深圳地鐵商業可持續發展的實踐和對策

張 泓 黃秀章 丁浩然

（深圳市地鐵集團有限公司，518026，深圳∥第一作者，總會計師、正高級會計師）

當前我國城市軌道交通迎來了黃金發展期，前景十分廣闊，但與此同時，制約地鐵行業健康發展的矛盾也逐漸凸顯出來。地鐵是一種特殊的公共產品，具有投資規模大、建設周期長、正外部性大等特點，使得經營地鐵的企業本身缺乏“造血”功能。地鐵商業作為地鐵附屬資源的重要組成部分，必須為地鐵可持續發展發揮應有的作用。

1 地鐵商業可持續發展的三維視角

1.1 人文視角

為乘客提供安全、快捷、優質的服務是城市軌道交通發展的重要使命。因乘客在地鐵這個“生活圈”內有便捷購買生活必需品、獲取金融服務和信息資訊等服務訴求，地鐵商業的可持續發展才有了支撐和意義；乘客對地鐵這個“生活環境”的服務要求不斷提升，構成了推動地鐵商業可持續發展的根本動力。賦予地鐵商業更多的人文精神，給予乘客更深厚的人文關懷，是地鐵商業可持續發展的本質之意。

1.2 城市視角

地面核心商圈是城市商業的心臟，而地鐵線路猶如城市商業的大動脈，加速了客流的流轉。客流大規模、高速度的流轉為地面商圈和地鐵商業提供了源源不絕的生機和商機。地鐵商業本身又是集約化、合理化利用城市土地資源的典范，可以有效連接不同的商業體，形成地下商業走廊，加速城市商圈的發展、成熟和升華。地鐵商業與城市空間資源的有機融合，是地鐵商業實現可持續發展的必由之路。

1.3 經濟視角

商業資源的開發利用是地鐵企業實現外部效益內部化的重要途徑。商業體量隨線路延展而擴容，是經濟效益實現的基礎。以商業效益反哺線路建設，進而附生出更多商業資源，形成完善的“造血”機制，是地鐵商業乃至地鐵事業可持續發展的重要保障。

2 基于可持續發展理念的深圳地鐵商業開發經營實踐

2.1 大體量的商業規模構成可持續發展的堅實根基

2011年6月，深圳已有178km的地鐵線路建成通車，正式步入網絡化運營時代。同時，附著于地鐵線路的商業空間體量也呈幾何式增長。目前，由深圳地鐵集團經營的4條計158km線路共形成車站零星商鋪200間，計3 980m2；銀行服務網點106個，計1 540m2；地下商業空間17個，計11.7萬m2；以及深圳北站商業物業開發建設形成的綜合商業、寫字樓和酒店的可經營面積達到10.4萬m2。

2.2 超前的規劃設計勾勒可持續發展的踐行之路

在地鐵建設過程中，深圳市政府和地鐵集團以集約利用土地資源、帶動城市商業發展為己任，以超前的經營理念、超前的規劃設計，有步驟、有重點地進行地下空間的系統開發。

2.2.1 福田中心區地下空間商業群開發案例

已開通的深圳地鐵1、2、3、4號線均在福田中心區匯合。利用地鐵建設，在福田中心區建成了崗會區間、會購區間、會展中心站廳連接空間、市民中心站上層空間、福田樞紐商業空間等共5.3萬m2（詳見表1）。這些空間相互連通，真正形成了中心區地上一座城、地下一座城的城市商業布局。

表1 深圳地鐵福田中心區地下空間開發一覽表

福田中心區地下空間具有5大顯著特點：

1）區位優勢顯著。該區域位于福田中心區核心地帶，是深圳市經濟、政治、文化的中心地帶。區域內寫字樓近20座，現有及規劃面積將近260萬m2，4星級以上酒店8家，區域內有3家總營業面積近37萬m2的大型Shopping Mall，并有市民中心、會展中心、圖書館、少年宮、音樂廳等配套設施。區位優勢之顯著，放眼全國也屬罕見。

2）紐帶作用明顯。整個區域通過眾多出入口以及地鐵交通網絡，使地下空間與地面建筑有機結合，將周邊的商業載體連成一串財富的珍珠，構成CBD（中央商務區）最耀眼的商業矩陣，形成了完整而龐大的城市核心商圈。

3）空間設計獨特。以會購區間為例，雖位于地下，但由于設計理念創新，采取了高3m、最寬處63m、平均寬度30m的獨特透明天窗設計，使得該區間有別于一般地下空間，顯得十分寬敞明亮，其作為商業經營空間的先天資質優良。

