中央政府與地方政府對房地產泡沫調控的博弈轉變

邵嫻

（武漢理工大學經濟學院）

房地產市場是市場經濟體系的重要組成部分，關系著中國經濟的健康發展。而中國房地產市場已經存在泡沫這是毋庸置疑的。所以在市場的失靈的情況下，就必須依靠政府這只“看得見的手”來調控引導市場，為經濟的發展保駕護航。

一、我國房地產發展情況

我國從1998年停止福利分房實行住房貨幣化以來，房地產呈現出了持續高速增長的勢頭。在連續十幾年的高速發展背后，問題的顯現如房價收入比過高、投資幅度過大、房價過快上漲和商品房空置率過高等都意味著中國房地產市場已經存在泡沫。房地產泡沫的存在與發展不僅會抑制其他產業由于資金問題而難以發展，而且會由于銀行放貸問題而給整個金融市場帶來巨大風險，最終將導致我國的經濟結構產生畸形，社會資源不能夠優化配置。房地產泡沫的破滅將直接沖垮整個經濟體系，使整個經濟陷入困境。

市場通常是組織經濟活動的一種好方法，但并不總是這樣。當市場失靈時，就需要政府的調控來改善市場結果。目前，中國房地產市場已經被房地產泡沫市場所取代，市場已經失靈了，政府的調控就開始凸顯其重要性了。政府的調控能減小房地產泡沫存在對我國經濟健康快速發展所帶來的危害，同時，也能防范泡沫破滅給國民經濟所帶來的巨大沖擊。在博弈論的視角下，研究政府調控可以引發我們去思考房地產市場調控效果不理想的深層次原因，更重要的是讓政府清楚其自身行為給調控所帶來的影響，去思考如何完善政策問題。

根據最新《中國住房發展報告（2011—2012）》：中國住房需求主體消費心理仍不理性，夾心層住房需求仍難解決；銀行房地產貸款的依賴度過大，信用風險增加；房地產調控效果尚不鞏固，住房市場面臨報復性反彈和“硬著陸”兩大風險；住房保障制度有待深化，目標與實際錯位現象猶存。所以，在政府調控上我們仍有很長的路要走。

二、政府對房市的調控情況分析

從2003到2010年這八年中，中央一共出臺了四十多個房地產調控政策，但房價卻越調越高。2003年全國平均房價為2359元每平方米，到2009年的平均房價則翻倍到了4681元每平方米，一些一線城市更是翻了好幾倍。2005年，政府的大舉調控雖然在短時間按內對房價上漲勢頭起到了抑制作用，但從最近幾年的情況來看，調控是失敗的。2009至今，政府針對房地產泡沫市場接連重拳出擊，但結果是房地產市場成交量萎縮了，多數城市的房價仍在上漲，特別是二三線城市的房價，出現了迅速向一線城市看齊的漲勢。根據《中國住房發展報告（2010—2011）》，通過對2010年9月全國35個大中城市二類地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交價的對比分析發現，全國35個大中城市二類地段普通商品住房平均房價泡沫為29.5%。由此可見，政府的調控在相當長的一段時間里并未能有效地改善市場結果。

而到了2011年，在積累了八年多的調控經驗與教訓后，形勢發生了重大的改變。今年，為進一步鞏固和擴大調控成果，中央及地方政府針對商品房和保障房雙管齊下，調控政策繼續升級和深化。為進一步抑制商品房需求，行政、經濟手段并用：近40個城市實施限購，600多個城市出臺房價控制目標。根據今年10月份的調查數據顯示，在新建商品住宅（不含保障性住房）市場上，與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有2個。漲幅回落的城市有59個。10月份，同比漲幅在5.0%以內的城市有57個。在二手房市場上，與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有13個。同比漲幅回落的城市有43個。10月份，同比漲幅在5.0%以內的城市有51個。

中央與地方政府的博弈一直隨著政策的調控力度與強度而變化著。今年則是博弈發生的轉折點，也是房市調控效果開始真正顯現的一年。

在政策調控的初期，許多地方政府主要是從自身利益出發，明里暗里力挺房市，使房價上漲勢頭只升不減。新華社就對一些地方政府的“消極抵抗”做出過批評：“一些地方政府的做法有悖于中央政府的政策目標，一些地方政府借口用地指標有限，對增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房用地供應量的積極性不高，對盤活的現有閑置土地向中低價位普通商品住房和經濟適用住房傾斜不夠。”從現階段來看，地方政府已經在逐步改變過去的那種態度，開始實質性地配合實施各項調控措施。

造成這種現象最重要的原因就是在這場博弈中由于在不同的時期不同的經濟環境下中央政府與地方政府由于雙方利益的不一致采取了不同的策略。在房地產泡沫市場上，對土地的獲取在一定程度上等同于財富的來源，地方政府直接掌控土地資源的使用，掌握土地利用的規劃和開發管理。中央政府要求降低房價，對于地方政府而言，這是與其利益相違背的，也就導致了最初地方政府的不合作或合作不力。

三、中央與地方政府在房市調控中的博弈

1、博弈模型

博弈論是研究決策主體的行為發生直接相互作用時候的決策以及這種決策的均衡問題的。博弈論可以分為合作博弈與非合作博弈，它們的主要區別在于人們的行為相互作用時，當事人能否達成一個具有約束力的協議，如果有，就是合作博弈；反之，則是非合作博弈。一般認為，博弈論開始于1944年由von Neumann和Morgenstern合作的《博弈論與經濟行為》一書的出版。經過50多年的發展，1994年諾貝爾經濟學獎授給了三位博弈論專家：納什、澤爾騰和海薩尼。這也就意味著博弈論已逐漸被當成是主流經濟學的一部分。

