誰去美國購房

朱偉一

常有人抱怨，國內投資產品和投資渠道太少，所以商賈巨富、販夫走卒，都是有錢無處投，頗有英雄無用武之地的意思。其實，海外的投資機會也很有限。世上哪有那么多的投資機會？大多數人投資還是以購房為主。

香港一直是中國內地富豪購房的主要地方。2009年，香港新建豪宅的50%-60%就由內地客購得。香港房地產商專門興建了Opus豪華公寓樓，以內地客為主要銷售對象。該處每套公寓售價至少4.5億港幣（合5800萬美元）。據報道，為迎合國內的暴發戶，樓內裝潢極盡奢華，俗不可耐，但該樓銷售代理對此矢口否認。

不可否認的是，香港房價一路走高。從2009年到2012年，香港的房價上漲了80%。香港房價攀升，內地購房客有很大的貢獻。但業內有人認為，自2012年下半年起，香港的房價將開始回落。到2013年，香港所有價位的住房價格將平均下跌30%，豪宅的價格也將下跌10%-15%。

但美國的房地產業依舊興旺發達，抄底的外國投資客依舊紛至沓來。過去12個月中，美國購買房地產的金額為9282億美元，其中825億美元來自國外，占到總金額的8.9%。55%的外國購房者來自加拿大、中國、墨西哥和英國。購房者里外國客的國別比例分別為：加拿大24%，中國11%，墨西哥8%，印度6%，英國6%，巴西、法國和德國各為3%。外國客購房后的用途如下：自住39%，度假23%，住房出租17%，商業出租5%。詳細到州，美國購房者里外國客的比例分別為，佛羅里達州26%，加利福尼亞州11%，亞里桑那州7%，得克薩斯州7%，喬治亞州4%，紐約州4%，內華達州2%。也就是說，外國投資客購房主要是在以上幾個州抄底。

美國的外國購房客中，62%的人是現金一次付清，很像大陸華人的做派。美國的外來華人購房客確實很多。與2010年相比，紐約購買豪宅的外來華人增加了88%，而2010年一季度的購房總金額就達到了90億美元。域外購房，與宏觀經濟政策也有很大關系。2008年，中國推出4萬億的經濟刺激方案。與2008年相比，2009年香港豪華公寓的價格上漲了45%。

許多人視美國為避險天堂。西班牙經濟深陷重圍，但來美購房的購房客中也有西班牙人，而且是在紐約購買豪華公寓，一套3至4間臥室，售價在1000萬美元至2000萬美元之間。俄羅斯和烏克蘭的富豪選擇在紐約購房的也很多。

本國貨幣對美元貶值了，有人要到美國去購房；本國貨幣對美元升值了，也有人要到美國去購房。2012年， 加元和美元幾乎等值，而10年前1美元相當于1.53加元。今天加拿大人在美國購買150萬美元的住宅，只相當支付了146萬加元，而10年前則需要支付229萬加元。這樣的價格，能不去抄底嗎？在佛羅里達州抄底的加拿大人就不少。

投資抄底的機會不多，能夠抄到那是一種很美妙的感覺。但在美國購房抄底也有風險。且不論經濟大勢的風險，細節方面就有很多麻煩。比如，美國要交房產稅，用于當地學校開支，所在的區越好，稅率就越高。業主委員會權力很大，可以禁止同樓業主出售或出租其公寓。尼克松從總統位子上下來之后，在曼哈頓就買不到他中意的公寓：業主委員會宣布他為不受歡迎的人。表面上業主是擔心尼克松招來記者和其他不速之客，影響他們的安寧，但也可能是因為曼哈頓的豪宅業主大多是民主黨一派的，視共和黨的尼克松總統為竊國大盜，非要他難受才好。業主委員會不許尼克松購房，自然也不許他租房，反正是不要他做鄰居。業主委員會通常反對業主出租公寓，理由是陌生人來住影響大家的安全。政府也是業主背上的芒刺：一年之內，若外國業主在美國的居留時間超過6個月，就必須在美國納稅。有一種說法，購房的麻煩之多，僅次于婚姻。美國似乎也不例外。