4）開發成本較低。在深圳地鐵一期線路建設過程中，該區段采取明挖的施工方法，在實施回填的過程中，充分利用施工過程中形成的自然地下空間，節省了空間回填的成本。

5）效益潛力較大。據測算，上述空間全部進入經營期后，預計收益將超5 000萬元／年，并呈逐年遞增態勢。

2.2.2 華強北地下空間開發規劃案例

華強北是深圳最具活力、人氣和影響力的核心商圈之一，是華南乃至全國知名的電子專業市場和集散地。目前，深圳地鐵1、2、3號3條線均東西向橫貫該區域。而即將開工的深圳地鐵三期工程7號線將以南北向穿越該區域，設置華新、華強北、華強南等3個車站，與深圳地鐵1、2、3號線接駁換乘。

深圳地鐵7號線的建設在進一步緩解華強北巨大交通壓力的同時，也給地鐵資源開發創造了商機。深圳市政府和地鐵集團高度重視該路段地下空間的規劃設計，早在7號線初步設計階段就開始對華強北商圈進行詳細調研分析，對地下空間進行周密細致的規劃研究，并決定乘地鐵建設之機，對華強北的交通網絡進行立體改造，將由深圳地鐵集團負責與地鐵線路建設同步實施。

根據規劃設計，7號線華強北地下空間開發將形成長1 122m、寬20.2～21.8m、總面積28 710 m2（其中35%是商業用房，計10 026m2）的地下商業長廊。其商業價值和社會效益都將得到充分體現。

2.3 日趨完善的商業服務體系彰顯可持續發展的人文關懷

一是全力營造地鐵商業繁榮線。站廳層商鋪是滿足乘客快速、便捷消費需求的直接對象，為此，深圳地鐵集團在其招商過程中采取了“分線路、按業態”的招商模式。根據乘客調查結果，在充分考慮絕大多數地鐵乘客需求的基礎上精心確定業態類別，一條線路之上，同一業態之下，僅設一家知名連鎖經營單位。連鎖化、精品化的經營策略提升了地鐵商鋪的認知度、外部形象和服務水平。

二是努力打造地鐵金融服務線。一方面，在每個地鐵車站均按標準設置銀行自助服務網點，地鐵延伸到哪里，銀行服務就延伸到哪里，使乘客隨時可以得到安全快捷、環境舒適的銀行服務；另一方面，銀行分支機構直接進駐地鐵車站，設立專門的“地鐵支行”，極大地便利了市民辦理金融業務。

三是致力構筑地鐵自助服務線。深圳地鐵在銀行自助設備和手機優惠券打印機設備上實現了深圳通卡的充值功能，在給乘客提供極大便利的同時，也舒緩了車站車票充值工作的壓力；自動售賣機除了出售飲料零食，還能通過其電子顯示屏播放便民信息；自動照相機能夠滿足二代身份證等各種證件照片的拍攝要求。

四是著力推介地鐵吃喝玩樂線。開展地鐵購物美食節、玩轉地鐵等活動，促進乘客與商業的互動；充分利用地鐵傳媒的強勁滲透力，全方位、多樣式地宣傳、推介地鐵商業，促使龐大客流向商業消費流轉化；采取憑卡消費折扣、消費送卡等措施。采取一體化營銷策略，著力串聯沿線商業網點，收到了良好的營銷效果。

3 制約地鐵商業發展的四大問題

3.1 規劃——地鐵商業資源規劃的被重視度和精細度尚顯不足

目前，國內多數地鐵公司在做地鐵規劃時，都會考慮預留一定面積做零售商業。但在實際規劃設計時，一般都是基于地鐵建設的需要，附帶形成一些商業空間，而不會特別考慮針對未來商業的經營需求，量身定制出一批有品味、有檔次的商場或地下商業街，以致無法有效地將龐大的熙熙客流轉化為攘攘商流。

3.2 建設——地鐵超常規建設與完善商業配套設施之間存在沖突

影響完成商業經營工作目標的因素主要集中在建設工期、商鋪消防及裝修質量、招商等方面。在建設期的設計階段，地鐵車站設計涉及的專業多、接口多，而站廳層商鋪也涉及到建筑、消防、通訊、電氣等專業方面問題，囿于工期和人力等多方面因素，這些問題在車站設計中易被疏漏，增加了后期改造經營的難度。

3.3 經營——獨立地下商業空間的開發經營難度較大

獨立的地下商業空間的經營條件與站廳層商鋪有著明顯差別。一是人流的通達性較差，難以有效地將龐大客流轉化為商流，需自身培育；二是在地鐵建設過程中，商業報建手續及規劃、環保、消防驗收等往往缺失，圖紙不全，開發時須補辦手續多，涉及政府審批部門廣，導致補辦難度大、周期長；三是地下空間本身存在給排水、防排煙、排污等方面的條件限制，給商業策劃帶來較大困難；四是經營成本高，地下商業環控系統運行成本較高，加上地下設備系統所占的空間比例大、使用率低、管理成本偏高，通風、采光也不甚理想，經營的業態有諸多限制，經營難度往往高于地面商業。