政府間的博弈最終影響到的是房地產市場利益的分配。由于中央政府與地方政府在收益分配上存在行動的先后順序與信息的不對稱性，因此，兩者間的博弈關系為不完全信息動態博弈，所要達到的均衡為精煉貝葉斯納什均衡。

在此，假設中央政府和地方政府都是風險中性的理性人，都是以利益最大化為目的的。地方政府進行實際調控也是為了達到這個目的。忽略政策調控的過程，而直接考慮調控的結果，或是調控的目的。假設中央政府的收益比例為i，中央和地方政府總收益為單位I（恒定的），則中央政府的收益為A=i*I，地方政府的收益為B=(1-i)*I，通過調整收益比例來分析收益結果，為簡化分析，假設如果中央和地方政府都可以調高和降低收益比例，在雙方行動一致的情況下，政府平均分配總收益，而一方提高另一方降低的情況下，提高方將獲得所有收益。如圖1所示。

圖1 中央與地方政府在房市調控中的博弈

2、博弈分析

如果中央政府與地方政府均提高收益比例，會導致競爭的加劇；而如果雙方均降低收益比例，雙方的積極性又會受到影響，所以在這兩種情況下，我們假定收益最終將平均分配。

從圖1分析知，對地方政府和中央政府來說，無論對方采取什么樣的對策，其自身最優決策都是提高收益比例。即使地方政府在中央政府采取行動后再采取行動，最終的均衡仍是（提高收益比例，降低收益比例）。

而在房地產泡沫市場上，中央政府在不斷地加大調控力度，但其最終目的的獲得是以抑制房價上漲為基礎的，也就是中央政府還需考慮社會成本等問題，中央政府的各項政策也就更傾向于降低收益比例來換取房價的下跌，而不是提高收益比例，但地方政府仍是以利益最大化為目的的，那么，地方政府在中央政府采取行動后再采取行動的前提下，地方政府就可以通過中央政府的行為來預測其調控意圖。而在中央政府降低收益比例的情況下，對地方政府而言，提高收益比例是占優策略。也就是說在當前市場上達到的均衡是（降低收益比例，提高收益比例）。也就是說，在實際操作過程中，地方政府在制定本地房地產政策之時會最大限度地利用中央政府的鼓勵性政策，而最低限度地遵守中央政府的限制性政策。針對房價而言，地方政府會盡量抬高房價，因為房價的降低不僅影響其收益，而且會影響到財政收入，進而影響到地方政績。對于中央的大舉措，地方政府也只會適當做出反應。如部分地方政府會承認中國局部存在房地產泡沫，但堅決否認整體泡沫的存在。

3、博弈的轉變

如前所述，在最初階段地方政府會更注重自身的利益，對于中央以及調控政策也是上有政策下有對策的態度來對待。然而，今年中央政府的調控力度不僅向投機購房者尤其是地方政府發送了一個非常明確的信號：無論要花多大的代價，房價調控措施必須繼續實施，并且落到實處。也就是說，房價必須下降。在這樣的一個背景下，也就意味著地方政府的收益不可能達到上述圖中所述的“2”。也就是說地方政府對中央政府的決策采取的最佳回應應該是選擇與其合作，以達到自身利益的最大化。

從分析來看，目前，地方政府與中央政府已處在合作博弈階段，他們之間雖然沒有簽訂明確的協議以約束雙方的行為，但很顯然，中國的社會體制使得中央所釋放的房價必須下降信號約束了地方政府的某些行為，地方政府的政策敏感度使其意識到合作是最佳選擇，而且這并沒有違背自身利益最大化原則。從短期來看，地方政府的政績可能由于房價的下降，以及房地產市場的低迷而受到較大影響，但從長期來看，房地產泡沫的軟著陸以及房價的平穩控制能最終提高社會的福利，最小程度降低房地產泡沫對整個社會帶來的危害，大大減少了房地產市場沖擊整個經濟金融市場的可能性，從而也就確保了地方政府政績的連續平穩性。

四、結論

從中央政府與地方政府的一般博弈分析中可知：在房地產泡沫市場上，中央政府意圖的改變反而在一定程度上加大了地方政府對收益的追逐，對中央政策或視而不見，或積極性不高，只專注于當前的收益與政績，因而在房價調控方面與中央政策目的背道而馳。但目前中央政府志在降低房價，所以要使地方政府更有效地執行調控措施的最佳手段是加強合作博弈。具體而言，就是地方政府與中央政府能達成某一有效協議，確保地方政府能積極有效地將各項措施付諸實現。

總而言之，通過對過去與現在的房地產市場調控對比分析發現，政府調控的無效有大部分原因來自于地方政府對利益的追逐。地方政府追求利益最大化的目標不能說完全是錯的，但方式不對。政府作為信息的傳遞著，應該致力于解決市場上信息的不對稱性，保證人民的利益。這就需要政府不僅約束房地產商的行為，同時也約束自己的行為。如當房地產商為了達到高價銷售的目的，通過采用夸大商品房的需求、成本等包裝手段，誘導消費者提高對房價上漲的概率判斷時，政府管理部門就應該介入。如定期發布客觀公正的房地產市場調查報告，對市場的需求變化、行業發展態勢、土地價格、行業利潤水平等影響房產價格的主要因素進行重點披露等。同時政府在調控中要解決自身矛盾，保證中央與地方行動的一致性，促使地方政府不僅僅考慮當前利益，更多地考慮長遠利益與民眾的利益。

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