樓市漲了，你還能hold住嗎？

□ 文/王聞丹

短期內樓市有可能處于一個相對穩定的博弈狀態，改善性需求或可擇機入市

7月的杭州樓市，已逐漸從3-5月的“以價換量”轉變為“量價齊升”態勢。上半年住宅成交量超過去年全年，7月份主城區商品房成交5280套，是2007年以來同期第2高位。全國100個城市住宅均價為8717元/平方米，環比上漲0.33%。二手房掛出即賣，千人排隊購房，甚至投資客抄底等現象“重現江湖”。

樓市博弈進入深度敏感時期，各方態度不一。中央密集表態調控不會放松，并派出多路督察組調研實際情況；開發商則加急推盤，同時紛紛上調銷售價格；經濟學家們對于樓市走勢的爭論甚囂塵上；觀望中的潛在購房者，特別是改善性購房者，陷入糾結矛盾的復雜心態中。

搜狐網調查顯示，55%的網民認為樓市將繼續回暖，17%認為會維持現狀，僅有28%認為房價會有所下跌。媒體曾報道過“濱江某樓盤開發商違約提高折扣比例，購房者無奈接受”的新聞，充分展現了買賣雙方心理預期的轉變，同時也表明在旺盛需求刺激帶動下，原本相對均衡的市場正向賣方市場靠攏。

——貨幣政策有可能進一步放松。“穩增長”成為政策主基調，半年有效投資將加速，除地方政府財政支持外，還有較大缺口有待融資解決；中小企業融資難、融資貴依然存在；CPI繼續回調可能性較大，為貨幣政策繼續放松提供空間。下一階段央行繼續降準乃至降息的可能性較大，資金面進一步寬松有利于成交量繼續維持在較高水平。

——改善性需求有可能加入購房大軍。中介告訴筆者當前未使用過銀行貸款、或使用過商業貸款但已還清的家庭均可比照首套房政策執行，這無疑大大減輕部分二次置業者的購房壓力，有利于經濟實力相對較弱的家庭改善居住條件。若量價齊升態勢繼續延續，國家沒有實質性新政策推出，預計會有較多改善性需求加入購房大軍。

但是，目前判斷樓市全面回暖尚早。一方面，僅以6、7兩月環比上漲證明樓市全面回暖缺乏說服力，需進一步觀察；另一方面，全面回暖應具備成交量和價格同時上漲兩個條件。或許可以認為從資金壓力、限購政策、漲價空間等角度出發，房價在短期內出現較大反彈的可能性較小。

——房企資金壓力依然較大。房地產是一個高杠桿行業，當前融資需求依然強烈。房企尋求海外融資是一個較好證明。僅7月就有金地、方興、中駿等多家房企“出海”融資，萬科、中糧、招商等則在香港買殼，拓展融資渠道。同時，下半年特別是三季度房企將迎來信貸兌付高峰期。保守估算，三季度需兌付716億元，四季度309億元的兌付金額也不是少數。

——限購政策短期內不會放松。限購政策短期內并不會放松，短短3個月內國家10次“喊話”就可見端倪，但短期內限購政策也不會收緊。一方面房產稅短期內推出尚不成熟，二手房稅費已經偏高，再提高比例可能性不大。另一方面與當前復雜的經濟形勢有關，中國樓市是政策市，一旦繼續收緊，對經濟恢復造成較大影響。進退維谷之下，中央采取密切動態監測的方式更為合適。即一旦出現重大反彈，立即推出新的調控政策。

——樓市漲價空間有限。以二手房實際成交價估算，當前樓市價格與歷史最高時期僅相差了約10%-15%的空間。這應該是政府和開發商都比較能夠接受的一個范圍。預計下階段價格將維持不變，或環比小幅上漲。若房價恢復至調控前，則無疑又是一場失敗的調控了，這是中央政府不愿意看到的。

綜上，筆者認為到今年年底，樓市走勢將是一個較為平穩的態勢，成交量繼續維持月均5000套左右的水平。成交價格則應是保持不變，或者環比略有上升的態勢。