3.4 人才——專業的商業開發經營人才儲備相對薄弱

目前，國內大多數城市地鐵發展仍處于高速建設期，其工作重心、人才儲備均偏重于建設、運營，商業開發經營專業的人才數量、經驗均相對不足。雖然國內地鐵公司一般都設立了面向市場的資源開發經營部門，但其運作、考核、薪酬等機制大多仍未與市場掛鉤，以非市場化的機制去面對完全市場化的人才招納之戰，勝算難言在握。人力資源儲備之路仍任重而道遠。

4 地鐵商業可持續發展的五條對策

4.1 規劃設計既要提前論證，又要專業互動

地下構筑物建設的不可逆轉性要求資源規劃設計前置。地下構筑物的結構和技術條件一旦形成就難于改造，因此應非常重視地下商業的規劃設計。地鐵商業前期設計直接關系到項目建筑規劃方案的確定。在進行商業規劃設計時，經營、管理和招商等方案應提前論證，對不同經營形態的商業進行實際經營模擬分析，從而為項目后期的招商工作、管理工作奠定基礎。

同時，應加強地鐵建設設計部門與資源開發部門之間的互動。兩部門間互動的廣度與深度決定了商業資源的先天資質，可避免遺留下難以彌補的缺憾，可使地鐵商業所提供的服務更契合消費者的需求，推動地鐵出行服務功能和商業服務功能的有效結合。基于此，資源開發部門對地鐵商業場地的建設施工圖的審查確認，就顯得尤其重要。

4.2 地下空間利用既要充分預留，又要合理分類

在地鐵建設過程中，由于施工方法和功能需要，往往會形成一些大大小小的地下空間。它們在開發條件和商業經營環境等方面都可能存在差異。在秉持“擁有資源就擁有未來”理念的同時，還應依托可行性分析，根據地下空間自身條件對其進行合理分類，劃分出同步開發、預留接口適時開發、放棄開發等幾種情況。地下空間的利用，并非多多益善，也并非全部空間都必須同步開發使用，應當有選擇、有先后、有重點。

4.3 地下空間的取得既要考慮產權，又要兼顧成本

地鐵建設形成的地下商業空間均在地鐵建設的用地規劃范圍內，包括站廳零星商鋪、與周邊物業的連接空間、因地鐵建設方法或技術要求形成的空間等。其根據《深圳市地下空間開發利用暫行辦法》第十三條規定：“地下交通建設項目及附著地下交通建設項目開發的經營性地下空間，其地下建設用地使用權可以協議方式一并出讓給已經取得地下交通建設項目的使用權人。”但是，在實際操作中，協議地價通常參照市場地價，土地價款較高，繳交地價后使得地下空間的投資成本上升、經營困難。因此，出于對地鐵商鋪通常“只租不售”的經營戰略考慮，地鐵公司可以根據所在城市的政策環境，對地價偏高的地下空間選擇單純取得使用權而不必取得完全產權的方式，以降低商業經營成本。

4.4 商業開發既要兼顧點面，又要聚焦立體

地鐵商業包括車站零星商鋪（可稱之為“點”）、地下商業街（可稱之為“線”或“面”）以及商業綜合體。車站零星商鋪主要出于提供便捷服務的目的而設置；地下商業街主要出于充分利用連接通道和地鐵建設所自然形成空間等目標而開發。這些商業場地一般體量較小，難于形成氣候。

因此，商業開發立體化，實現地上、地下商業的綜合一體化成為地鐵商業發展的必然趨勢。通過地鐵場站、交通樞紐與地面進行一體化開發，是有效整合利用土地資源、擴大商業經營規模、創造城市發展空間的有力手段，是強化地鐵外部效益內部化的有效措施。

4.5 商業經營既要立足服務，又要體現差異

特色、品牌、認知度是地下商業成敗的重要因素。如果經營無特色、定位無差異，就地下空間的現實情況推論，其生存必然出現困難，特別是不直接受益地鐵人流的獨立性地下空間。但就地鐵商鋪的普遍性而言，立足為地鐵乘客服務，使乘客在地鐵空間內可方便購買生活必需品是對地鐵商業的基本要求。因此，引入連鎖品牌商家，提升地鐵商業的服務水平，提高地鐵商業的服務附加值，培養乘客對地鐵商業的品牌忠誠度，已經成為各城市地鐵公司的共識。

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［2］林正，孫彰，張文宇.香港地鐵的可持續發展探索［J］.都市快軌交通，2008（1）：5.

［3］張曉莉，張泓，劉勇.“地鐵經營＋物業發展”盈利模式的內涵與操作思路［J］.都市快軌交通，2008（2）：1.

［4］夏昌瓊.深圳地下空間開發利用探討［J］.城市軌道交通研究，2010（6）：14.