在不少業(yè)內(nèi)人士看來，北京的寫字樓租金漲勢過于瘋狂，而上海則相對理性。

北京的樓：打了雞血？

20年前，一部《北京人在紐約》紅遍大江南北，片頭一段話“如果你愛他，送他去紐約，因為那里是天堂；如果你恨他，送他去紐約，因為那里是地獄”堪稱經(jīng)典。20年后的今天，對于那些在北京設(shè)有辦公室的各國公司而言，北京的寫字樓也給人這個感覺——根據(jù)高緯環(huán)球今年8月發(fā)布的全球?qū)懽謽鞘袌鰣蟾妫绻闵衔飿I(yè)管理費和稅金，北京CBD頂級寫字樓的每平方米年租金比紐約曼哈頓還要貴。據(jù)統(tǒng)計，北京的CBD（中央商務區(qū)）頂級寫字樓以130美元/平方英尺/年（約合每年每平方米人民幣9080元)的高價躍居全球第五位、亞太第三位。

據(jù)介紹，由于兩個項目轉(zhuǎn)為自用退出租賃市場，加之無新增供應入市，北京今年甲級寫字樓可租賃存量由917萬平方米降至907萬平方米。退出租賃市場的兩個項目一個是位于東二環(huán)的第五廣場，由五礦集團收購自用；另一個則是長安街上的寶鋼大廈。縮減的供應量進一步推高了租金。

如同當年一些年輕人因為生活壓力太大而逃離北上廣一樣，不少世界知名企業(yè)因為北京過高的寫字樓租金，開始逃離CBD，如英特爾、甲骨文、惠普、奧林巴斯和IBM等。英國的DTZ戴德梁行透露，自2011年以來，由于東二環(huán)、金融街等北京傳統(tǒng)商圈無新寫字樓供應呈現(xiàn)飽和，帶動整體市場租金飆漲，一些以IT業(yè)、制造業(yè)為主的企業(yè)，承受不住租賃成本的壓力，紛紛撤出核心商圈，轉(zhuǎn)向非核心商圈。

即便如此，北京甲級寫字樓市場仍然供不應求。英國第一太平戴維斯（Savills）今年發(fā)布的二季度市場報告稱，北京甲級寫字樓空置率創(chuàng)有史以來最低。英國仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)顯示，低空置率導致今年第二季度北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場租金繼續(xù)上漲，其中CBD和第三使館區(qū)租金漲勢最強。預計今年全年，北京僅有2.3萬平方米的新增供應，盡管需求有所減弱，下半年租金仍將繼續(xù)小幅上揚。

美國高力國際（Colliers）宣稱，今年第二季度北京寫字樓平均租金為每月302.5元/平方米，環(huán)比上漲4.2%。DTZ戴德梁行大中華區(qū)研究部主管紀言迅表示：“對于一個經(jīng)常保持兩位數(shù)租金升幅的市場來說，北京最近一季的升幅已算溫和，而預期未來幾個季度北京也會保持這種溫和的租金升幅。回顧過去數(shù)年，北京的頂級寫字樓租金自2009年第二季度至今總共上升了126%，對于一直忍受租金飆升的租戶來說，未來可望得到喘息的機會。”

仲量聯(lián)行預計，北京的供求關(guān)系將在2015年甚至是2016年得到緩解，屆時租金的上漲勢頭可能才會剎車。

上海的樓：不再“高歌猛進”

根據(jù)2012新華－道瓊斯國際金融中心發(fā)展指數(shù)（IFCD），上海是排名最高的中國內(nèi)地城市，和去年一樣都是第6位，而北京已從14名追到了11名。和北京相比，上海的這種增速放緩趨勢在寫字樓租金方面也有所體現(xiàn)。

但根據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部今年8月底的研究報告，上海110個甲級寫字樓項目中，8月份有近10%的項目出現(xiàn)了租金下降的趨勢，降幅在3%-20%之間。究其原因，還是與客戶需求減少引發(fā)的寫字樓空置率上升有關(guān)。在這110個項目中，有一成以上的寫字樓空置率提高，幅度在2%-6%之間。

