假稱侵害優先購買權 訴請合同無效被駁回

張某以自己是房屋的承租人，買受人丁某與出賣人黃某簽訂的房屋買賣合同侵害其優先購買權為由，將丁某與黃某二人訴至法院，請求判令撤銷二被告黃某與丁某簽訂的房屋買賣合同，并判令黃某履行與原告后來簽訂的房屋買賣合同，辦理產權過戶手續。

原告張某稱：2008年12月，張某與黃某簽訂了房屋租賃合同，租用本案涉訴的房屋。2009年10月15日，房屋出賣人黃某、房屋買受人丁某與居間方某房地產經紀公司簽訂了房地產經紀合同，合同約定黃某將位于北京市昌平區沙河鎮房屋一套出售給丁某，雙方辦理了網簽手續。2009年12月，丁某與黃某因過戶時間和余款給付等問題發生爭議，黃某向某房地產經紀公司發出終止履行房屋經紀合同的通知。之后黃某又以相同價格與張某簽訂了房屋買賣合同。現原告張某要求黃某履行與自己簽訂的合同。

庭審中，被告黃某認可原告的說法。

被告丁某辯稱：張某與黃某租賃合同是臨時編造的，不存在優先購買權。2010年1月丁某曾以房屋買賣合同糾紛為案由將黃某訴至法院，提出繼續履行房地產經紀合同、辦理產權過戶等訴訟請求。法院判決黃某繼續履行合同，協助丁某辦理該房屋的產權過戶手續，該判決現已生效。要求駁回原告的訴訟請求，切實履行生效判決。

法院經審理認為，原告張某沒有證據證明二被告黃某、丁某共同侵害原告的優先購買權，此外現已有生效的法院判決判令黃某應繼續履行與丁某簽訂的房地產經紀合同辦理產權過戶手續，所以原告的訴訟請求，與生效判決相悖，法院不予支持。

點評

◎胡勇軍（浙江聚點律師事務所律師）

本案原告與被告之間涉及的主要法律問題就是承租人的優先購買權問題。

《中華人民共和國合同法》第230條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”承租人只能在同等條件下優先行使購買權而不能以優于第三人的條件購買租賃物，出租人與承租人就租賃物的買賣價格不能達成協議時，出租人不得再以低于或等于承租人所能接受的價格將租賃物出賣給第三人，否則就侵害了承租人的合法權益。

最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第21條規定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”即承租人在優先購買權受侵害時，可以要求出租人賠償承租人的相應損失，但承租人不得要求法院確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效，也不能在訴訟中主張與出租人訂立房屋買賣合同或辦理產權過戶手續。

本案中，黃某是在與丁某因過戶時間和余款給付等問題發生爭議，并向某房地產經紀公司發出終止履行房屋經紀合同的通知后，才以相同價格與張某簽訂了房屋買賣合同，黃某與張某之間存在著較大的惡意串通的嫌疑。

同時，張某又未能出示充分證據證明其在黃某出賣房屋前，已經租用房屋。退一步說，即便兩被告侵害了張某的優先購買權，根據上述司法解釋規定，張某也無權要求判令撤銷黃某與丁某簽訂的房屋買賣合同，而只能要求出租人黃某承擔賠償責任。