樓市降價潮來襲 成功退房有“高招”

陶家平

在不斷升級的樓市調控之下，一些開發商為回籠資金，掀起了新一輪降價潮。對此，不少樓盤的老業主表示不能接受，紛紛向開發商討要說法。房子也是一種商品，其價格的漲跌是一種市場行為，購房者以此為由要求退房，有違契約精神，無法獲得法律的支持。降價潮中，如何成功退房，減少損失，下面這些案例值得購房者借鑒。

面積誤差可退房

案例：胡女士屬于改善型購房者，去年5月，她在某樓盤購買了一套三居室的房子，合同約定：房屋建筑面積為120平方米，按建筑面積計價，每平方米人民幣6500元。合同簽訂后，胡女士依約支付了全部購房款。今年2月，該房屋竣工，經實際測量建筑面積只有108平方米。胡女士認為自己購房的目的就是想擁有一個大一點的生活環境，現在剛剛購買的新房一下子縮水了那么多，這讓她無法接受。她找到開發商要求退房。

點評：最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定：房屋建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。本案中涉及的房屋面積誤差比為10%，遠遠超過3%，胡女士主張退房，并要求開發商退還購房款及利息，理應得到法院支持。

擅改設計可退房

案例：去年元月，唐女士在某小區看中一套商品房，后與該小區開發商簽訂了一份購買合同。根據合同所附平面圖，唐女士所購的商品房兩間臥室均有一個寬寬的落地窗。然而交房時，她卻發現原設計中的兩個落地窗，一個被完全封死，另一個則被改成了一個防火門和一個防火窗。唐女士認為開發商擅自變更房屋設計，嚴重影響了房屋的使用功能，使房屋的通風、采光受到影響，故找到開發商要求退房并賠償損失。而開發商則以變更房屋設計已獲得相關部門批準為由拒絕退房。

點評：我國《商品房銷售管理方法》第24條規定：房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。經規劃部門批準的規劃變更、變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

質量缺陷可退房

案例：2010年12月22日，趙先生在一家樓盤購買了一套面積為80平方米的商品房，約定交房日期為今年2月1日。到了交房日期，趙先生順利地拿到了鑰匙。走進自己的新房，趙先生卻發現該房屋主體出現了數條裂縫，于是趙先生找到開發商交涉，但開發商只同意找人來修理。但修了幾次后，還是沒有修好。趙先生一怒之下，將開發商告上了法院，要求退房并賠償損失。

點評：最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條規定：因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。值得提醒的是，退房僅限于“房屋主體結構質量經核驗確實不合格”或“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用”兩種情況下。對于房屋內的門、窗、給排水管材等非主體結構構件出現質量問題，或者出現一般質量問題不足以影響正常居住使用的，都是不能夠要求退房的。

權利瑕疵可退房

案例：2010年年初，王先生在某開發商處購買了一套價值40萬元的商品房，合同約定交房后90天內辦理房屋產權證書。今年元月6日，王先生從開發商處領取了房屋鑰匙，并對房屋進行了裝修，可該房的房產證卻遲遲未能辦下來，王先生和其他業主一起找開發商理論，但開發商卻一直沒有給予正面答復。后王先生到房產管理局查詢得知，由于開商發資金短缺，早在2009年就已經將王先生等人所購的商品房抵押給了銀行，所以房產證無法辦下來。王先生遂將其告上了法院。法院經審理后，判決開發商退房并賠償王先生損失30余萬元。

點評：最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條規定：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。 本案中，開發商將已經抵押的商品房賣給王先生，其行為已構成欺詐，王先生據此退房并要求賠償損失，理應獲得支持。

延期交房可退房

案例：2010年6月8日，夏女士購買了一套商品房期房，合約定于次年9月1日前交樓。合同簽訂之日，夏女士交付了30%的房屋首付款，其余部分采用貸款的方式支付，在貸款獲得審批后，夏女士開始按月向銀行還貸。可開發商卻沒有如期向夏女士交房。就這樣拖了3個多月，開發商還是沒有向夏女士交鑰匙。考慮到現在房價下跌，夏女士向法院提起訴訟，要求退房并賠償損失。

點評：最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條規定：根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在3個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。本案中，開發商已逾期交房3個多月，夏女士有權要求退房。

除此之外，根據《合同法》的相關規定，如果購房人因重大誤解而訂立的合同，或者在訂立合同時顯失公平的，或者開發商以欺詐、脅迫、乘人之危的手段使購房人在違背真實意思的情況下訂立的合同，或者合同無效等請況，購者都可以要求退房。責編/張立平laomalp820114@163.com