2008年金融危機來襲時，各行業(yè)普遍受挫，寫字樓出租市場大受影響。正好又趕上大批寫字樓竣工，一時間高檔寫字樓市場跌入谷底。在上海陸家嘴，寫字樓空置率一度達到25%。到了2009年，上海甲級寫字樓租金與2008年底相比下滑16.96%，降幅高于北京和廣州。從2010年開始，上海寫字樓租金開始回升。在2011年，像南京西路這樣的地段，寫字樓租金增幅一度達到27%，在亞洲僅次于北京。

而今年的上海甲級寫字樓租金整體走勢較為平穩(wěn)。根據(jù)高力國際的統(tǒng)計，上海今年第二季度寫字樓租金8 .6元/平方米／天（約合258元／平方米／月），環(huán)比上漲3.6%。相比北京，上海的寫字樓租金顯得實惠多了。21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，哪怕是品質(zhì)較好的5A級寫字樓租金，如浦東新區(qū)的國際金融中心，較年初增長37.5%，8月租金約為11元/平方米/天（約合330元／平方米／月），只比北京第二季度寫字樓的平均租金略高一些罷了。

租金的下滑與租賃周期拉長也有一定關(guān)系。21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域商業(yè)樓宇部經(jīng)理吳曉明透露，前幾月甲級寫字樓的平均租賃周期僅為1-2個月，但現(xiàn)在除了品質(zhì)較好的5A級寫字樓還能維持在這個區(qū)間內(nèi)，一般的甲級寫字樓的租賃周期已經(jīng)被拉長至3-4個月，這就促使不少小業(yè)主“降租”來吸引客戶。例如，今年七八月間，靜安寺附近的甲級寫字樓租金約為9.6元/平方米/天，較年初下降4.95%；南京西路約為9.1元/平方米/天，較年初下降1.09%。這些上海CBD的寫字樓，租金都不及北京的平均水平。

DTZ戴德梁行亞太區(qū)預測主管白麗琪稱：“上海的新供應入市進度相對理想，新入市項目招租情況樂觀，預期上海的寫字樓租金仍會上升，但升幅會較為溫和。”

隱憂

有網(wǎng)友計算，如果用百元大鈔鋪滿一平方米，大概需要86張，即人民幣8600元。而北京CBD頂級寫字樓一年的租金已超過每平方米9000元。從寫字樓租金收益率來說，臺北和香港遠遠超過北京。與紐約曼哈頓比肩的北京寫字樓租金，虛火不言而喻。

花無百日紅，北京寫字樓也曾遭遇低谷。因為寫字樓的租金與經(jīng)濟景氣與否息息相關(guān)，尤其是全球經(jīng)濟的大環(huán)境，直接影響到寫字樓的生死存亡。4年前的金融海嘯，讓北京CBD寫字樓的空置率一度達到35%，創(chuàng)下5年多的新高。到了2009年，北京甲級寫字樓租金與2008年底相比下滑了9.24%。經(jīng)濟的困難沒有度過，寫字樓的春天卻提前來到了。到了2010年最后一個季度， 北京CBD和金融街租金開始大幅上漲，當時CBD第四季度的租金一下就比2008年同期上漲了27%，而金融街漲幅更大，達到了31.3%。然后就是2011年的瘋漲。

“寫字樓租金越漲越高，這不是什么好事。”21世紀不動產(chǎn)北京中天大業(yè)總經(jīng)理鄧中文坦言：“商業(yè)租金本來應該是比寫字樓高的，但是現(xiàn)在不景氣，唯獨寫字樓漲起來了，寫字樓租金已經(jīng)成為企業(yè)沉重的負擔。現(xiàn)在，甲級寫字樓的需求者里面，已經(jīng)沒有民營企業(yè)了。租金上漲，成本大幅上升，使得企業(yè)盈利能力下降，最終會導致企業(yè)難以承受高昂的寫字樓租金。于是，企業(yè)減少租賃面積、減少雇傭人員、縮小規(guī)模，從而影響寫字樓的需求市場。”

隨著寫字樓供應量逐漸增加，再加上全球經(jīng)濟受到歐債危機影響整體陷入低迷，寫字樓租金可能會大幅下跌。